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Modèle de bail commercial gratuit : à quels risques s’expose le bailleur ?

Négocier un contrat de bail commercial
Négocier un contrat de bail commercial
Philippe Wagner
Écrit par Philippe Wagner
Cofondateur de Captain Contrat, Philippe a fait ses armes au sein du cabinet de Gilles Babinet, figure de proue de l'entrepreneuriat français. Il est diplômé d'HEC Paris.
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Le bail commercial pourrait se définir comme étant le contrat par lequel un bailleur s’engage à mettre à la disposition d’un preneur, aussi appelé locataire, la jouissance de locaux dans lesquels ce dernier compte exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Le contrat de bail commercial est relativement protecteur du preneur, notamment avec l’arrivée de la loi Pinel en 2014 en la matière, en revanche utiliser un modèle de contrat de bail commercial pour s'avérer risqué. Il convient alors pour le bailleur de s’assurer, lors de la conclusion du contrat, que ses intérêts sont correctement protégés et qu’il ne s’expose pas à des risques inutiles.

 

 

Qu’est-ce qu'un bail commercial ?

 

D’abord, un bail n’est qualifié de commercial que si le preneur respecte ces 4 conditions :

  • Présence d’un contrat de bail
  • Existence d’un local commercial
  • Existence d’un fonds de commerce
  • Immatriculation du preneur au RCS

 

Concrètement, pour que le preneur puisse bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux il doit être un commerçant/artisan immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre des Métiers (RM), et il doit exploiter un fonds de commerce lui appartenant. Le bail commercial est conclu initialement pour une durée de 9 ans minimum.

Entre autres, on exclut du champ d’application du régime des baux commerciaux les baux emphytéotiques (qui sont d’une durée de 18 à 99 ans) et les locations saisonnières.

Ensuite, la loi n’impose aucune formalisme à un bail commercial si ce n’est de l’exigence d’un prix, caractéristique qui permet de différencier le bail du prêt à usage.

Enfin, il est conseillé de conclure ce type de convention par écrit pour plusieurs raisons, l’une d’entre elle étant la sécurité juridique. De la même manière, une attention particulière doit être portée à la rédaction d’un tel contrat. Le régime étant plus favorable au locataire, le bailleur doit redoubler de prudence pour ne pas se lier dans des conditions qu’il ne maîtrise guère. De telle sorte que, même si la loi ne demande pas d’exigence de forme, la pratique du bail commercial en créé une de fait.

 

Les Obligations du bailleur

 

Dans un contrat de bail, le bailleur est obligé à plusieurs niveaux à l’égard du preneur. Il assure au preneur la jouissance paisible du bien, à savoir le local.

 

L'obligation de délivrance

 

D’une part, le bailleur doit se conformer à une obligation de délivrance. Elle se divise en 2, la délivrance matérielle et la délivrance juridique. La délivrance matérielle se caractérise par la remise effective des clés du local, qui doit être en bon état, sauf clause contraire. La délivrance juridique quant à elle, concerne les règles juridiques dont le respect par le bailleur est nécessaire pour que le preneur puisse exercer son activité (ex : désamiantage).

Le non-respect de cette obligation de délivrance peut avoir de lourdes conséquences pour le bailleur comme la résiliation du contrat de bail commercial, assortie d’une indemnité ou encore l’exception d’inexécution, qui permet au preneur de ne pas exécuter sa part du contrat parce que le bailleur n’exécute pas la sienne. In concreto, le preneur pourra ne pas payer le loyer.

 

L'obligation de garantie

 

D’autre part, il pèse également sur le bailleur une obligation de garantie. Celle-ci se décompose en 3 sous-obligations que sont :

  • le cadre des baux commerciaux, une clause peut être stipulée visant à exonérer partiellement ou totalement cette garantie. Mais il faut ici encore que le bailleur n’ait pas connaissance du vice, qu’il soit donc de bonne foi.
  • la garantie d’éviction : garantie contre la perte pour le preneur de la jouissance du bien. Cette perte peut résulter de l’action du bailleur ou de celle d’un tiers. Dans ce cas on parle de trouble de fait ou de trouble de droit. Le trouble de fait constitue un action d’un tiers qui empêcherait le preneur d’accéder au local. Le trouble de droit est une revendication par un tiers de la propriété du local par exemple. Le bailleur n’offre une garantie que contre les troubles de droit. Par ailleurs, il est possible d’aménager contractuellement la garantie d’éviction du fait personnel du bailleur.
  • la garantie dans l’exercice de l’activité : il est possible de stipuler une clause au contrat visant le bailleur et qui créé une obligation de non-concurrence ou d’exclusivité. Par exemple : l’on pourra prévoir que le bailleur ne peut consentir à un autre bail dans le même immeuble pour une personne exerçant la même activité que le preneur. Ces clauses doivent être limitées temporellement et spacialement.

 

L’obligation d’information

 

Le bailleur est tenu d’une obligation d’information au locataire sur la situation physique du bail commercial. 

L’ESRIS (Etat des servitudes ‘risques’ et d’informations sur les sols), anciennement ERNMT (Etat des servitudes miniers, natures et technologiques) est un état d’information et un diagnostic immobilier obligatoire, dont la mission est d’informer le future acquéreur ou locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et de pollution auquel le bien immobilier pourrait potentiellement être exposé.

Cette obligation est d’information est nécessaire dès la conclusion du bail commercial ou de son renouvellement. En cas de manquement à cette obligation, le preneur pourra apporter la preuve d’un préjudice et sera alors susceptible de solliciter la résolution du bail et ainsi d’obtenir une diminution du loyer.

Notons ici que certaines de ces obligations peuvent être aménagées selon la volonté des parties.

De plus les principales obligations du locataire doivent aussi être connues, à savoir celle de payer le loyer dans les délais impartis et d’utiliser les biens loués en vue de de la destination précisée dans le bail commercial.

L’ensemble de ces obligations doivent être connues des parties et être exposées dans le contrat de bail commercial pour que ce dernier soit transparent. Il est ainsi nécessaire d’éviter l’utilisation d’un modèle qui ne permettrait pas cette transparence.

 

Les risques de l’utilisation d’un modèle de bail commercial gratuit

 

Lorsque le bailleur consent à un bail commercial il souhaite s’assurer de la stabilité de celui-ci, à savoir que le preneur s’acquitte du loyer. Il souhaite éviter de devoir changer de cocontractant.

Comme il l’a été constaté précédemment, les obligations pesant sur le bailleur sont nombreuses. Nombreuses sont également les différentes situations menant à la conclusion du bail commercial.

Ce type de contrat nécessite donc un bon niveau de personnalisation pour s’adapter correctement à la volonté des parties. Il appelle également une bonne connaissance des diverses obligations afin de ne pas se retrouver dans une situation défavorable.

L’utilisation d’un modèle gratuit peut plonger le bailleur dans l’inconnu quant à la situation juridique dans laquelle il évoluera.

Il est aisé de lister les risques concrets auxquels l’entrepreneur s’exposerait avec un modèle gratuit. Sur le plan strictement contractuel on s’expose à la mauvaise rédaction des clauses et à faire un contrat qui n’aura été le fruit d’aucune négociation. Ce manque de personnalisation entraîne lui-même un manque de connaissance de la situation juridique qui peut mener à se lier par un contrat dans lequel des clauses abusives existent et n’ont pu être détectées ni éliminées. Au vu du nombre d’obligations pesant sur le bailleur, si l’une d’entre elles s’avère être formulée comme une clause abusive et qu’un litige éclate, le risque financier est conséquent.

En outre, le non-respect du formalisme imposé par la pratique des baux commerciaux pourrait conduire à l’application du mauvais régime juridique. 

De plus avant de signer un bail commercial, il est bon de connaitre un certain nombre de points sur lesquels il ne faut ni oublier, ni bâcler. Un contrat de bail commercial doit ainsi comporter un certain nombre de clauses portant sur :

  • Le type de location
  • La durée de location
  • Le loyer d’origine
  • Les charges
  • La possibilité de sous-location ou de changement d’activité
  • Le loyer en cours de bail
  • Le déplafonnement en cours de bail

 

Le regard et l’avis d’un expert sur le contenu de ces clauses est nécessaire. En effet pour que la situation entre le locataire et le bailleur soient d’égal à égal, que leurs obligations soient transparentes et ainsi éviter au maximum les risques de litige, ces clauses doivent être parfaitement rédigées. Un accompagnement est ainsi plus que conseillé.

 

 

 

La solution Captain Contrat pour un bail commercial

 

Le bail commercial est un contrat complexe et une connaissance parfaite de ces différentes caractéristiques est nécessaire. Certains points du bail commercial doivent être détaillés et l’aide d’un expert est plus que conseillée.
Il s’agit de la forme, la durée, le loyer, les obligations du bailleur, celles du locataire, la révision triennale, la sous-location, la résiliation, le renouvellement et enfin le refus de renouvellement du bail commercial.
Il est aussi important de savoir comment choisir et où chercher son avocat.

Il est donc indispensable de passer par un conseil juridique. D’abord, cette solution garantit la personnalisation du contrat bail, par laquelle il est possible d’ériger la meilleure protection possible des intérêts du bailleur.

Au regard de la complexité du régime juridique des baux commerciaux, il est sage de confier la tâche de la rédaction du contrat de bail à des professionnels. Ils sont en effet les seuls à même d’embrasser la situation globalement, en mêlant la particularité de votre situation aux exigences de sécurité juridique.

Enfin et surtout, les avocats ont une responsabilité professionnelle envers leurs clients, ce que n’offre pas le modèle de bail commercial gratuit.

A cet égard, Captain Contrat vous offre l’expérience d’avocats chevronnés pour rédiger au mieux votre contrat de bail commercial, en accord avec vos contraintes et préoccupations. Il est également possible grâce a Captain Contrat de faire relire votre bail déjà rédigé, afin d’insérer toute clause supplémentaire qui pourrait protéger au mieux vos intérêts et supprimer toutes celles qui pourrait y nuire.

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