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Dans quels cas la cession du droit au bail commercial est-elle interdite ?

Rédiger un contrat de cession de bail commercial
Rédiger un contrat de cession de bail commercial
Lorsqu’une entreprise déménage, ou que l’entrepreneur décide d’arrêter son activité pour passer le flambeau à un autre, la question de la cession du bail commercial se pose. En France, le bail à destination des professionnels est un contrat de location qui peut être cédé à un tiers dans un acte de cession. Un certain nombre de conditions doivent être respectées. Trois parties sont concernées par l’acte de cession : le bailleur, le locataire cédant, et le locataire cessionnaire.
 
SOMMAIRE :

La cession du droit au bail commercial

 

Une entreprise qui loue des locaux pour son usage commercial et/ou professionnel, est concerné par des modalités spécifiques qui sont bien différentes des baux pour les logements personnels. Un bail commercial, aussi appelé bail 3,6,9 est caractérisé par un fonctionnement triennale. Tous les 3 ans, le contrat peut être révisé. C'est à dire que les conditions générales du contrat de location, notamment le loyer, peuvent être modifiées. C’est aussi à ce moment qu’une demande de r upture du contrat, ou de renouvellement peut être opéré. La cession du droit au bail commercial implique la cession du droit au bail. Cela signifie que le cessionnaire reprend non seulement le contrat en son nom et devient locataire, mais il est également autorisé à demander un renouvellement tout comme l’aurait fait le cédant avant lui. La cession du bail commercial n’est pas une opération interdite. Au contraire, elle est même courante, et se déroule à titre gratuit ou bien peut être monnayé.
 

La différence entre le fonds de commerce et le droit au bail commercial

 

Les deux cas de figures qui se présentent le plus souvent sont les suivants. D’une part, le bail commercial est intimement lié au succès de l’entreprise . Il s’agit d’une boutique ou d’un quelconque commerce pour lequel la situation géographique est une variable non négligeable pour le chiffre d’affaires. Sans ce local, l’entreprise est mise en difficulté pour attirer sa clientèle fidélisée ou celle venue par recommandations. D’autre part, que l’entreprise soit située ici ou ailleurs, cela n’aura presque aucun impact sur le déroulement de ses ventes et même sur le gain de nouveaux prospects. Cette situation se rencontre notamment dans le domaine des sociétés du service tertiaire, ou les commerces en ligne.

Il faut bien distinguer ces deux situations car elles influencent les possibilités de céder le bail commercial ou non.

Agrément du bailleur

 

Par principe, même si rien ne vous y oblige dans votre contrat de location, ou en vertu des dispositions du Code du commerce, nous vous conseillons vraiment de tenir au courant le propriétaire des locaux occupés de vos démarches entamées pour la cession de votre entreprise. En effet, le bailleur est directement concerné par les évolutions de votre entreprise et du choix du futur cessionnaire puisqu’il s’agit de la cession d’une créance. Lorsque vous cédez le bail commercial, vous devenez solidaire du paiement des loyers, c’est la raison pour laquelle il est essentiel de maintenir une bonne entente avec le propriétaire des lieux. Lorsque vous cédez le fonds de commerce et le bail commercial au même cessionnaire dans le même temps, le bailleur ne peut cependant pas s’opposer à ce projet. En revanche, si vous cédez uniquement le bail sans que cela ne comprenne le fonds de commerce, le propriétaire doit être en accord avec la démarche. Autrement vous ne pouvez pas céder le bail commercial.
 

Clause d’interdiction de cession du droit au bail commercial

 

Afin d’assurer le paiement des loyers ainsi que l’intégrité des locaux mis à la disposition du titulaire du bail, le contrat de location vise à protéger le locataire quant à son droit au bail, mais aussi le propriétaire. Parmi les clauses que l’on rencontre, notons celle de l’ interdiction de cession du bail commercial. Comme exposé précédemment, le bail commercial et sa cession en peuvent pas être interdite tant que le propriétaire donne son agrément. Cependant, il existe tout de même un cas de figure où il est absolument interdit de procéder à la cession du bail 3,6,9 sans aller à l’encontre du contrat. En effet, lors de la rédaction du contrat de location, il est possible de demander une clause qui interdit la cession du bail lorsqu’elle n’est pas faite en même temps que le fonds de commerce. Il n’est pas courant de la trouver sur les baux où le déménagement de l’entreprise locataire ne va pas influencer les affaires. Cependant, on la rencontre surtout dans les cas des boutiques, ou tout autre commerce où il est nécessaire d’accueillir régulièrement du public.
Une clause de ce type peut paraître restrictive. Cependant elle permet la garanti du maintien d’un commerce. C’est bénéfique pour le propriétaire qui bénéficie de plus de sécurité quant au versement de ses mensualités, mais aussi d’un point de vue local. En effet, il s’agit d’une initiative qui permet également d’encourager le maintien de commerce de proximité.
Bien que vous soyez titulaire de votre bail commercial de votre local professionnel, et que la cession du droit au bail fait partie des vos libertés en tant qu’entrepreneur, elle n’est pas valide automatiquement. Sur le principe, cette démarche est tout à fait autorisé. Cependant, de nombreux cas se présentent où elle nécessite une validation, ou bien est tout simplement impossible sans s’exposer à de sévères sanctions. Avant de commencer toute procédure, assurez-vous que les clauses de votre contrat de bail 3,6,9 et que le Code du commerce ne s’opposent pas à votre projet. Rappelez-vous par ailleurs que vous ne devez pas vous engager auprès du repreneur sans avoir eu la confirmation que la cession du bail est possible, car cela vous ferait risquer le paiement de dommages et intérêts si l’opération est compromise.

 

Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier
Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.
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