L'enregistrement du bail commercial : quelle procédure ?

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un locataire et un bailleur. Il peut être soit oral soit écrit, et sera valide dans les deux cas. Toutefois, le passage par la forme écrite présente l'avantage indéniable de représenter un acte authentique qui sera notamment opposable aux deux parties en cas de litige.
L'enregistrement du bail commercial n'est donc pas obligatoire, mais fortement recommandé. Le passage devant un notaire confère au bail le statut d'acte authentique qui sera automatiquement enregistré. Si les parties ne souhaitent pas avoir recours à un notaire, le bail constituera un acte sous seing privé, que les parties pourront choisir d'enregistrer.

Comment réaliser l'enregistrement de son bail ? Quelles sont les modalités et le coût de cet enregistrement ? Pourquoi est-ce important de le faire.

La procédure d'enregistrement du bail commercial

Nous l'avons évoqué brièvement en introduction, l'enregistrement du bail commercial peut se faire de deux manières : soit par le notaire, en réalisant un acte authentique, soit par les parties elles-même si elles ne souhaitent pas passer par un notaire, en faisant enregistrer l'acte sous-seing privé auprès du service des impôts.

Toutefois, le recours à un notaire pour la réalisation d'un acte authentique est obligatoire pour les baux des débits de boissons et les baux ayant une durée de plus de 12 ans, qui sont donc publiés au fichier immobilier. Concernant les débits de boissons, en cas de fraude du débitant auprès de l'administration des contributions indirectes, l'article 504 du Code général des impôts (CGI) prévoit comme sanction une amende pouvant aller de 15 à 750 euros.

Pour l'enregistrement d'un acte réalisé sous seing privé, la procédure est alors simple, il suffit que le bailleur ou le locataire envoie au service des impôts, dans les quatre mois suivant la signature, les trois exemplaires signés du bail.
Le service des impôts concerné sera le service dont dépend le local commercial, selon son implantation géographique.
A réception, l'administration fiscale renverra tous les exemplaires cachetés au bailleur et au locataire.

Pensez à bien conserver votre exemplaire original, que vous soyez bailleur ou locataire. Le cachet apposé par le service des impôts atteste de la date certaine du bail. Cette notion de date certaine rend le bail opposable aux tiers : cela signifie qu'il doit être respecté non seulement par le bailleur et le locataire, mais également par les tiers.
Le coût de l'enregistrement s'élève à 25€, selon l'article 739 du Code général des impôts relatif aux actes de baux à durée limitée d'immeubles, de fonds de commerce ou de clientèles lorsque l'enregistrement est requis par les parties, et est dû par les deux parties.

Quels sont les avantages à faire enregistrer un bail commercial ?

Nous avons vu que le bail était valable entre les deux parties qu'il soit écrit ou non, enregistré ou non. Toutefois, l'enregistrement donne un droit supérieur puisqu'il vient rendre le bail applicable aux tiers du contrat : il est dit « opposable aux tiers », grâce au cachet qui lui donne une date certaine. Cette date certaine permet d'attester de la valeur et de la conformité du bail à la date de son enregistrement.

En tant que locataire, vous avez donc tout intérêt à procéder à l'enregistrement de votre bail commercial, puisqu'il vous permettra de faire valoir vos droits dans le cas où le bailleur procèderait à la vente du local : le nouveau propriétaire sera obligé de respecter le bail. Si le bail n'a pas été enregistré, le locataire pourra être expulsé à moins de réussir à prouver que le nouveau propriétaire avait connaissance du bail. Précisons qu'un bail verbal ne pourra jamais être enregistré et donc n'aura aucun pouvoir face à un nouveau propriétaire.

Ainsi, l'enregistrement du bail commercial lui confère une date certaine et le rend donc, de fait, opposable aux tiers, et met à l'abri le locataire en cas de changement de propriétaire. Ainsi, si vous ne souhaitez pas passer devant un notaire pour la rédaction de votre contrat de bail commercial, il peut être intéressant de faire enregistrer cet acte réalisé sous-seing privé par l'administration, d'autant que la procédure reste simple et permet d'étendre considérablement le pouvoir de protection de votre bail.