Fonds de commerce et bail commercial : 5 minutes pour tout savoir

Le fonds de commerce et le bail commercial sont deux notions différentes. Le contrat de bail commercial permet au professionnel d'occuper les locaux dans lesquels il exerce son activité. En revanche, le fonds de commerce regroupe l'ensemble des biens qui lui permettent d'exercer. Il peut s'agir de biens corporels comme son matériel et ses marchandises ou incorporels tels que sa clientèle et son droit au bail. 

Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?

La composition du fonds de commerce

En matière commerciale, le fonds de commerce fait référence à un ensemble d’éléments qui matérialisent la valeur globale d’une société. Il comprend :

• Des éléments dits « corporels » : ce sont les éléments concrets qui composent le fonds de commerce comme la marchandise et le matériel
• Des éléments dits « incorporels » : ce sont les éléments qu’il n’est pas possible de quantifier concrètement mais qui sont primordiaux pour le fonctionnement d’un commerce comme la réputation, la clientèle ou encore le droit au bail.

La cession du fonds de commerce

Comment estimer la valeur du fonds de commerce ?

La valeur d’un fonds de commerce peut être estimée en évaluant chacun de ses éléments d’exploitation. Cette évaluation ne peut être parfaitement objective. Elle peut se faire selon différents critères, notamment en ce qui concerne les éléments incorporels :

• La clientèle : sa valeur peut être estimée en prenant en compte le chiffre d’affaires de la société ou ses bénéfices.
• Les marques et brevets : leur valeur est déterminée en fonction des frais de recherche qu’ils ont impliqués ou de la capitalisation des bénéfices qu’ils suscitent s’ils sont déjà exploités.

Quelle est la procédure à respecter pour céder son fonds de commerce ?

La cession d’un fonds de commerce est soumise à un formalisme strict. Elle doit notamment faire l’objet d’un enregistrement dans le mois de sa réalisation. L’acquéreur du fonds doit alors s’acquitter de droits d’enregistrement, qui sont calculés en fonction du prix de vente mentionné dans l’acte, augmenté des charges.

Qu'est-ce que le contrat de bail ? 

Contrat de bail commercial et contrat de bail professionnel : quelles sont les différences ?

Bail commercial et bail professionnel sont deux types de contrat de location pour un bien immobilier à destination professionnelle. En fonction de l’activité, le bail sera qualifié de « commercial » (pour tout local à usage commercial, industriel, agricole ou artisanal) ou « professionnel » (pour les activités libérales).

Ces deux types de baux répondent à un régime différent, notamment en ce qui concerne la durée du bail, son renouvellement ou encore la fixation du loyer.

Le bail commercial est réputé très protecteur pour le locataire : il ne peut être fixé pour une durée inférieure à neuf ans et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. 

La cession du contrat de bail

Qu’est-ce que le « droit au bail » ?

La cession du contrat de bail donne droit au versement d’un « droit au bail ». Le droit au bail représente la somme versée par le nouveau locataire au locataire précédent à son entrée dans les lieux. Le nouveau locataire achète donc au locataire sortant le droit de bénéficier d’un bail commercial en cours, pour la durée restant à courir et dans des conditions identiques.

La cession du contrat de bail peut intervenir dans le cadre plus global de la cession du fonds de commerce ou indépendamment de celle-ci. Cependant, si le contrat de bail est cédé indépendamment du fonds de commerce, le bailleur peut s'opposer à cette cession ? 

Le contrat de bail ne doit pas être confondu avec le pas-de-porte. Le pas-de-porte correspond en effet à une somme payée par le futur locataire au propriétaire des locaux loués lors de la conclusion du bail, en plus du loyer convenu lors de la conclusion du bail.

Ces deux types d’indemnités n’ont pas les mêmes conséquences fiscales : alors que le pas-de-porte est considéré comme une forme de supplément de loyer non imposable, le droit au bail est pris en compte pour la détermination du bénéfice imposable du locataire cédant, au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Quelles sont les obligations des parties au contrat de bail ?

Le bailleur est tenu de respecter une obligation de délivrance, qui se décompose en deux volets :

• la délivrance matérielle, qui implique la remise effective des clés du local, lequel doit être en bon état, sauf stipulation contraire dans le contrat ;
• la délivrance juridique qui suppose le respect par le bailleur des prescriptions légales et réglementaires nécessaires pour permettre au preneur d'exercer son activité.

En plus de cette obligation, le bailleur doit :

• fournir au locataire une garantie de jouissance paisible des lieux jusqu’à l’expiration du bail ;
• garantir les vices cachés du local ;
• assurer les « grosses réparations » des locaux.

De son côté, le locataire est tenu au respect de plusieurs obligations :

• le paiement du loyer ;
• le respect de l’usage et de l’affectation des lieux ;
• être diligent vis-à-vis du local (le respecter des lieux) ;
• la restitution des locaux en bon état.

Quel est l’intérêt du droit au bail ?

Le droit au bail permet à son repreneur de bénéficier des garanties liées au régime des baux commerciaux, et en particulier le droit au renouvellement du bail face au propriétaire des locaux. Le propriétaire des locaux est en effet tenu d’une garantie d’éviction : cela signifie que s’il refuse de renouveler le bail, il sera tenu de s’acquitter d’une indemnité d’éviction. 

Le montant de l’indemnité d’éviction correspond à la perte réellement engendrée par le non-renouvellement. Elle dépend donc du fait de savoir si l’activité peut être poursuivie à l’identique dans d’autres locaux, ou si l’éviction entraine une impossibilité totale de récupérer sa clientèle.

Il s’agit de l’une des premières causes de litiges entre propriétaire et locataire.

Comment évaluer le montant du droit au bail ?

Le montant du droit au bail est évalué en fonction de divers éléments et notamment :

• Le délai séparant la date de la vente du fonds de commerce de celle du prochain renouvellement du bail commercial
• Le montant du loyer payé par rapport à la valeur locative de marché du local en question

✍️ En résumé :

• Le fonds de commerce regroupe l'ensemble des actifs corporels et incorporels qui permettent à un professionnel d'exercer son activité. 
• Le contrat de bail est le contrat qui permet au professionnel d'occuper les locaux dans lesquels il exerce son activité.
• Le droit au bail est l'un des éléments incorporels qui composent le fonds de commerce.