Les règles applicables à la révision du loyer d’un bail commercial

En tant qu’entrepreneur, vous avez peut-être conclu un bail commercial pour exercer votre activité. Votre bailleur peut décider d’augmenter le montant des loyers au cours du bail ou au moment du renouvellement. Cependant, l’augmentation du montant du loyer d’un bail commercial est encadrée par la loi. L’objectif est de protéger le locataire en empêchant une hausse trop importante des loyers. Découvrez dans cet article dédié les règles applicables à la révision du loyer d’un bail commercial.

Bail commercial : comment fixer le montant initial du loyer lors de la conclusion ? 

La détermination du montant des loyers 

Au moment de la conclusion d’un bail commercial, les parties sont libres quant à la détermination du montant du loyer. Ainsi, l’entrepreneur locataire et le bailleur conviennent d’un montant dû tous les mois, mais aussi des modalités de paiement de cette somme. À titre indicatif, même si aucune règle ne détermine de montant maximum ou minimum, le loyer est généralement fixé d’après la valeur locative du local. Cette valeur est déterminée en fonction de l’état réel et représentatif du marché local. Le montant des loyers prend également en compte différents éléments comme les caractéristiques du local ou les facteurs locaux de commercialité (la présence d’un arrêt de transport public à proximité du local, la facilité de stationnement). 

Différentes méthodes de fixation du montant des loyers 

En pratique, différentes méthodes permettent de déterminer le montant du loyer. 

La première d’entre elles est la clause de loyer fixe. Si une telle clause est insérée dans le bail commercial, cela signifie que les parties conviennent d’un loyer qui est déterminé forfaitairement sur l’année. La somme due pour l’année fera ensuite l’objet d’une division pour obtenir le montant du loyer mensuel. 

La deuxième méthode réside dans le loyer à paliers. Avec cette méthode, le montant du loyer va évoluer de manière progressive. Les différents montants, et les dates auxquelles les augmentations se produisent sont déterminés à l’avance par les parties. 

La troisième méthode, celle de la franchise de loyer, consiste pour le bailleur à accepter que le locataire ne paie pas de loyer pendant une période déterminée. À la fin de cette période de franchise de loyers, le locataire devra procéder au paiement du loyer initialement convenu. Cette méthode permet au locataire de payer ses loyers plus tard et ainsi de s’installer et de démarrer son activité plus sereinement. 

La quatrième méthode consiste à indexer le montant du loyer sur indice. On parle alors d’un loyer avec clause d’échelle mobile. Le montant du loyer est alors automatiquement adapté à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice que choisissent les parties. Différents indices existent, les plus fréquemment choisis sont : 

• l’indice des loyers commerciaux (ILC) : il ne peut être utilisé que si l’activité exploitée dans les locaux loués est commerciale ou artisanale ; 
• l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : il ne peut être utilisé que si l’activité exploitée dans les locaux loués est tertiaire, industrielle, s’il s’agit d’une activité d’entrepôts, etc. 

Les parties sont toutefois libres de choisir un autre indice. Elles pourront, par exemple, choisir l’indice des coûts de construction (ICC). Deux règles doivent tout de même être respectées par les parties. Celles-ci sont énoncées par l’article L 112-2 du Code monétaire et financier.

Il est tout d’abord nécessaire que l’indice choisi ait un rapport avec l’activité exercée par l’une des parties.

Il est, par ailleurs, interdit de choisir un indice se référant au salaire minimum de croissance, au niveau général des prix ou des salaires ou, enfin, au prix des biens, services ou produits. La clause d’échelle mobile doit être rédigée de manière à ce qu’apparaissent clairement l’indice choisi par les parties, l’automaticité de l’adaptation du prix et la date à laquelle s’opèrent les révisions. 

Enfin, le loyer peut être variable. Pour ce faire, une clause dite “clause recette” doit être insérée au contrat de bail. Dans ce cas, le montant du loyer dépend du chiffre d'affaires réalisé par le locataire. Soit le montant du loyer dépend totalement du chiffre d’affaires réalisé par le locataire, soit le bail prévoit le paiement d’un loyer de base et une part de variable en fonction du chiffre d’affaires. 

Le paiement d’un pas-de-porte est-il obligatoire ?

Le bail commercial peut prévoir que le locataire sera tenu de verser une somme au bailleur, en plus des loyers. Cette somme supplémentaire porte le nom de pas-de-porte. Généralement le paiement de cette somme sera compensé par un loyer moins important. 

La révision du montant du loyer en cours du bail commercial

Le montant du loyer peut faire l’objet d’une révision en cours de bail. Cette révision en cours de contrat est appelée la révision triennale. Elle est prévue par la loi. 

Définition de la révision triennale 

La loi prévoit que le loyer d’un bail commercial peut être révisé après trois ans. Comme cette possibilité est prévue par la loi, il n’est pas nécessaire de la prévoir au moment de la rédaction du contrat de bail. Le locataire, comme le bailleur, peuvent formuler une demande de révision triennale. 

Attention, la révision ne peut être demandée que si trois ans se sont écoulés : depuis la date d’entrée du locataire dans les locaux, depuis la précédente révision ou depuis le renouvellement du bail. 

Sur la forme, la demande de révision peut être signifiée par voie d’huissier ou alors être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle précise le montant du loyer souhaité. 

Le principe : un plafonnement de la révision triennale 

Afin de protéger le locataire, l’augmentation du montant du loyer est plafonnée. L’objectif est d’éviter que le locataire soit obligé de payer du jour au lendemain une somme trop importante. 

Le montant du loyer après la révision triennale ne peut excéder la variation d’un indice trimestriel de référence. L’indice à prendre en compte varie en fonction de l’activité exercée par le locataire des locaux. Ainsi, l’ILC s’applique aux révisions triennales concernant des baux dans lesquels le locataire exerce une activité commerciale ou artisanale. L’ILAT s’applique, quant à lui, aux baux dans lesquels le locataire exerce une autre activité. 

Certaines situations imposent de ne pas respecter le plafonnement prévu par la loi. On parle alors de déplafonnement de la révision triennale. 

L’exception : le déplafonnement de la révision triennale

La révision du loyer ne sera pas plafonnée dans deux situations. Le montant du loyer pourra donc dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence normalement applicable. 

En premier lieu, un déplafonnement est possible si trois conditions sont réunies. Il faut ainsi : 

• qu’il y ait eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Une telle modification est, par exemple, caractérisée si un arrêt de transport public est construit à proximité du local commercial ou alors qu’un parking est construit à proximité ; 
• que la modification des facteurs locaux de commercialité ait entraîné une variation de 10% de la valeur locative ; 
• que la modification des facteurs locaux de commercialité ait eu un réel impact sur l’activité du locataire. C’est, par exemple, le cas si le chiffre d’affaires de celui-ci augmente. 

En second lieu, un déplafonnement est possible si le locataire du bail commercial change d’activité. Il faut alors parler d’une déspécialisation du bail. 

Attention, même si la révision triennale est déplafonnée, une règle s’applique pour protéger le locataire. En effet, la modification du montant du loyer ne peut le rendre supérieur à 10% du montant payé l’année précédente. 

La révision du loyer du bail commercial en présence d'une clause d'échelle mobile ou une clause recette 

La clause d’échelle mobile vise à prévenir les conséquences d’une dévaluation monétaire. Cette clause consiste à indexer le loyer en fonction d’un indice choisi par les parties. Ainsi, chaque année (généralement lors de la date d’anniversaire du bail), le loyer peut varier selon l’un des indices suivants : 

• l’indice du coût de la construction ; 
• l’indice des loyers commerciaux ;
• l’indice des loyers des activités tertiaires.

Vous avez la possibilité de choisir l’indice du coût de la construction pour tout type de location. L’indice des loyers commerciaux et l’indice des activités tertiaires ne sont applicables qu’aux activités économiques de la location.

En présence d’une clause d’échelle mobile, une demande de révision du loyer du bail commercial n’est pas nécessaire. En cas d’augmentation ou de diminution de plus d’un quart du montant du loyer à cause de la clause, cela entraîne la révision du loyer du bail commercial 3 6 9.

Notons toutefois que la révision du loyer est limitée par une règle visant à protéger le locataire. Ainsi, l’augmentation du loyer ne peut pas dépasser les 10 % du loyer de l’année n-1.

Appelée aussi clause à loyer variable, ce type de clause permet une augmentation du loyer en cours de bail en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Dans ce cas, les parties définissent les conditions d’augmentation du loyer. Une révision judiciaire ou légale n’est pas applicable.

La révision du montant du loyer au moment du renouvellement du bail commercial 

Le bail commercial est un contrat à durée déterminée. Cependant, il ne prend pas automatiquement fin à l’arrivée de son terme. Sans réaction des parties, le bail se prolonge par tacite reconduction. Les mêmes clauses et les mêmes conditions continueront donc de s’appliquer. La situation de renouvellement n’est caractérisée que si le bailleur donne un congé avec offre de renouvellement à son locataire ou que le locataire effectue une demande de renouvellement. Lors de renouvellement du bail commercial, le montant des loyers pourra être modifié. Ici encore, l’augmentation du montant des loyers est plafonnée, sauf exception. 

Principe : une modification du montant des loyers plafonnée 

Généralement, le bailleur va profiter du renouvellement du bail commercial pour augmenter le montant des loyers. Pour ce faire, il va adresser au locataire une offre de renouvellement et une proposition de modification du montant des loyers. L’offre de renouvellement et la proposition de modification doivent être faites avant l’arrivée du terme du bail commercial. 

Si le bailleur peut demander une augmentation du montant des loyers, celle-ci est réglementée. Ainsi, l’augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice de référence choisi par les parties au moment de la conclusion du bail commercial (ILC, ILAT). 

Par exception, le plafonnement du montant des loyers n’est pas applicable dans certaines situations. 

Exception : le déplafonnement du montant des loyers 

Le montant des loyers ne sera pas plafonné dans plusieurs situations. 

Tout d’abord, le déplafonnement est automatiquement applicable à certains baux. Il en va ainsi pour les baux relatifs à des terrains nus (non construits), pour les baux monovalents (relatifs à des locaux construits pour une seule utilisation) ou pour les baux qui concernent des locaux à usage exclusif de bureau. 

Ensuite, le déplafonnement peut être justifié par le fait que des modifications importantes soient intervenues sur les caractéristiques du local, sur la destination du lieu, sur les obligations de chacune des parties ou sur les facteurs locaux de commercialité. Le montant du loyer sera alors fixé en fonction de la valeur locative. 

Enfin, le déplafonnement peut également intervenir en raison de la durée du bail commercial. La règle du plafonnement ne s’applique pas pour les baux commerciaux conclus pour plus de neuf ans ou qui durent depuis plus de douze ans. 

Pour les deux dernières exceptions, une règle s’applique pour protéger le locataire. En effet, le nouveau montant ne pourra pas être supérieur à 10% du loyer acquitté l’année précédente. 

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