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Litige bail commercial : que faire ?

Je rédige mon bail commercial
Je rédige mon bail commercial

Le bail commercial est un accord contractuel entre le propriétaire et un locataire pour un local commercial. Les règles qui régissent ces contrats sont totalement différentes des locations pour les habitations. Les engagements sont notamment beaucoup plus longs et l’impact d’un litige sur votre activité n’est pas minime. Afin de vous prévenir des embarras qu’un litige pourrait vous apporter, nous redéfinissons dans cet article les grandes lignes du contrat de bail commercial et vous présentons les litiges les plus courants.

 

 

Un contrat de location encadré par la loi

 

Le bail commercial a la spécificité de disposer de loyers encadrés jusqu’à 12 ans de location. Ce contrat appliqué aux locaux exploités pour une activité artisanale, industrielle et commerciale est toujours établi pour une durée de 9 ans. Tous les trois ans, le contrat peut être réévalué en ce qui concerne le loyer et les conditions qui l’accompagnent. Le montant est cependant légiféré et limité. Mais lorsqu’après un renouvellement le local est loué depuis plus de 12 ans, le propriétaire est en droit de demander un loyer indexé sur la valeur locative réelle du local.

Plus qu’une simple location de local

 

Pour une activité commerciale, disposer d’un local n’est pas anodin. Vous disposez non seulement d’un point de travail et de vente, mais l’implantation dans votre secteur métier et géographique fait que vous disposez d’un véritable fonds de commerce. Perdre le contrôle de votre local loué, ou devoir déménager de manière forcée aura donc un véritable impact pour votre entreprise. Les principaux conflits autour des baux commerciaux concernent ce sujet. En effet, un contentieux avec le propriétaire peut avoir de véritables conséquences notamment en cas d’éviction ou d’augmentation du loyer qui ne correspond pas aux valeurs autorisées.

 

Le bail 3 6 9, est-ce différent ?

 

On parle de bail commercial, professionnel, et 3 6 9. Parmi ces termes, il est essentiel de se repérer dans les notions juridiques qui vous engagent pour plusieurs années.
Le bail commercial et le bail 3 6 9 sont en fait les mêmes. Le terme « 3 6 9 » désigne les périodes triennales lors desquelles le contrat de location est renégociable. Les deux expressions sont couramment utilisées. Chaque partie a une responsabilité indiquée dans le contrat avec des clauses qui permettent à l’un ou à l’autre de demander des recours lorsqu’une ou plusieurs conditions ne sont pas respectées.

La différence entre bail commercial et bail professionnel concerne l’activité exercée dans le local. Le second concerne des sociétés qui ne sont ni commerciales, ni agricoles ni industrielles ou artisanales. Il s’adresse surtout aux baux des professions libérales telles que les avocats ou les médecins. Sa durée minimum est de 6 ans au lieu de 9 ans pour le bail commercial. Contrairement au bail commercial, celui-ci ne bénéficie pas d’un plafonnement des loyers.

Il existe également pour les professionnels le bail dit mixte. Il s’agit des contrats de location pour les locaux utilisés par des libéraux, mais qui sont également employés en tant qu’habitation.

 

Le litige d’éviction de bail commercial

 

L’éviction du bail commercial est une des premières causes de contentieux entre le propriétaire et le locataire. Comme nous vous l’avons exposé, les deux parties peuvent demander une réévaluation du contrat de bail à la fin de chaque période triennale. En ce qui concerne la reconduction du bail, celui-ci se termine tous les 9 ans. Le locataire doit faire une demande afin de signer un nouvel accord pour utiliser le local. L’éviction étant l’action de retirer par la joie juridique l’usage d’un objet, ici il arrive que le propriétaire reprenne le local et empêche le locataire de l’utiliser. Or ceci a un impact majeur sur l’activité de l’entreprise, et peut même être réellement handicapant. Perdre son fonds de commerce implique notamment une perte de clientèle et un travail de fidélisation vain.

C’est la raison pour laquelle il est prévu une indemnisation de l’éviction de bail commercial versée au locataire. Le propriétaire indique à ce dernier qu’il souhaite une prise de congé. Il faut que cette requête soit justifiée, le courrier précise obligatoirement qu’une contestation est possible dans un délai de 2 ans auprès du tribunal. La question de la possibilité de percevoir une indemnité, et son montant, sont des questions traitées par voie juridique.

Le montant de l’indemnité correspond concrètement à la perte occasionnée par l’éviction. Si l’activité peut être poursuivie simplement dans un autre local, alors il s’agira d’une indemnité de déplacement ou de transfert de fonds. Lorsque l’éviction entraîne l’impossibilité totale de récupérer sa clientèle, alors l’indemnité doit remplacer cette valeur.

En revanche, il existe des cas dans lesquels aucune indemnité n’est versée au locataire. Ce sont des cas où l’éviction est entièrement justifiée par une raison grave, ou la nécessité expresse de faire des travaux dans les locaux en raison d’une insalubrité.

D’autres indemnités dites accessoires sont prévues par la loi. Le licenciement de personnel, les frais de mutations, ou tout simplement les coûts engendrés par le déménagement.

 

Les loyers impayés des baux commerciaux

 

De plein droit, le propriétaire dispose de cas dans lesquels il peut rompre un contrat de location sans verser d’indemnités au locataire. Parmi ces situations, les loyers impayés justifient entièrement la volonté de résilier le bail. Selon le contrat, payer son loyer est une obligation du locataire. Naturellement avant d’entamer une démarche de rupture, il est demandé au locataire par un avis d’huissier de payer son loyer. Cette démarche permet d’officialiser auprès du locataire et devant l’administration qu’il y a eu un manquement aux obligations. Un délai pour réguler sa situation est alors donné au locataire.

Sans paiement dans les conditions proposées pour une conciliation, le propriétaire-bailleur demande de faire valoir la clause de résiliation du bail pour non-paiement du loyer après du juge des référés du Tribunal de Grande Instance. Pour éviter une exclusion, le locataire a la possibilité de se présenter à l’audience dans le but de demander un délai pour un paiement qu’on appelle une clause résolutoire. Ainsi plusieurs recours sont à la disposition du locataire afin de ne pas être exclu et, et permettre à l’entreprise de poursuivre son activité. Cependant, ce sont des procédures juridiques qui ont également un certain coût et qui nécessitent d’y consacrer du temps.

Les désaccords entre propriétaire-bailleur et locataire pour un bail commercial se règlent par la voie juridique. Avant cela, une conciliation est possible, cependant nous vous conseillons de respecter les démarches officielles afin de faire valoir vos droits devant l’administration dans le cas où vous seriez obligé d’engager des poursuites. Un juriste spécialisé est à même de vous informer des procédures à suivre. Elles sont essentielles, car elles vous protègent et limitent les risques pour votre entreprise.

 

Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner
Cofondateur de Captain Contrat, Maxime a débuté en analyse de risque financier et a évolué sur des enjeux d'innovation dans la distribution. Il est diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC.
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