Loi Pinel et bail commercial : quels impacts ?

Jusqu’à la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, le bail commercial n’était quasiment soumis à aucune règle. La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises encadre davantage le régime des baux commerciaux. Elle prévoit désormais la présence de mentions dans le contrat de location. Nous allons dans l’article ci-dessous répertorier les différentes mesures mises en œuvre par la loi Pinel.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Pour pouvoir prétendre à un bail commercial, le locataire doit obligatoirement être inscrit au registre des commerces et des sociétés s’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel, ou au répertoire des métiers s’il est artisan.

Les baux commerciaux sont encadrés par la loi Pinel du 18 juin 2014 qui a pour objectif de :

• Maîtriser la hausse des loyers
• Faciliter l’installation de nouveaux commerçants
• Équilibrer les relations entre les propriétaires et les professionnels

Bien que la rédaction d’un bail commercial demeure relativement libre, la loi Pinel a instauré des mesures légales à inclure dans le contrat. Pour éviter les erreurs et les recours en justice, il est fortement conseillé de s’appuyer sur un professionnel du droit commercial pour la rédaction de son bail commercial.

Loi Pinel et bail commercial : Les mesures mises en œuvre au moment de la rédaction 

Un état des lieux obligatoire

Facultatif avant la loi Pinel, l’état des lieux est devenu obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire dans le local commercial. La loi n’impose pas d’obligation quant à sa mise en œuvre aussi il peut aussi bien être réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire que par un huissier. Dans ce dernier cas, les frais sont partagés par moitié entre les deux parties.
Cet état des lieux doit être annexé au contrat de bail.

L’allongement de la durée du bail dérogatoire

La durée d’un bail commercial est par principe de 9 ans.

Cependant il existe des baux dérogatoires dont la durée ne pouvait pas excéder deux ans. La Loi Pinel du 18 juin 2014 allonge leur durée à 3 ans. À l’expiration de ces trois années, il ne sera plus possible pour le bailleur et le locataire de conclure un autre bail dérogatoire pour le même local, ils devront passer par un bail commercial de 9 ans.

Un encadrement des loyers

La Loi Pinel a modifié deux aspects de l’encadrement des loyers.

• Premièrement, elle encadre la révision du loyer durant la période de location. La loi du 18 juin 2014 met ainsi en avant l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé par rapport aux prix à la consommation et au chiffre d’affaires du commerce de détail, et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). C’est donc la fin de l’indice du coût de la construction (ICC).
• Ensuite, la loi Pinel réglemente le déplafonnement des loyers au moment de l’échéance du bail commercial. Elle prévoit que l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à 10 % du montant de l’année précédente.
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Une meilleure répartition des charges

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et détaillé des charges, impôts, taxes et redevances relatifs au bien loué. Ces charges doivent être réparties entre le bailleur et le locataire selon la surface exploitée. En outre, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 est venu apporter une liste de charges qui ne pouvaient, en aucun cas, être imputées au locataire. De plus, depuis la loi Pinel, le bailleur a pour obligation de faire parvenir à son locataire un récapitulatif détaillé des charges, impôts, taxes…

Un état prévisionnel des travaux

Au moment de la signature du bail commercial puis tous les trois ans, le bailleur a pour obligation de fournir au locataire un état des travaux à venir et à réaliser dans les trois années précédentes en précisant leur coût. Ces dispositions sont applicables pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.