Résiliation de bail commercial : quelle procédure suivre ?

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Les professionnels ont recours au bail commercial pour l’implantation de leur commerce, ou la location de leurs bureaux. Il s’agit d’un contrat de location très différent de ceux des logements d’habitation. Leur durée mais aussi leurs conditions de résiliation sont spécifiques. Afin de vous éclairer sur ces problématiques, nous redéfinissons le bail commercial, et parcourons les diverses situations rencontrées lors de la résiliation du bail commercial par le propriétaire ou le locataire. En effet la résiliation est strictement encadrée par la loi.

Les spécificités du bail commercial

 

Le bail commercial concerne les contrats de location pour des locaux à usage commercial, industriel, ou artisanal. Même si votre activité se déroule dans un lieu qui était initialement destiné à l’habitation, votre contrat de location sera un bail commercial. Le terme de bail 3-6-9 est également utilisé. Il correspond aux périodes triennales qui structurent la durée du contrat, et au bout desquelles il est révisé en ce qui concerne ses conditions et le montant du loyer. Le bail commercial est réglementé pour favoriser le locataire. En effet, les conditions de résiliation sont très encadrées et le loyer est plafonné jusqu’à 12 ans.
Soyez vigilant, la liquidation annoncée ou effective d’une entreprise n’entraîne pas automatiquement la résiliation de plein droit du bail commercial.
 

La résiliation du bail commercial : triennale, judiciaire et en cours de bail

 

Le bail commercial dispose de plusieurs modes de résiliation possibles. Selon les situations, les procédures diffèrent. Elles peuvent par ailleurs entraîner le versement d’indemnité d’éviction au locataire.

La résiliation à l’amiable / triennale du bail commercial

La fin de chaque période triennale est l’occasion d’une révision du bail, mais aussi un moment pour en demander la résiliation du bail commercial. Cependant, les parties ont aussi la possibilité de demander une résiliation du bail commercial en cours, même s’il ne s’agit pas d’une fin de période triennale. Dans tous les cas, le congé est donné avec un préavis de 6 mois avant la date voulue pour la rupture du bail commercial, ou avant la date de fin de période triennale. Il n’est demandé aucune justification au locataire lorsqu’il demande le congé pour la fin d’une période triennale.
Pour prendre congé du bail commercial, il s’agit de la communiquer par acte d’huissier et/ou par lettre recommandée avec avis de réception. Selon les conditions de départ, s’il s’agit d’une demande de prise de congé alors que le bail a tacitement été prolongé, la LRAR suffit. Cependant, si le professionnel-locataire part à la retraite, la LRAR est accompagnée d’un acte d’huissier.

La résiliation judiciaire du bail commercial

La résiliation judiciaire consiste en la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle permet la résiliation du bail commercial par le bailleur afin de faire face à un motif grave et légitime qui le pousse à demander le congé de son locataire. La résiliation judiciaire se fait soit lorsque le bailleur refuse le renouvellement du contrat de location, ou la demande de recours à la clause résolutoire.
La résiliation judiciaire du bail commercial fait suite à une décision de justice. C’est en effet le tribunal de grande instance qui est compétent pour l’arbitrage de ce type de contentieux. Dans la situation où c’est le propriétaire qui fait une demande de résiliation en raison de loyers impayés, il notifie l’entreprise-locataire de sa démarche par un acte d’huissier. Sachant que l’action judiciaire peut être entamée sans passer par la mise en demeure de payer, l’acte d’huissier permet au concerné d’être prévenu et de tenter de ne pas faire résilier le bail par le TGI.

Les parties peuvent dans tous les cas demander au juge de prononcer la résiliation du bail commercial pour inexécution d’une obligation contractuelle contenue dans le contrat de bail. Par exemple, le juge peut prononcer la résiliation en cas de changement de destination des lieux.

La résiliation en cours de bail

En cas de manquement aux obligations contractuelles liées au contrat de bail commercial, à tout moment, un bail commercial peut être résilié. Cette sanction peut être prévue dans le contrat de bail, c’est la clause résolutoire. Le locataire peut demander un délai ou une suspension de la clause résolutoire. 

Détails au sujet de la clause résolutoire

 

Principe de la clause résolutoire

Également appelée clause de résiliation de plein droit, la clause résolutoire est présente sur tous les baux commerciaux. Elle autorise le propriétaire à mettre fin au bail commercial en cas de faute ou de manquement à ses obligations de la part de l’entreprise-locataire.

Cette clause est d’autant plus importante qu’elle permet au bailleur de sanctionner de façon plus large le locataire, que simplement pour des motifs plus traditionnels. Elle permet ainsi d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas d’infraction aux obligations qu’elle vise.

 

Mise en oeuvre de la clause résolutoire

Il faut alors que la faute invoquée soit strictement mentionnée dans le contrat. Son interprétation est en effet stricte. Pour les dégâts potentiels et charges que le propriétaire souhaite voir payer par le locataire, ils doivent alors être décrits de manière précise dans le bail 3-6-9. À la suite du constat d’une faute, le propriétaire communique un commandement pour lequel le locataire dispose d’un délai de 1 mois afin de l’exécuter. Sans régularisation de la situation au bout de ce délai, une expulsion peut être demandée.

Cependant, le locataire a également la possibilité de faire une demande de suspension de la clause auprès du tribunal. Ainsi il disposerait d’un délai supplémentaire lui permettant de régler la situation, et demeurer dans les locaux loués.

 

Résiliation du bail commercial, que se passe-t-il ?

 

Une fois le bail résilié, il arrive que le locataire soit encore dans les locaux bien que le contrat de location ne soit plus effectif. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de demander des indemnités.

Les indemnités d’éviction liées à la résiliation du bail commercial

 

Une indemnité d’éviction pour un bail commercial consiste en l’indemnisation du manque à gagner lorsque le départ du locataire est provoqué. C’est une situation qui advient au moment où le bailleur refuse le renouvellement du bail au bout des 9 années de location. Lorsque le locataire est bien éligible aux conditions de renouvellement du bail, et que ce dernier lui est refusé, le propriétaire doit lui verser une indemnité d’éviction.
L’indemnité d’éviction est calculée selon l’ampleur de la perte du fonds de commerce. Nous parlerons alors d’indemnité de remplacement (perte totale) vs. indemnité de déplacement (transfert de fonds). Des indemnités dites accessoires s’y ajoutent notamment lorsque le déménagement entraîne des frais de déménagement, et des préjudices liés à l’abandon forcé de produits périssables.

L’indemnité de remplacement est mise en place lorsque le non-renouvellement du bail entraine la disparition totale ou partielle du fonds de commerce. Le locataire aura ainsi droit à une indemnité compensant cette perte du fonds de commerce. Si le fonds de commerce ne disparait pas, ça sera une indemnité moindre, appelée de déplacement ou de transfert qui sera alors versée au locataire. Des indemnités accessoires peuvent également être prévues en plus des deux précédentes indemnités.

Pour la rédaction d’un bail commercial, la protection du propriétaire réside dans le détail apporté à la rédaction du contrat de location. En effet, comme vu plus haut, il est essentiel que les fautes reprochées au locataire soient détaillées afin de les rendre valables devant le tribunal de grande instance. Pour une résiliation à l’amiable, le respect des périodes triennales est idéal afin de partir dans de bonnes conditions. Cependant, la prise de congé d’un bail commercial n’est pas sans conséquence financière. La perte du fonds de commerce amène selon la situation au versement d’une indemnité d’éviction par le propriétaire. 
Maxime

Écrit par

Maxime

Après avoir travaillé en finance à l'international puis dans la grande distribution en France, Maxime est devenu dirigeant d'entreprise. En contact avec de nombreux entrepreneurs, sa mission est de simplifier l'accès au droit grâce au numérique et favoriser le développement de l'entrepreneuriat en France.

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