Diagnostics obligatoires du bail commercial 2023 : quels sont-ils ?

Lors de la mise en location d’un bien immobilier à usage commercial, le propriétaire a pour obligation légale d’annexer à son contrat de bail des diagnostics techniques. Afin de vous éclairer sur les diagnostics obligatoires à fournir dans le bail commercial, nous les avons listés dans l’article ci-dessous.

Quels sont les diagnostics techniques obligatoires pour un bail commercial

Le bailleur d’un local commercial a pour obligation légale de fournir à son locataire des diagnostics techniques.

Dans le cadre d’un bail commercial, trois diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être annexés au contrat de location. Il s’agit du diagnostic de performance énergétique (DPE), du diagnostic amiante et de l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), également appelé diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Depuis la loi Grenelle du 12 juillet 2010, le diagnostic de performance énergétique doit être annexé par le propriétaire au contrat de bail commercial. Le DPE a pour objet de mesurer et d’évaluer la quantité d’énergie consommée par le bien commercial sur une année en matière de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Le DPE indique la classe énergétique du local commercial selon un classement alphabétique allant de A à G (A étant excellent) permettant au locataire d’évaluer et de comparer la performance énergétique du local.

Il comprend notamment :

• les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation,
• l’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles, 
• l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée,
• l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements.

Le DPE doit obligatoirement figurer sur toute annonce de mise en location, qu’elle soit passée par un professionnel de l’immobilier ou par un particulier et sur tous supports (vitrine, papier, internet…).

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans à compter de sa réalisation par un professionnel compétent et indépendant.

À noter que le DPE demeure un document à valeur informative : le locataire ne peut mettre en cause la responsabilité du bailleur à partir de ce document. De plus, même si le DPE indique une surconsommation énergétique, rien n’oblige le bailleur à effectuer des travaux pour la réduire.

Le diagnostic amiante du bail commercial

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Il protège la santé des personnes exerçant dans le local et doit être réalisé par un expert certifié et formé au risque amiante. 

Le diagnostic de l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

L’état des risques naturels, miniers et technologiques doit obligatoirement être annexé au contrat de bail commercial si le bien immobilier est situé dans une zone couverte :

• par un plan de prévention des risques technologiques,
• par un plan de prévention des risques naturels prévisibles,
• dans des zones de sismicité définies par décret.

L’état des risques naturels, miniers et technologiques est un document établi en suivant les modèles fournis par la préfecture, la sous-préfecture, la mairie ou disponibles sur internet. La préfecture délivre l’ensemble des informations contenues dans l’ERNMT.

L’état des risques naturels, miniers et technologiques a une durée de validité de six mois à la date de signature du contrat de bail. Afin d’obtenir toutes les informations utiles concernant l’ERNMT, il est préférable de se rendre sur le site de la préfecture du lieu de situation du local commercial.

À noter que si le bailleur ne communique pas ce document au moment de la signature du bail commercial, le locataire peut demander à un juge la résolution du contrat de bail ou la diminution du loyer.

Résumé des diagnostics techniques obligatoires pour un bail commercial

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont la validité est de 10 ans
2. L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) d’une validité de 6 mois
3. Le diagnostic amiante qui a une durée de validité illimitée en cas de constat négatif
   
   

Les diagnostics complémentaires pour la location

D’autres diagnostics non obligatoires peuvent être annexés au bail commercial.

L’annexe environnementale

L’annexe environnementale est un document qui doit être joint au bail de biens à usage de bureaux ou de commerce de plus de 2 000 m².

Cette annexe rassemble plusieurs informations sur les caractéristiques du bien : équipements et systèmes, consommation réelle d’eau et d’énergie, quantité de déchets générés… Elle permet ainsi de prévoir un bilan d’évolution pour améliorer la performance énergétique des locaux commerciaux et leur classe énergie.

L’état parasitaire

La réalisation de ce diagnostic prouve la bonne foi du bailleur et lui évite ainsi tous soupçons de vices cachés.

Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour les locaux mixtes, c’est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie commerciale si le local a été construit avant le 1er janvier 1949.

Quels risques en cas d’oubli de diagnostics ?

Si la liste des diagnostics obligatoires au bail n’est pas exhaustive lors de la rédaction du contrat de location, le propriétaire ne pourra pas se défendre en cas d’accusations de vices cachés.

De plus, en cas de non-respect de la législation, le locataire pourra faire appel à la justice pour demander la résolution du bail ou la diminution de son loyer. La réalisation des diagnostics immobiliers étant du devoir du bailleur, il est l’unique responsable en cas d’oubli. Si vous avez des questions juridiques concernant un bail commercial, nos avocats spécialistes peuvent vous conseiller.

Quelles sont les autres annexes obligatoires du bail commercial ?

Un autre élément essentiel du bail commercial est l'état des lieux. Il fait partie des annexes obligatoires bail commercial. Il permet de faire un inventaire de tous les biens mis à disposition du locataire et de constater l’état (bon ou mauvais). 

L'état des lieux

La loi Pinel du 18 juin 2014 a rendu obligatoire un état des lieux d'entrée et de sortie pour les baux commerciaux : 

• Soit à l'amiable en la forme contradictoire (acte signé par chacune des parties) ;

• Soit par un professionnel (par exemple une entreprise immobilière) dûment mandaté par les deux parties ;

•  Soit par un huissier si aucune solution amiable ne se dégage. 

  
  

L'état des lieux doit être très détaillé : en précisant l'état (neuf, bon, décrépit) de chaque bien et les dégradations éventuelles constatées dans les différentes pièces et sur les équipements.

Une description sommaire des travaux réalisés et un état prévisionnel des futurs travaux 

La législation Pinel de 2014 oblige le bailleur à informer le locataire - au moment du contrat puis tous les 3 ans - des éléments suivants :

• Un exposé préliminaire des travaux qu'il entend réaliser au cours des trois prochaines années, suivi d'un budget prévisionnel ;
• Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés au cours des trois années précédentes, en indiquant leurs montants.
  

Par conséquent, l'ajout de ces deux éléments dans le contrat constitue un élément crucial. Ils font partie des annexes obligatoires du bail commercial.

Normes de copropriété ou règlement intérieur 

Si la résidence est en copropriété, le propriétaire doit joindre au contrat de bail un extrait du règlement de copropriété, définissant :

• la destination de l'immeuble ;
• l'agrément et l'usage des parties privatives et communes ;
•  la part du lot locatif dans chaque catégorie de charges.

Si l'immeuble n'est pas en copropriété mais dispose d'un règlement intérieur, son incorporation dans le bail permet de s'assurer que les règles sont explicitement opposables au locataire.

Une déclaration écrite décrivant les circonstances qui ont conduit au versement d'une indemnité d'assurance couvrant les risques de catastrophes naturelles et/ou technologiques

Si le logement a précédemment été soumis à une indemnisation au titre des articles L. 125-2 (indemnisation des catastrophes naturelles) ou L. 128-2 (indemnisation des risques technologiques) du Code des assurances, une note écrite décrivant les causes des sinistres ayant entraîné le versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles et/ou technologiques doit être jointe.

Pas d’obligation de diagnostic en cas de cession de fonds de commerce !

Il n'y a pas d'obligation d'élaborer un dossier complet avec un volet de diagnostics en cas de cession d'un fonds de commerce puisque l'objet de la vente ne porte pas sur le bien lui-même mais son exploitation.

En pratique, la réalisation des diagnostics pour la cession d’un fonds de commerce suivants reste conseillée afin de transmettre un dossier complet et d'assurer la réussite de la transaction :

• le diagnostic plomb ;
• le diagnostic termites ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  
  

La transmission de ces diagnostics au potentiel acquéreur sera un gage de réassurance.