Enregistrement du bail commercial : procédure et coût (2025)

Le bail commercial (ou bail 3/6/9) est un contrat de location conclu un bailleur et un locataire qui exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il peut être soit verbal, soit écrit. Le rédiger permet d’établir la preuve de son existence et des conditions dans lesquelles il est conclu. L'enregistrement du bail commercial n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Deux possibilités s’offrent alors à vous : si vous faites rédiger le bail par un notaire, il sera automatiquement enregistré. Mais, si vous ne souhaitez pas recourir à un notaire, le bail commercial pourra tout de même être enregistré auprès du service des impôts des entreprises.

Qu'est-ce que l'enregistrement du bail commercial ?

La loi n’impose pas de forme particulière au bail commercial, aussi appelé bail 3/6/9, qui peut alors être :

• Oral ;
• Écrit et rédigé directement entre le bailleur et le locataire. Il constituera alors un bail commercial sous seing privé ;
• Écrit et rédigé par un notaire sous la forme d’un acte authentique : il s’agira alors d’un bail commercial notarié.
  
  

Il est recommandé d’établir le bail commercial par écrit, pour des raisons évidentes de preuve en cas de litige entre le bailleur et le locataire. Le bail commercial écrit devra alors comporter un certain nombre de mentions obligatoires comme :

• Le droit au renouvellement du bail ;
• La durée du bail commercial ;
• Les modalités de révision du loyer ou encore le montant des charges, impôts et taxes.

L’enregistrement du bail commercial consiste ensuite à le faire reconnaître par un notaire ou à le faire viser par le service des impôts des entreprises (SIE). L'enregistrement du bail commercial permet de lui conférer une date et une existence certaines. Concrètement, cela signifie qu'un tiers ne peut pas prétendre qu'il n'avait pas connaissance du bail si ce dernier a été enregistré.

L'enregistrement du bail permet ainsi de protéger le locataire dans certaines situations.

Enregistrement du bail commercial : est-ce obligatoire ?

L'enregistrement du bail commercial n'est pas obligatoire. La loi ne l’impose pas dans la mesure où il peut même être conclu à la forme verbale.

Toutefois, cette procédure est recommandée, car vous pouvez ainsi donner une date certaine à l’acte et le rendre opposable aux tiers. En d’autres termes, vous pourrez vous prévaloir de ses dispositions pour protéger vos droits en cas de litige avec le bailleur, mais également avec une tierce personne qui revendiquerait, elle aussi, la qualité de locataire.

Pourquoi faut-il procéder à l’enregistrement du bail commercial ?

Lorsque le bail est rédigé par un notaire, il est enregistré automatiquement et bénéficie de la force probante d’un acte authentique. Ni le bailleur ni les tiers ne pourront remettre en cause son contenu et ses dispositions. La procédure d'enregistrement du bail commercial qui n'a pas été rédigé par un notaire permet de donner au bail commercial une force probante similaire. 

L'enregistrement donne une date certaine au bail commercial

Une fois enregistré, le bail commercial disposera d’une date certaine. En cas de litige entre le bailleur et le locataire, les parties ne pourront pas contester la date à laquelle le bail a été signé.

Plus important encore, l'enregistrement du bail permet au locataire de prouver aux tiers qu'il avait bien signé le bail à une date donnée. Cela peut notamment être utile si le propriétaire du local vend son bien et que le nouveau propriétaire conteste le droit d'occupation du locataire. 

L'enregistrement rend le bail opposable aux tiers

L’enregistrement permet enfin de rendre le bail commercial opposable aux tiers, qui ne pourront plus se prévaloir de son inexistence ni contester ses dispositions. Le bail commercial enregistré produit ses effets à l’égard de tous, même s’il a été rédigé par acte sous seing privé.

Cette opposabilité trouve tout son intérêt s’il existe un conflit entre plusieurs locataires. En effet, un bailleur pourrait conclure plusieurs baux commerciaux avec plusieurs locataires, qui se trouveraient alors en concurrence pour faire valoir leurs droits.

Disposer d’un bail commercial enregistré permet d’attester de cette date certaine qui le rend opposable aux tiers. Et en présence de plusieurs baux enregistrés, le locataire qui obtiendra gain de cause sera celui dont l’enregistrement du bail est le plus ancien.

Quelle est la procédure pour enregistrer un bail ?

On l’a vu, il existe deux procédures pour enregistrer le bail :

• Faire appel à un notaire pour lui faire rédiger et / ou enregistrer l’acte. Le recours au notaire est même obligatoire dans deux cas : lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans (l’acte doit être enregistré à la publication foncière, comme le prévoit un décret de 1955) et si le bail porte sur l’exploitation d’un début de boissons (article 504 du Code général des impôts). Dans ce second cas, le défaut d’enregistrement du bail commercial est sanctionné par une amende allant de 15 à 750 euros ;
• Déposer le bail commercial au service des impôts des entreprises (SIE). Le bailleur et le locataire doivent parapher chaque page du bail, indiquer la mention « lu et approuvé » et signer la dernière page. Le SIE apposera son cachet avec une date.
  

Combien coûte l'enregistrement d'un bail commercial ?

Le coût de l’enregistrement du bail commercial varie en fonction de la procédure choisie. Si vous décidez de recourir à un notaire, sachez qu’il s’agit d’une prestation dont la rémunération est libre. En général, la prestation inclut la rédaction du bail et son enregistrement, elle est facturée au prix d’un mois de loyer (avec des honoraires plancher autour de 500/600 euros).

Si vous réalisez la formalité directement auprès du SIE, vous devez payer ce que l’on appelle un droit d’enregistrement. Il est actuellement fixé à 25 euros TTC (article 739 du CGI).

En résumé

• L’enregistrement du bail commercial n’est pas obligatoire.
• L’enregistrement est recommandé, car il permet de donner une date certaine au bail et de le rendre opposable aux tiers.
• L’enregistrement s’effectue soit auprès d’un notaire (bail notarié) soit au service des impôts des entreprises (SIE).
• La procédure d’enregistrement du bail commercial au SIE donne lieu au paiement d’un droit d’enregistrement de 25 euros.