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Bail commercial : les 7 questions les plus posées par les entrepreneurs. Me Robelin

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Me Baptiste Robelin
Écrit par Me Baptiste Robelin
Contentieux commercial
Droit immobilier
Me Baptiste Robelin, avocat inscrit au barreau de Paris et spécialisé dans les domaines du droit des sociétés, du droit immobilier, des baux commerciaux, des cessions de fonds de commerce ou encore du droit des contrats. Il accompagne également de nombreuses PME et startups dans le domaine des nouvelles technologies.
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Vous êtes propriétaire d’un local commercial que vous souhaitez mettre en location ? Ou bien vous êtes à la recherche d’un local commercial à louer ? 

Peu importe votre qualité - bailleur ou locataire -, il vous faut impérativement connaître les principales caractéristiques du bail commercial avant de vous lancer. En effet, le statut des baux commerciaux est extrêmement réglementé et répond à certaines exigences légales. De plus, il fait l’objet d’évolutions constantes notamment depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et la loi Macron du 6 août 2015. 

Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé dans le domaine des baux commerciaux, décrypte le sujet pour vous et vous présente les 7 questions les plus posées par les entrepreneurs sur le bail commercial.

 

 

 

1/ Durée du bail commercial : pour combien de temps on s’engage ?

 

En principe, le contrat de bail commercial doit être conclu pour une durée de 9 ans minimum. Vous ne pouvez déroger à cette règle qui est d’ordre public. Ainsi, toute clause qui prévoit une durée inférieure à 9 ans sera nulle. 

La loi ne fixe aucune durée maximale pour le bail commercial. Ainsi, les parties peuvent librement choisir la durée du bail dès lors que celle-ci est supérieure à 9 ans. Notez cependant que le bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.

Par ailleurs, il est fortement recommandé d’indiquer dans le contrat la date de départ de location du bail. Vous pouvez par exemple convenir qu’il débutera dès la remise des clés au locataire. A défaut, en cas de litige, cet élément relèvera de l’appréciation souveraine des juges du fond. 

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, il ne prend pas fin. En effet, il se prolonge tacitement au-delà du terme fixé dans le contrat, pour une durée indéterminée, sauf si un congé a été donné 6 mois à l’avance par le bailleur ou si le locataire a formulé une demande de renouvellement dans les 6 mois qui précèdent le terme du bail commercial. Dans ce cas, le bail peut être renouvelé. 

Enfin, sachez que par exception, il est possible de conclure un bail commercial de courte durée, appelé bail dérogatoire. Sa durée maximale est fixée à 3 ans. Un tel bail n’est toutefois pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux. 

 

2/ Loyer du bail commercial : comment le fixer ? Peut-il être révisé ?

 

Le montant du loyer initial du bail commercial n’est pas réglementé par le Code de commerce et est donc librement fixé par les parties dans le contrat de bail.

De manière générale, pour fixer le prix du loyer, les parties se réfèrent à la valeur locative du local commercial, autrement dit à l'état réel du marché, et s’appuient sur un certain nombre d’éléments factuels comme :

  • l’emplacement et la surface du local ;
  • la nature de l’activité exercée dans le local, c’est-à-dire la destination des lieux ;
  • les facteurs locaux de commercialité : centre commercial, transports en commun, parkings, etc ;
  • les prix pratiqués dans le quartier.

Les parties peuvent également prévoir, dans la section relative au prix du contrat, le versement par le locataire :

  • d’un droit d’entrée (ou pas de porte) : il est perçu de manière générale comme un supplément de loyer et permet au bailleur de se protéger, en cas de litige, contre le risque de hausse de la valeur locative réelle du local ; et/ou
  • d’un dépôt de garantie : il garantit au bailleur la bonne exécution du contrat et le paiement effectif du loyer. 

Il arrive parfois en cours de bail que le propriétaire souhaite augmenter le loyer ou que le locataire désire en obtenir une diminution. Sachez qu’ils ont tous les deux la possibilité de demander, tous les 3 ans, la révision du loyer : c’est ce que l’on appelle la révision triennale. C’est pour cette raison que l’on parle aussi de bail commercial 3-6-9

Cette faculté est cependant très encadrée. La demande, précisant le montant du loyer demandé, doit être adressée au cocontractant  par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus, le demandeur dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le juge des loyers commerciaux afin que celui-ci fixe judiciairement le montant du loyer révisé.

Par ailleurs, le bailleur et le locataire ne peuvent pas décider librement de l’augmentation ou de la diminution du montant du loyer. En effet, la révision triennale est plafonnée. Plus précisément, le Code de commerce prévoit que la variation du montant du loyer ne peut excéder :

  • la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ;
  • la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Toutefois, la règle du plafonnement ne s’applique pas si le demandeur prouve qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative et a eu une incidence sur son activité. Il s’agit par exemple de l’implantation d’un grand centre commercial à proximité, de la construction d’un nouveau réseau de transport dans le quartier, etc. Or, si la règle du plafonnement ne s’applique pas à la révision triennale, le montant sera fixé en fonction de la valeur locative du local commercial. 

Bon à savoir : La révision triennale est de droit, c’est-à-dire que cette faculté est automatique et n’a pas à être prévue dans le contrat de bail commercial. 

 

3/ Comment répartir les charges et les dépenses liées entre le bailleur et le locataire ?

 

De manière générale, les dépenses liées à l’occupation du local commercial sont à la charge du locataire. Il s’agit notamment :

  • des dépenses d’eau, de gaz et d’électricité ;
  • des dépenses d’entretien et de réparations courantes : peinture, papier-peint, chauffage, moquette, etc ;
  • des dépenses d’équipement de la copropriété : ascenseur, personnel d’entretien, etc ;
  • des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
  • du paiement des impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local commercial.

Le locataire peut d’ailleurs demander au bailleur de lui communiquer tout document justifiant le montant des charges qui lui sont imputées. 

En revanche, c’est au bailleur de prendre en compte les charges liées à la propriété du local commercial. Il s’agit notamment :

  • des dépenses relatives aux grosses réparations : murs de soutènement, voûtes, charpente, toiture, etc ;
  • des dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes ;
  • du paiement des impôts, taxes et redevances liés à la propriété du local commercial : il s’agit de la contribution économique territoriale (CET) qui comprend la Cotisation foncière des entreprises (CFE) et la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Il est toutefois possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que le locataire supportera certaines charges liées à la propriété du local. 

En tout état de cause, le bailleur doit indiquer de façon très précise la répartition des charges telle qu’elle a été décidée entre le bailleur et le locataire dans votre contrat de bail commercial. 

 

4/ Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire ?

 

A l’instar de tout contrat, le contrat de bail commercial scelle les obligations de chacune des parties. 

 

Les obligations du bailleur

Aux termes du contrat de bail commercial, le bailleur est tenu à un certain nombre d’obligations comme :

L’obligation de délivrer un local conforme

Il s’agit pour le bailleur de mettre à disposition du locataire le local commercial dont il est propriétaire ainsi que ses accessoires, c’est-à-dire la cave, le grenier, etc. Dans les faits, le bailleur exécute son obligation de délivrance en lui remettant les clés. 

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un local conforme à sa destination contractuelle. Autrement dit, le bailleur doit s’assurer que le locataire peut exercer son activité dans le local conformément à ce qui est décrit dans le contrat. 

En cas de manquement à son obligation de délivrance conforme, le locataire peut agir en justice sur plusieurs terrains comme :

  • l’exception d’inexécution : tant que le bailleur n’honore pas son obligation de délivrance, le locataire peut suspendre son obligation de payer le loyer ;
  • l’exécution forcée : le juge demande au bailleur d’exécuter son obligation de délivrance ;
  • la résiliation du contrat de bail commercial : le locataire demande au juge de résilier le contrat aux torts du locataire

L’obligation de garantir une occupation paisible du local

Le bailleur est tenu de garantir au locataire une occupation ou jouissance paisible du local commercial. A ce titre, il est redevable des deux garanties légales suivantes :

  • La garantie des vices cachés : elle protège le locataire en cas de défaut du local commercial, non apparent lors de la conclusion du contrat de bail, mais qui empêche ou diminue pour lui l’usage du local ;
  • La garantie d’éviction : elle protège le locataire en cas de perte de la jouissance du locale causée par un trouble de fait et/ou de droit du bailleur ou d’un tiers.

L’obligation d’entretenir le local en état de servir 

Le bailleur est tenu d’effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination contractuelle. Je vous renvoie ici aux explications développées précédemment.

 

Les obligations du locataire

De son côté, le locataire doit respecter un certain nombre d’obligations, parmi lesquelles :

L’obligation de paiement du loyer 

En contrepartie de la mise à disposition du local commercial, le locataire doit verser au bailleur un loyer. Il doit respecter les modalités de paiement prévues dans le contrat de bail, notamment la date du paiement et le mode de règlement. En cas de litige concernant le paiement du loyer, le locataire pourra fournir la quittance de loyer que lui aura en principe remis le bailleur. 

En cas de manquement à son obligation de paiement, le bailleur peut mener trois types d’actions judiciaires précédemment décrites : l’exception d’inexécution, l’exécution forcée et la résiliation du contrat. 

L’obligation d’utiliser les lieux conformément à leur destination

Le bailleur est tenu d’exploiter raisonnablement le local commercial qu’il loue conformément à ce qui est prévu dans le contrat de bail. Autrement dit, si le bail autorise l’exercice d’une seule activité, le locataire doit s’y tenir. Dans les faits, il pourra toujours demander au bailleur une modification de la clause de destination des lieux.

Si le locataire fait un usage des lieux autre que celui qui est contractuellement prévu, le bailleur peut demander la résiliation du contrat. 

En outre, notez que le locataire est également tenu de prendre en compte les charges locatives et de restituer en fin de bail le local en bon état.

 

5/ Dans quels cas peut-on résilier le bail commercial ?

 

Comme indiqué précédemment, le bail commercial doit en principe durer 9 ans au moins. Toutefois, le bailleur et le locataire peuvent, dans certains, résilier de façon anticipée le bail commercial. 

Le locataire peut, à l'issue de chaque période triennale, demander la résiliation du bail commercial. Pour ce faire, il doit donner congé au bailleur, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois à l’avance. Il n’a pas à justifier sa décision.

Le bailleur peut quant à lui demander la résiliation judiciaire du bail commercial en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, lorsqu’aucune clause résolutoire n’est prévue dans le contrat.

Si une clause résolutoire est prévue dans le contrat et que le locataire manque à l’une de ses obligations, alors le bail est résilié de plein droit. Toutefois, le bailleur doit préalablement transmettre au locataire, par acte d’huissier, un commandement de régulariser la situation. 

Par ailleurs, le locataire et le bailleur peuvent s’accorder à l’amiable pour résilier le bail commercial. Il leur appartient de fixer les conditions de cette résiliation anticipée. 

Enfin, le bailleur peut exercer ce que l’on appelle un droit de reprise du local dans certains cas précis, comme la démolition du bien devenu insalubre, la reconstruction du bien, la réalisation de travaux à des fins de restauration, etc. Là encore, il doit donner congé au bailleur, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois à l’avance. 

 

6/ Le renouvellement du bail commercial : comment ça marche ?

 

Comme indiqué précédemment, à l’issue du bail commercial, celui-ci est prolongé tacitement, sauf notamment en cas de renouvellement

Le locataire dispose d’un droit au renouvellement. Il s’agit d’une règle d’ordre public, de sorte que toute clause dans le contrat de bail qui y porte atteinte encourt la nullité.

Cette offre de renouvellement est transmise par le bailleur au locataire au stade de la demande de congé, par acte d’huissier et au moins 6 mois avant le terme du bail.

Lorsque le locataire accepte l’offre de renouvellement, le bail commercial est renouvelé et comporte les mêmes conditions que le bail initial. Notez cependant que certaines dispositions peuvent être modifiées par les parties, comme le loyer par exemple.

Toutefois, le bailleur peut tout à fait donner congé au locataire sans offre de renouvellement et donc mettre fin au bail commercial. Dans ce cas, il doit justifier sa décision et indiquer au locataire qu’il dispose d’un délai de 2 ans pour contester la décision ou solliciter une indemnité d’éviction.

A noter : La loi prévoit 4 cas dans lesquels le bailleur n’est pas tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire quand bien même il aurait refusé de renouveler le bail commercial. 

 

7/ Bail commercial : faut-il rédiger un contrat ?

 

Bien que la loi n’exige pas formellement un écrit, il est fortement recommandé de rédiger un contrat de bail commercial

En effet, la rédaction d’un contrat permet de formaliser par écrit les obligations de chacune des parties et de sécuriser la relation entre le bailleur et le locataire. Cela vous apporte donc une protection non négligeable en cas de conflit ultérieur avec votre cocontractant. 

Pour rédiger votre contrat de bail commercial, vous avez tout intérêt à faire appel à un avocat spécialisé. Ce professionnel, ayant une parfaite maîtrise de la réglementation des baux commerciaux, saura vous éclairer sur vos obligations et négocier pour vous les clauses qui vous sont les plus avantageuses. Il pourra vous aider à rédiger un contrat de bail personnalisé et adapté à votre activité.

 

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