Cession du droit au bail : mode d'emploi 2024

Qu’est-ce que la cession du droit au bail ? 

Droit au bail : définition

En cas de cession d'un bail commercial, le locataire entrant achète le droit au bail au locataire sortant. Il lui verse la somme convenue à son entrée dans les lieux. Le nouvel occupant du local reprend le contrat en cours conclu entre le précédent occupant et le bailleur, pour la durée qui reste à courir. Il n'y a pas de transfert des dettes et des contrats.

Le droit au bail fait partie intégrante des éléments constituant le fonds de commerce. Il appartient au locataire du bail commercial. Il lui octroie :

• La jouissance du local dans les mêmes conditions que locataire précédent.
• Un droit au renouvellement du bail.
  
  

Le droit au bail a donc une valeur patrimoniale. 

En cédant son droit au bail, le locataire sortant transmet des obligations au cessionnaire à l'égard du bailleur. Il est notamment tenu de :

• Payer le loyer.
• Exercer l'activité autorisée par le contrat.
• Exécuter les conditions de la location prévues au contrat.
  
  

Le nouveau locataire profite du loyer préalablement négocié par le cédant pendant la durée restante du bail cédé. Plus le montant du loyer est bas et la durée du bail restant à courir importante, plus le prix du droit au bail est haut. 

Quelle est la différence entre le droit au bail et le fonds de commerce ?

En acquérant un fonds, le cessionnaire achète un droit au bail, mais aussi les clients de son prédécesseur, les équipements, l'enseigne, etc. La valeur du fonds de commerce est donc plus élevée par rapport à celle d'un simple droit au bail.

Si, en principe, la cession du droit au bail peut être interdite par le bailleur, celle du fonds de commerce est libre. En effet, toute clause insérée dans le contrat interdisant la cession du droit au bail lors de la vente du fonds n'est pas valable (article L145-16 du Code de commerce). Toutefois, l'opération peut être soumise à certaines conditions. Par exemple, une clause autorisant la cession du droit au bail seulement si le fonds est vendu en totalité.

Le bailleur peut-il interdire ou limiter la cession du droit au bail ? 

La clause interdisant la cession du droit au bail 

Le locataire et le bailleur ont la possibilité de prévoir une clause interdisant toute cession portant sur le droit au bail seul (indépendamment de la vente globale du fonds de commerce). Si une telle clause existe, l'occupant du local commercial n'a pas la possibilité de vendre le bail seul, sauf s'il obtient l'autorisation expresse du propriétaire.

Les clauses limitant la cession du droit au bail

Différentes clauses peuvent restreindre la cession du droit au bail, sans pour autant l'interdire.

Clause d'agrément

Cette clause oblige le preneur à obtenir l'accord du bailleur (le plus souvent écrit) avant de céder son droit au bail. Soit le propriétaire du local commercial accepte le candidat à l'acquisition, soit il le refuse. En cas de refus, il doit être capable de le justifier par un motif légitime.

Clause exigeant l'information du propriétaire

Le bailleur doit être averti de la cession du droit au bail, et de l'identité du repreneur. Si la vente a lieu en sa présence, il n'a en revanche pas à donner son accord.

Clause limitant le choix de l'acheteur

Sur la base de l'article L145-16 du Code de commerce, une clause peut autoriser la cession du droit au bail :

• Au seul acquéreur du fonds de commerce exploité par le cédant.
• À un successeur dans le commerce. Autrement dit, à un commerçant exerçant la même activité que celle du locataire sortant.

Clause restreignant les activités autorisées

Droit de préemption du bailleur

Le bail commercial 3 6 9 peut réserver un droit de préemption au propriétaire si le droit au bail est cédé lors de la vente du fonds de commerce. Ce droit lui permet de se porter acquéreur en priorité. Si le locataire ne respecte pas cette disposition contractuelle, cela peut entraîner la résiliation du contrat de location, sans droit à une indemnité d'éviction.

Quelles sont les étapes pour céder le droit au bail ?

La cession du droit au bail se déroule en 4 grandes étapes.

1. Établir le contrat de cession du bail commercial

Le contrat de cession du droit au bail peut :

• Être rédigé par écrit avant d'être signé par les parties.
• Prendre la forme d'un acte notarié.
• Prendre la forme d'un avenant au contrat de bail commercial initial.

2. Effectuer un état des lieux

Le bailleur et le cessionnaire réalisent un état des lieux eux-mêmes, ou mandatent un tiers (article L145-40-1 du Code de commerce). 

3. Informer le propriétaire du local commercial

La cession du droit au bail doit être notifiée par le cédant ou le cessionnaire au bailleur par acte de commissaire de justice, sauf s'il l'a acceptée par acte authentique. Il est aussi nécessaire d'informer les créanciers.

L'acte de commissaire de justice doit stipuler les informations suivantes : 

• L'identité du repreneur du droit au bail.
• Les coordonnées du cessionnaire.
• La date de la transmission de la jouissance du local.

4. Enregistrer et publier la cession du droit au bail

L'acte de cession du droit au bail doit être enregistré au service des impôts des entreprises (SIE). S'il prend la forme d'un acte authentique, il convient de l'enregistrer au service des impôts du notaire dans un délai d'un mois à partir de sa signature.

Le locataire entrant règle des droits d'enregistrement. Ils sont calculés sur la base du prix de vente du droit au bail :

• 0 % si le prix de cession est inférieur à 23 000 €.

• 3 % si le prix est compris entre 23 001 €  à 200 000 €.

• 5 % si le prix est supérieur à 200 000 €.

Comment calculer le prix d’un droit au bail ?

La méthode de calcul la plus utilisée pour déterminer la valeur du droit au bail est celle de l'économie de loyer. Elle consiste à calculer l'économie que pourra faire le nouveau locataire s'il reprend le bail commercial. Pour la calculer, il faut faire la différence entre :

• Le loyer plafonné qui aurait été réglé si le contrat de location avait été renouvelé aux mêmes conditions.
• Le loyer qu'il faudrait payer au prix du marché pour un local commercial similaire. 

On applique au résultat obtenu un coefficient de commercialité pour prendre en compte la situation du local, sa visibilité et la densité de la population. Ces différents éléments permettent d'apprécier la capacité du local à générer du chiffre d'affaires pour le nouveau locataire.