Quelles sont les démarches pour la résiliation d'un bail professionnel ?

Moins encadré que le bail commercial, le bail professionnel laisse davantage de liberté au bailleur comme à son locataire. Loyer, cession, sous-location... les conditions de la location sont établies d’un commun accord, et doivent figurer dans le contrat de bail. Ces clauses définissent les règles et les formalités à respecter pour résilier, céder ou sous-louer son bail professionnel.

Le bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location pour un local à destination professionnelle, majoritairement libérale ou assimilée : il est réservé aux activités qui ne sont ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.

Le bail professionnel : pour qui ?

Le contrat de bail professionnel ne peut être signé qu’entre le propriétaire et une personne dont la profession relève de la catégorie fiscale d’imposition sur le revenu des bénéfices non commerciaux – BNC.

Celle-ci concerne toutes les professions libérales, réglementées ou non, c’est-à-dire les médecins, avocats, vétérinaires, notaires, architectes, consultants...

Le contrat de bail professionnel

Sans statut particulier – contrairement au bail commercial ou rural-, le bail professionnel n’est pas tenu par des formalités de contenu particulières, au-delà de la rédaction d’un contrat écrit, obligatoire.

Une réglementation reste toutefois appliquée :

• La durée minimale prévue doit être de 6 ans, et si elle dépasse les 12 ans, le contrat doit être établi par un notaire
• Arrivée à sa fin, le contrat de bail est reconduit tacitement, pour une durée identique à celle qui a été définie
• Un état des lieux d’entrée et de sortie doit être obligatoirement prévu par le contrat

Le loyer et son indexation, le dépôt de garantie, les conditions de cession et de sous-location sont déterminés librement, dans un accord commun entre bailleur et locataire.

L’affectation professionnelle du local

Ce qui différencie un local d’habitation, par exemple, d’un local professionnel est son affectation administrative auprès de la mairie. Pour chaque bail professionnel, le local doit être administrativement affecté comme tel.

Si l’on veut louer un appartement ou une maison pour en faire des bureaux, il reste possible de faire une demande de changement d’usage, si le bail d’habitation ou le règlement de la copropriété ne l’interdisent pas. De plus, le changement peut être soumis à autorisation ou à compensation, dans certaines conditions, dans les communes de plus de 200 000 habitants, et dans certains départements : Hauts-de-Seine – 92-, Val-de-Marne -94-, Seine-Saint-Denis – 93-...

Si le local est affecté comme professionnel, il sera interdit d’y habiter ou d’y avoir une autre activité. Pour pouvoir résider sur son lieu de travail, il est possible d’établir un contrat de bail mixte prenant en compte l’activité professionnelle comme l’habitation.

Résiliation, cession et sous-location du bail professionnel

Le titulaire du bail professionnel peut résilier le bail avant la fin ou la reconduction de celui-ci, il peut également le céder à un autre professionnel libéral, ou encore sous-louer ses bureaux. La cession et la sous-location ne sont possible que si le contrat ne prévoit aucune clause qui l’interdirait, et restent soumises à d’éventuelles clauses de condition.

Résilier son bail professionnel

Dans la mesure où le bail est reconduit tacitement à la fin de sa durée, il faut le résilier pour y mettre fin. Le bailleur comme le titulaire peuvent être à l’origine de la résiliation, avec un délai de préavis légal de 6 mois.

Alors que le titulaire du bail peut le résilier avant la fin, le bailleur n’en a pas le droit, à moins que le titulaire soit en faute, qu’il ne se soit pas tenu aux termes du contrat.

Pour résilier le contrat, il suffit d’envoyer au co-signataire une lettre recommandée avec accusé de réception, datée et signée, ou par acte d’huissier contenant :

• Le nom et les coordonnées du bailleur et du locataire,
• L’objet, soit la résiliation du bail professionnel,
• Eventuellement, l’adresse du local professionnel,
• La date de signature du bail
• La date de rupture du bail, prenant en compte le délai de préavis,

La précision des éléments de la lettre – date de signatures, dates de prise de congés... – permet de prévenir les éventuels litiges sur les durées de préavis.

Céder ou sous-louer son bail professionnel

Si aucune clause ne l’interdit, le locataire peut céder son bail, ou encore sous-louer ses locaux professionnels à un tiers. Le contrat peut également prévoir par exemple une clause d’agrément, selon laquelle avant de céder ou de sous-louer ses locaux, le locataire doit obtenir l’autorisation du bailleur.

En cas de sous-location d’une partie ou de la totalité des locaux à un autre professionnel, le locataire titulaire du bail reste responsable vis-à-vis du bailleur. Légalement, le propriétaire bailleur peut toutefois agir directement contre le sous-locataire qui ne règle pas son loyer, dû au locataire titulaire du bail. En terme financier, le bailleur a le droit de réajuster le loyer du locataire titulaire, si celui-ci est moins élevé que celui du sous-locataire.

Pour limiter les litiges et assurer une bonne relation entre sous-locataire et locataire titulaire du bail, il est plus que conseillé de rédiger une convention de sous-location. Elle n’est pas obligatoire, mais elle permet d’éclaircir les conditions de sous-location et les responsabilités de chacun. La convention doit :

• Identifier les parties : nom, adresse, identifiants sociaux, siège social...
• Rappeler les conditions du bail : les signataires, les dates de signature...
• L’objet de la convention, soit la sous-location,
• La durée de la sous-location,
• Le loyer et ses modalités de versement, une indexation ou des conditions de révision éventuelles
• Le dépôt de garantie
• La destination des lieux
• L’état des lieux de sorties et d’entrée
• Prêt, cession et sous-location des locaux
• Eventuellement, une clause résolutoire

Quelles que soient les conditions posées par les clauses, il faut ensuite notifier la cession du bail professionnel au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Avec la lettre recommandée peut être transmise la convention de sous-location.