Bail professionnel: définition et fonctionnement

Le bail commercial et le bail professionnel sont les deux types de contrat de location pour un bien immobilier destiné à un usage professionnel.

Usage commercial, usage industriel, profession libérale... quelle que soit votre situation, la réglementation est assez stricte. Et le choix que vous allez faire entre ces deux baux doit être adapté à l’activité de votre entreprise. Dans cet article, nous allons vous présenter rapidement chacune des deux options, puis souligner les principales différences.

Qu’est ce qu’un bail commercial ?

La définition juridique du bail commercial

Un contrat de bail commercial est un contrat de location d’un immeuble (au sens juridique) c’est à dire un local pour que le propriétaire exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal.

Le bail commercial est un engagement à long terme pour le bailleur comme pour le locataire, et protège le locataire, avec un loyer plafonné et un droit de renouvellement au bail : le locataire bénéficie d’une propriété commerciale sur le local et plus particulièrement le fonds de commerce, artisanal ou industriel. En tant que détenteur d’un droit, le locataire peut également céder son droit au bail à une autre personne qui prendra sa suite ou céder le fonds dans lequel est incorporé le droit au bail. Pour compenser, le propriétaire du local pourra demander un pas-de-porte ou droit d’entrée.

Qu’est ce qu’un fonds de commerce ?

Pour comprendre la logique du bail commercial, il faut appréhender la notion de fonds de commerce.

Le fonds de commerce est un ensemble de biens corporels et incorporels (n’ayant pas une existence physique tel que le droit au bail commercial) composé des éléments essentiels à l’exploitation commerciale. Le fonds de commerce est forcément composé de la clientèle, condition sine qua non de son existence mais aussi :

• du droit au bail commercial ;
• de l'éventuelle marque, nom d’enseigne et autre éléments incorporels distinctifs ;
• du matériel et outillage nécessaires à l’exploitation du fonds ;
• de la marchandise et des stocks...

Pourquoi le bail commercial est si protecteur pour le locataire ?

Comme nous l’avons vu, le bail commercial est intimement lié à un fonds de commerce c’est à dire à une clientèle attachée au fonds. Lorsque vous déplacez un commerçant dans une autre rue, ou dans une autre ville, il perd en pratique l’essentiel de sa clientèle de proximité. Le fonds de commerce dont il est propriétaire voit donc sa valeur diminuer.

Le commerçant exploitant le fonds doit pouvoir être prémuni contre le risque d’expulsion, entachant gravement la valeur de son fonds, du fait de l’arbitraire du propriétaire du local.

Le bail commercial permet donc de garantir l’exploitation pérenne du fond par le commerçant :

• en renouvelant automatiquement le bail commercial ;
• en exigeant le paiement d’une indemnité d’éviction (ou indemnité de remplacement) au locataire du local commercial en cas de rupture du contrat de bail à l’initiative du bailleur.

En effet, en dehors des cas où le locataire serait fautif contractuellement, lorsque le bailleur souhaitent interrompre le bail (même en refusant le renouvellement), ce dernier doit payer une indemnité d’éviction ayant pour but de réparer le préjudice de la perte de clientèle attachée au fonds. Son montant correspond à peu près à la valeur du fonds. Pour dire les choses simplement, lorsque le bailleur souhaite récupérer son local, il doit “racheter” le fonds au locataire.

La valeur d’un fond pouvant atteindre des sommes élevées, il est particulièrement dissuasif pour le bailleur de ne pas chercher à rompre unilatéralement le bail commercial en l’absence de faute du locataire.

Quels locaux peuvent faire l’objet d’un bail commercial ?

Tout local qui sert pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal doit faire l’objet d’un bail commercial. Par opposition, une activité libérale pourra être exercée à la fois avec un bail commercial ou un bail professionnel.

De même, une association peut contracter un bail sous le statut protecteur des baux commerciaux.

En outre, il faut tenir compte de l’affectation des locaux. Un local à usage d’habitation ne peut faire l’objet d’un bail commercial (sauf exceptions) et, inversement, un local à usage commercial ne peut faire l’objet que d’un bail commercial. Il existe néanmoins des cas d’affectation mixte.

Ainsi le bail commercial est un engagement à long terme pour le bailleur comme pour le locataire, et protège le locataire, avec un loyer plafonné et un droit de renouvellement au bail : le locataire bénéficie d’une propriété commerciale sur le local. Par-là, il peut également céder son droit au bail au locataire qui prendra sa suite. Pour compenser, le propriétaire du local pourra demander un pas-de-porte ou droit d’entrée.

Le bail seul ne suffit pas à donner au local son caractère professionnel : il doit être administrativement affecté comme tel pour pouvoir faire l’objet d’une location en bail commercial.

Le contrat de bail commercial peut être verbal (non-écrit), mais il est fortement conseillé d'établir un contrat écrit et signé par les deux parties. Celui-ci posera le montant du loyer, les conditions d’exploitation du local ou encore les activités auxquelles il est destiné.

L’objet du bail et la destination des locaux

L’entreprise locataire ne peut exercer que les activités autorisées expressément par le bail.

La clause « tous commerce » offre plus de souplesse – avec quelques limites -, et permet de ne pas préciser les activités : cela offre la possibilité de changer d’activité sans avoir besoin de changer le contrat de location ou de céder son droit au bail à un commerçant sans avoir à demander l’autorisation du bailleur.

La durée du « bail 3 6 9 »

La durée du bail doit être posée par le contrat, et doit être de 9 ans au minimum.

Remarque : A défaut d’écrit ou de preuves contraires la durée du bail est de 9 ans.

Le bail commercial est aussi appelé « bail 3 6 9 », il correspond aux possibilités de résilier le bail pour l’entreprise qui loue le local, soit au bout de 3 ans, ou de 6 ans, puis de 9 ans. Certains contrats précisent toutefois une « durée ferme », sans possibilité de résiliation du bail. Si le propriétaire, quant à lui résilie le contrat, il doit faire une demande auprès d’huissier au moins 6 mois à l’avance, et s’il s’oppose au renouvellement de la location, il devra payer une indemnité d’éviction.

Qu’est ce que le bail commercial dérogatoire ou précaire ?

Les règles de durée du bail commercial peuvent être "contournées" par le bail précaire, ou bail commercial dérogatoire. En effet la durée du bail commercial peut être réduite (sans limite), à condition de ne pas dépasser les 3 ans, et doit être expressément posée comme telle dans le contrat, et sur accord des deux parties. Le bail précaire est avantageux pour les toutes jeunes entreprises qui lancent leur activité. Il limite la prise de risque du fait d’un engagement à payer un loyer sur des périodes de 3 ans sans possibilité de résiliation.

De même, de nombreuses boutiques dites “éphémères” bénéficient du bail commercial dérogatoire pour exercer une activité temporaire.

En l'absence de demande de renouvellement ou de résiliation, le bail commercial est reconduit tacitement.

Le loyer du bail commercial

Le montant, la périodicité et le mode de règlement du loyer de départ peuvent être fixés librement. Le montant peut être revu tous les ans ou tous les 3 ans.

Néanmoins, cette augmentation est plafonnée : elle est calculée en fonction de la variation de l’indice de référence figurant dans le bail, soit, pour les professions commerciales et artisanales, l’Indice des loyers commerciaux – ILC- publié par l’INSEE tous les trimestres, ou l’Indice trimestriel des loyers des activités tertiaires – ILAT – publié par l’INSEE pour les activités autres et professions libérales.

Sauf accord spécifique des parties, le plafonnement ne s’applique pas aux baux commerciaux qui concernent :

• les terrains,
• les locaux destinés à une seule utilisation,
• les bureaux.

Si un pas-de-porte est prévu en tant que loyer supplémentaire, celui-ci doit être précisé.

Caution, charges, état des lieux, travaux, sous-location... les clauses du bail commercial sont encadrées et doivent être surveillées de près, dans la mesure où la stabilité d’une adresse est essentielle pour une activité commerciale. Pour les professions libérales, pour lesquelles l’adresse est un critère moindre, le bail professionnel est plus souple, moins réglementé.

Le bail professionnel : un bail plus précaire que le bail commercial

Qu’est ce qu’un bail professionnel ?

Contrairement au bail commercial, le bail professionnel est une location d’un local pour une activité n’étant pas commercial, artisanale, agricole ou industrielle.

Pour les activités libérales, le bail professionnel assure également une certaine protection en quelques garanties. Mais sa protection reste globalement inférieure au bail commercial.

Comme pour le bail commercial, le local doit être affecté à une fonction strictement professionnelle, et ne peut être une habitation, mais à la différence du bail commercial, celui-ci doit obligatoirement être écrit.

Le bail professionnel interdit également toute activité commerciale, alors qu’une profession libérale pourra exercer aussi avec un bail commercial.

A qui s’adresse le bail professionnel ?

Le bail professionnel s’adresse principalement aux activités libérales et aux personnes imposées dans la catégorie des bénéfices non commerciaux à savoir notamment :

• experts-comptables,
• médecins,
• consultants de toutes sortes,
• architectes…

Quelle durée pour le bail professionnel ?

Sa durée doit être d’au minimum 6 ans. Si elle est supérieure à 12 ans, le contrat devra être rédigé par un notaire. Pour résilier le bail professionnel, le locataire comme le bailleur devra envoyer une lettre avec accusé de réception ou passer par un huissier, avec un préavis de 6 mois. Sans résiliation, la reconduction est tacite, mais contrairement au bail commercial, le locataire n’a pas droit au renouvellement au bail : le bailleur peut lui proposer un renouvellement de bail commercial, mais avec de nouvelles conditions, comme un nouveau montant, une nouvelle durée...

Ainsi, lorsque le bailleur met fin au contrat, il n’a pas d’indemnité d’éviction à verser (contrairement à la résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur), et n’a pas à donner ses raisons.

Le loyer du bail professionnel

Le montant du loyer est fixé librement, ainsi que la périodicité et les modalités de paiement. Les loyers peuvent être revus à périodicité libre, selon l’indice fixé par le contrat. Sans indice indiqué, la loi veut que le loyer reste applicable pour toute la durée du bail sauf commun accord du bailleur et du locataire.

Plus souples, les baux professionnels sont donc plus risqués pour le locataire.

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Tableau récapitulatif : les différences entre bail professionnel et bail commercial

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