Propriétaire-bailleur : définition et fonctionnement

Lorsqu’un professionnel souhaite exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, il exploite un fonds de commerce. Il doit donc signer un bail commercial. Un tel contrat implique deux parties : le locataire d’une part et le propriétaire-bailleur de l’autre. 

Propriétaire bailleur, bail commercial : définitions

Le bail commercial, aussi connu sous le nom de « bail 3-6-9 », est un contrat synallagmatique, c'est-à-dire créant des obligations réciproques à la charge des deux parties : le bailleur d’une part et le locataire de l’autre. Concrètement, il s’agit d’un contrat de location pour l’exploitation d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. 

Le locataire est la personne qui dispose du bien contre le paiement d’une somme d’argent (le loyer), et le bailleur est la personne qui met à disposition ce bien. Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier met en location son bien, on parle alors de propriétaire-bailleur. Ce propriétaire peut être une personne morale, à savoir une société, comme une personne physique, un particulier. 

Les règles encadrant la location sont prévues aux articles 1714 et suivants du Code civil. 

Les obligations du propriétaire-bailleur et du locataire

La conclusion d’un contrat de bail commercial (à bien distinguer d’une simple location entre particuliers) met des obligations à la charge des deux parties. 

Les obligations du propriétaire-bailleur 

L’article 1719 du Code civil prévoit plusieurs obligations pesant sur le bailleur. Notamment, le propriétaire-bailleur est tenu de délivrer le bien loué, de l’entretenir afin qu’il puisse servir à l’usage convenu entre les parties, et de permettre au locataire la jouissance paisible du bien pendant toute la durée du bail. 

L’obligation de délivrance du bien est une obligation essentielle du bailleur-propriétaire, comme cela a été rappelé récemment par la Cour de cassation (Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 18 janvier 2018, n°16-26.011). Matériellement, la délivrance de la chose s’opère généralement par la remise des clés. Juridiquement, l’obligation de délivrance implique pour le propriétaire-bailleur de veiller à ce que l’activité du locataire ne soit pas empêchée en raison de règles légales ou conventionnelles, un règlement administratif par exemple ou un éventuel règlement de copropriété. 

Le propriétaire-bailleur est également tenu d’une obligation de garantie à raison des vices de la chose louée et à une garantie d’éviction : 

• Le propriétaire-bailleur est responsable des vices pouvant empêcher l’utilisation du bien loué (défaut de construction, infiltration d’eau…), même dans le cas où il n’en aurait pas eu connaissance au moment de la signature du bail. En revanche, dans certains cas, le propriétaire-bailleur est libéré de cette responsabilité, notamment en cas de force majeure ou lorsque le problème est lié à un défaut d’entretien imputable au locataire ;
• Concernant la garantie d’éviction, il convient de distinguer entre la garantie du fait des tiers et la garantie du fait du bailleur. La garantie du fait des tiers oblige le propriétaire-bailleur à garantir le locataire contre tout fait émanant de tiers ayant pour effet de le priver de la jouissance normale du bien. La garantie du fait personnel implique pour le propriétaire-bailleur de s’abstenir lui-même de tout fait susceptible de troubler la jouissance du locataire. 

D’autres obligations pèsent également sur le bailleur, notamment l’établissement d’un état des lieux de l’immeuble ou des locaux objets du bail ou encore la communication de certaines informations au locataire (état des risques naturels et technologiques, état prévisionnel des travaux envisagés, risques de pollution des sols…).

Les obligations du locataire 

Le contrat de bail commercial fait naître des obligations à charge des deux parties : certaines obligations pèsent donc aussi sur le locataire. Notamment : 

• Le paiement du loyer, qui constitue l’obligation essentielle du locataire ;
• L’obligation d’entretien du bien loué, dont l’étendue dépendra de la répartition des charges contenue dans le bail commercial ;
• Le locataire doit également s’abstenir de modifier le local sans autorisation ou encore éviter tout abus dans la jouissance du bien, qui serait susceptible de causer un préjudice au bailleur ou aux tiers ;
• Aussi, le locataire doit impérativement respecter la destination des lieux, c'est-à-dire qu’il doit exploiter le local conformément à ce qui a été prévu entre les parties dans le bail commercial ;
• Enfin, il revient au locataire de restituer les lieux en bon état à l’issue du bail commercial. 

La répartition des charges entre bailleur et locataire 

La répartition des charges entre les deux parties peut parfois s’avérer problématique. Il vaut mieux être bien informé afin de préserver ses intérêts et être en mesure de faire valoir ses droits. Mais alors, qu’est-ce qui revient au bailleur et que doit prendre en charge le locataire ? 

Tout d’abord, il est important de savoir que le contrat de bail commercial doit inclure un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et répartir les charges et les dépenses entre le locataire et le bailleur (article L. 145-40-2 du Code de commerce créé par la loi Pinel). 

De manière générale, les grosses réparations restent à la charge du propriétaire-bailleur et les dépenses liées à l’entretien et aux réparations courantes sont à charge du locataire. 

Le contrat peut donc aménager la répartition des charges entre les parties. Cependant, certaines dépenses doivent obligatoirement rester à la charge du bailleur : 

• Les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment ;
• Les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes ;
• Les impôts, taxes et redevances liées à la propriété des locaux ;
• Les honoraires liés à la réalisation des travaux relatifs aux grosses réparations touchant au bâtiment ;
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué ou de l’immeuble.

Le locataire, quant à lui, est tenu de s’occuper des réparations courantes (aussi appelées « dépenses locatives »), ainsi que d’autres charges considérées comme liées à l’occupation des locaux (dépenses courantes d’eau, gaz et électricité ou dépenses d’entretien courantes par exemple). 

Négociation du contrat de bail : les éléments clés pour le bailleur 

Bien négocier son bail commercial donne l’assurance aux parties de réduire leurs coûts, valoriser leur emplacement et sécuriser l’exploitation.

Il existe certaines clauses indispensables à négocier, certains éléments clés à intégrer obligatoirement dans le contrat de bail. Notamment : 

• Les clauses relatives au loyer (fixation, paiement et révision du loyer) ;
• Les clauses relatives au dépôt de garantie (article L. 145-40 du Code de commerce) ;
• Les clauses s’occupant de la répartition des charges et de la répartition des travaux entre les parties
• Les clauses relatives à la cession du bail. 

De nombreux litiges peuvent naître dans le cadre d’un bail commercial, que ce soit au stade de sa négociation, de son exécution ou de la fin du bail. Il est donc important, notamment, d’anticiper les contentieux en négociant au mieux son bail commercial. 

Si vous êtes un bailleur ou un locataire professionnel et que vous envisagez ou vous apprêtez à signer un bail commercial, il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un expert. Un avocat spécialisé saura en effet vous aiguiller, répondre à vos questions et vous assister tant au moment de la négociation du contrat qu’au cours de son exécution. 

En résumé

• Le contrat de bail commercial crée des obligations pour les deux parties : tant pour le propriétaire-bailleur que pour le locataire.
• Une attention particulière doit être portée à la répartition des charges : de manière générale, le propriétaire-bailleur est tenu de s’occuper des grosses réparations et le locataire doit prendre en charge les réparations courantes ainsi que les charges liées à l’occupation des locaux.
• Le moment de la négociation du bail commercial est important et il convient d’être particulièrement vigilant : certaines clauses apparaissent indispensables et doivent absolument faire l’objet d’une discussion entre les parties.