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Résiliation d’un bail précaire avant son terme : est-ce possible ?

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Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier

Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.


Un entrepreneur qui décide de prendre une location pour y installer son entreprise peut choisir de signer directement un bail commercial ou de passer par un bail précaire. Ce dernier est en effet un régime de bail dérogeant au bail commercial, et offrant de nombreux avantages à l’entrepreneur. Mais le bail précaire fait souvent objet de nombreuses interrogations. Parmi les points sur lesquels elles portent, nous avons la résiliation. En effet, la procédure de résiliation dans le cas d’un bail précaire ne suit pas les mêmes règles que dans le cas classique des baux commerciaux. Il y a quelques spécificités à noter. Nous vous donnons ici quelques éclaircissements sur la question.

 

 


Qu'est-ce qu'un bail précaire ?

 

Encore appelé bail dérogatoire, le bail précaire est un contrat de location dont la durée ne peut excéder trois ans. Il s’agit en effet d’une dérogation au régime du bail commercial. En réalité, conformément aux dispositions du code de commerce, aucun bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans.

Pour diverses raisons, les parties au contrat peuvent ne pas vouloir conclure directement un bail sur neuf années. Par exemple, un entrepreneur peut vouloir à tout moment changer de locaux en raison d’une augmentation de capital ou même d’un changement d’activité. De la même manière, un bailleur peut vouloir signer un contrat de plus faible durée lorsqu’il a à faire avec un entrepreneur inconnu. Ainsi, il pourrait se donner le temps de juger si son locataire est en mesure de respecter les exigences d’un long contrat.

C’est pour donner une chance aux parties, dans de pareils cas, de pouvoir changer de décision après une courte durée que le législateur a mis en place un aménagement à la règle : le bail précaire. Consacré par le Code de commerce, ce bail peut être signé pour une durée maximale de 3 ans. Les parties peuvent décider de signer un seul contrat de trois ans ou plusieurs baux dérogatoires successifs. Dans le dernier cas, la durée totale des différents contrats ne devra pas être inférieure ou égale aux trois ans. Notons que le renouvellement d'un bail précaire ne peut s'effectuer après les trois ans. En effet, le code de commerce prévoit que si un entrepreneur ayant loué un local sur la base d’un bail dérogatoire continue à occuper les locaux après trois ans, le contrat tombera dans le régime des baux commerciaux, si aucune des parties ne se manifeste un mois après le terme. L’une des parties peut donc demander la requalification du bail reconduit.

 

La résiliation d'un bail précaire

 

En raison du fait qu’il échappe au statut des baux 3-6-9, le bail précaire ne prévoit pas de résiliation anticipée avant la fin du terme convenu. Cela signifie que ni le bailleur, ni l’entrepreneur locataire ne peut en temps normal donner congé anticipé. Le locataire n’a donc pas autre choix que de quitter les locaux à la fin du contrat. Si le terme n’est pas atteint et qu’il quitte les lieux, il devra quand même continuer à payer le loyer normalement, jusqu’au terme convenu. Mais notons toutefois que, bien que la loi ne prévoie pas de résiliation anticipée, les parties peuvent d'un commun accord insérer des clauses de résiliation au moment de la signature de leur contrat. En effet, la loi n’interdit pas explicitement aux parties de convenir de telles clauses. Par conséquent, elles sont libres de les insérer ou non, et cela en vertu du principe de liberté contractuelle.

Ainsi, les parties peuvent définir au préalable les échéances de la résiliation anticipée (tous les six mois, à tout moment…) ; la durée du préavis (un mois deux mois…) ; la partie autorisée à résilier, etc. Dans ce cas, ces conditions devront être respectées. En résumé, notons qu’un bail précaire est conclu pour une durée maximale de trois ans et qu’il ne peut en principe pas être résilié avant la fin convenue par les parties. Donc même si l’entrepreneur décidait de quitter les lieux, il sera contraint de continuer à payer son loyer jusqu’au terme convenu. Mais si la loi ne prévoit pas de résiliation anticipée, elle n’interdit pas non plus aux parties de la prévoir. En vertu du principe de la liberté contractuelle, le bailleur et le professionnel peuvent convenir des clauses de résiliation qui devront être respectées s’il doit y avoir résiliation anticipée.

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