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Bail dérogatoire : le guide du bail à courte durée (2022)

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La location de locaux à usage commercial est strictement encadrée par le Code de commerce. La loi autorise différents types de baux commerciaux, parmi lesquels le bail dérogatoire ou bail précaire. Il s’agit d’un bail de courte durée qui déroge au statut des baux commerciaux et au régime du 3-6-9 de droit commun, dans les conditions fixées par la loi Pinel du 18 juin 2014. Il offre ainsi une alternative au bail classique dont la longue durée peut parfois apparaître comme contraignante aux yeux des parties.  

Me Justine Ouazan-Bouhours décrypte sur les avantages et les inconvénients de ce contrat pour le locataire et le bailleur.

 

 

 

Bail dérogatoire : bien choisir son contrat de location

 

Au moment de se mettre d’accord sur les modalités de location d’un local d’exploitation professionnelle, le locataire et le bailleur ont le choix entre plusieurs types de baux, dans la limite des conditions fixées par la loi.

  • Le Bail commercial classique : régime protecteur du locataire avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Le contrat de bail classique est conclu pour une durée de 9 ans minimum. 
  • Le Bail professionnel : réservé à l’exercice d’une profession libérale. Sa durée est fixée à 6 ans minimum.
  • Le Bail dérogatoire (bail précaire) : bail de courte durée, sans durée d’engagement minimum. Sa durée est limitée à 3 ans (pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014). 
  • Le Bail saisonnier : forme de bail précaire, conclu pour la durée d’une saison touristique. Sa durée ne peut dépasser 6 mois.

 

Le bail commercial de droit commun impose une durée de location minimum de 9 ans – avec possibilité de résiliation triennale par le locataire (3 ans et 6 ans). On parle également de bail 3-6-9. Cette convention engage les parties sur le long terme, et ne se prête pas nécessairement à tous types d’activité. C’est pourquoi la loi Pinel du 18 juin 2014 a aménagé le régime spécifique du bail dérogatoire, qui permet une durée d’engagement moins importante.

Avantages pour le locataire : ce bail dérogatoire est notamment adapté dans les cas de figure suivants :

  • Dans le cadre d’une opération commerciale, le professionnel envisage l’ouverture éphémère d’un « pop-up store »
  • Dans le cadre du lancement d’une nouvelle activité, le professionnel souhaite tester sans risque une zone de chalandise
  • Dans le cadre d’une activité saisonnière, le professionnel ne peut/veut pas payer le loyer du local d’exploitation commerciale pour la période de basse saison de la station touristique
  • Le professionnel envisage un développement rapide de son activité, il doit pouvoir faire évoluer ses locaux d’exploitation de manière simultanée

 

Avantages pour le bailleur : le bail précaire est adapté au propriétaire qui souhaite conserver la possibilité de disposer librement de son local sur le court terme.

 

Bail dérogatoire : les clauses indispensables

 

Les conditions du bail dérogatoire sont fixées par l’article L145-5 du Code de commerce.

 

Les conditions pour conclure le contrat

 

La convention de bail précaire doit mentionner de manière explicite la renonciation du locataire et du bailleur au régime de droit commun des baux commerciaux. Il doit être clairement fait mention de leur assujettissement au bail dérogatoire prévu par l’article L145-5 du Code de commerce.

A noter : le bail dérogatoire ne peut en aucun cas être conclu, entre les mêmes parties et sur le même local, au terme d’un bail commercial classique.

De plus, le locataire et le bailleur ont l’obligation de procéder à un état des lieux à l’entrée ainsi qu’à la fin du bail de courte durée. 

A noter : si les parties ne parviennent pas à faire un état des lieux à l’amiable, le locataire ou le bailleur devra requérir l’intervention d’un huissier de justice. Les frais sont partagés à parts égales entre le locataire et le bailleur.

 

Durée et renouvellement du bail dérogatoire

 

  • Aucune durée minimum n’est imposée.
  • Les parties fixent librement la durée du bail dérogatoire, dans la limite de 3 ans.
  • Les parties peuvent renouveler le bail dérogatoire d’un commun accord, dans la limite d’une durée totale de 3 ans. Attention : une clause qui stipulerait que le bail est reconduit automatiquement à l’issue des 3 années est prohibée. Cela reviendrait à une requalification en bail classique 3-6-9. 
  • Le locataire n’a aucun droit au renouvellement du bail : le renouvellement du bail doit être consenti par les 2 parties dans la limite de 36 mois successifs, et le renouvellement du bail à l’issue d’une période de location continue de 3 ans est prohibée.

 

Loyer : montant et modalités de paiement


Le montant et les modalités de paiement du loyer sont fixés librement par les parties au contrat de location de courte durée, sans application de la règle du plafonnement des loyers.

A noter : dans le cadre d’un bail de courte durée de nature saisonnière, il est d’usage de prévoir le paiement des loyers en une échéance unique, à la prise du local par le professionnel en début de saison.

 

Fin du bail précaire

 

Les parties s’engagent pour la durée de location prévue au bail dérogatoire. Cela signifie que le propriétaire ne peut en aucun cas donner congé avant le terme contractuel. Inversement, le locataire qui souhaite quitter les lieux de manière anticipée est tenu au paiement des échéances de loyer restant à courir

A l’échéance du contrat, le locataire doit quitter le local commercial. A défaut, le bailleur dispose d’un délai de 1 mois pour l’y enjoindre, sous peine de poursuite de la location en tant que bail commercial de droit commun.

A l’issue de la durée de location maximum de 3 ans, les parties qui concluent un nouveau bail précaire – en contradiction avec la loi – sont sanctionnées par la requalification automatique en bail soumis au statut des baux commerciaux.

A noter : à la fin du bail précaire , le locataire ne peut en aucun cas prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction.

 

En résumé : les avantages et les inconvénients du bail précaire

 

Attention : le bail dérogatoire est réservé à la location de locaux d’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel. L’exercice d’une profession libérale est prohibé, le professionnel libéral est soumis aux règles des baux professionnels.

 

Avantages pour le locataire commerçant ou artisan 

 

  • Aucune formalité ni délai de préavis pour quitter le local ;
  • Engagement sur le court terme idéal pour tester une activité, lancer une opération commerciale ou exercer une activité saisonnière.

 

Inconvénients pour le locataire commerçant ou artisan 

 

  • Pas de droit au renouvellement du bail ; 
  • Pas de plafonnement du loyer commercial en cas de renouvellement du bail. 

 

Avantages pour le bailleur propriétaire du local 

 

  • Permet de récupérer rapidement les locaux ;
  • Pas d’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement ;
  • Solution intéressante pour mieux connaître le locataire avant de s’engager sur le long terme.

 

Inconvénients pour le bailleur propriétaire du local 

 

  • Dans la mesure où les règles protectrices du locataire sont inapplicables, le bailleur peut avoir des difficultés à louer son local en bail dérogatoire. Le bail de courte durée peut apparaître comme moins prisé par les locataires.

 

En résumé, le bail dérogatoire recouvre de nombreuses spécificités. Une condition mal respectée, un dépassement de la durée maximale (36 mois, 3 ans) et c’est le risque de voir sa requalification en contrat de bail classique. Dès lors, la durée du bail sera de 9 ans, le locataire ne pourra résilier qu’à l’issue d’une période triennale (3 ou 6 ou 9 ans), le montant du loyer pourra être révisé et le bailleur s’expose au versement d’une indemnité d’éviction.

Les baux commerciaux constituent un pan du droit particulier. Il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel spécialisé dans le domaine du bail commercial.

 

Me Justine Ouazan-Bouhours
Écrit par Me Justine Ouazan-Bouhours
Droit des sociétés
Droit commercial
Après avoir exercé plusieurs années au sein de cabinets anglo-saxon (Freshfields Bruckhaus Deringer) et français (Altana) de premier plan en conseil et contentieux des affaires, ainsi que dans un cabinet parisien ayant une expertise reconnue en droit immobilier, j'ai crée ma propre structure. Mon cabinet intervient dans trois domaines principaux : conseil et contentieux des affaires, droit immobilier et de la construction et droit du tourisme. Compétence, réactivité, pragmatisme, rigueur et transparence, sont les valeurs du cabinet dont l’objectif est de répondre au mieux aux attentes de ses clients.
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