SCI et succession : quels avantages en 2025 ?

La transmission du patrimoine immobilier au moment de la succession soulève plusieurs problématiques. Comment éviter aux héritiers de payer des droits de succession élevés ? Comment limiter le risque de dilapidation du patrimoine en cas de mésentente des héritiers ? Comment protéger efficacement le concubin survivant ? Dans ce contexte, la création d'une SCI est un instrument juridique utile pour optimiser sa succession. Explications sur la SCI et la succession dans cet article. 

Succession : quelles sont les règles applicables en cas de patrimoine immobilier ?

Une succession est le mécanisme juridique par lequel les biens, droits et obligations d'une personne décédée (le défunt) sont transmis à une ou plusieurs autres personnes (les héritiers ou les légataires). La succession s'ouvre au moment du décès et a pour objet de régler la transmission du patrimoine du défunt. En cas de succession, des règles très précisent s'appliquent concernant le patrimoine immobilier.

Il faut tenir compte : 

• Du testament rédigé par le défunt (s'il en existe un) ;
• Puis, de l'ordre de succession déterminé par la loi (la dévolution légale) ;
• Et enfin, des donations antérieures.

L’ordre des successions : testamentaire ou légal ?

Le testament peut prévoir les modalités de transmission d'un ou plusieurs biens immobilier, notamment les bénéficiaires et la répartition des biens. La succession suit alors l'ordre de succession fixé par le testament (la dévolution testamentaire).

En l'absence de testament, l'ordre des successions est déterminé par loi. Il s'agit de la dévolution légale :

• Les héritiers prioritaires sont les descendants et le conjoint survivant marié.
• Les enfants (ou les petits-enfants si les enfants sont décédés) reçoivent la totalité du patrimoine de leur parent défunt, à parts égales, après déduction de la part de l’époux survivant. Le défunt peut avoir prévu des modalités de partage sensiblement différentes par testament.
• L’époux survivant a le choix entre la totalité du patrimoine en usufruit et 1/4 en pleine propriété. Lorsque le défunt laisse un bien immobilier, par exemple, l’époux survivant qui opte pour l’usufruit perçoit les loyers ou habite l’appartement ou la maison. A noter : lorsque le défunt a des enfants d’un 1^er mariage, l’époux survivant n’a pas le choix, il reçoit 1/4 du patrimoine en pleine propriété.
• Le concubin ou le partenaire de PACS, à défaut d’être marié, n’hérite pas.
  
  

Deux problématiques se posent :

1. Les enfants se retrouvent propriétaires indivis des biens immobiliers de leur parent défunt. Pour rappel, l’indivision est un régime légal qui obéit à des règles strictes. Par exemple, la gestion du patrimoine (vente ou donation du bien) nécessite l’accord des 2/3 ou de l’unanimité des héritiers indivisaires. En cas de mésentente, les enfants héritiers peuvent difficilement gérer un patrimoine immobilier détenu en indivision par effet de la succession. Dans certaines situations de blocage, un indivisaire peut provoquer la vente judiciaire du bien immobilier en indivision: le patrimoine est alors dilapidé.
2. Le concubin ou partenaire de PACS qui occupe un bien immobilier du défunt se retrouve dans deux situations potentielles : soit il a acheté le bien avec le défunt : il se retrouve en indivision avec les enfants du défunt, soit il n’est pas propriétaire du bien – et il n’en hérite pas. Dans les deux cas, il peut être délogé par les héritiers.
   

Le paiement des droits de succession par les héritiers

Si les héritiers acceptent la succession, ils ont 6 mois pour effectuer la déclaration de succession. Lors du dépôt, ils doivent procéder au règlement des droits de succession.

Le montant des droits de succession dépend de la qualité de l’héritier et peut atteindre jusqu’à 60 % de la valeur du patrimoine :

• Entre 5 et 45 % pour les héritiers directs (enfants) ;
• De 35 à 45 % entre les frères et sœurs ;
• De 55 % pour les parents jusqu’au 4e degré ;
• De 60 % pour les parents au-delà du 4e degré.
  
  

Cependant, les héritiers n’ont pas toujours les moyens financiers pour payer les droits de succession, à moins de vendre le patrimoine reçu en héritage. La SCI peut alors permettre d'éviter et d'anticiper les inconvénients dûs à la succession.

Avantages et inconvénients d'une SCI : on vous explique en vidéo

SCI : un instrument juridique conçu pour faciliter la transmission de patrimoine

Par défaut, le patrimoine immobilier détenu à plusieurs est en indivision. Mais, pour éviter les contraintes régime vous pouvez créer une SCI.

La SCI est une société civile immobilière qui permet de détenir et de gérer à plusieurs un patrimoine immobilier. Elle peut être créée dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers : la SCI emprunte pour acheter le patrimoine. Elle peut également être créée alors que les personnes sont déjà propriétaires du patrimoine immobilier : la SCI leur achète les biens. 

Chaque associé est propriétaire de parts de la société et peut les transmettre indépendamment. La SCI est gérée par un gérant, qui peut être un tiers. Ses pouvoirs sont déterminés librement par les associés dans les statuts de la société.

La SCI pour anticiper la succession d'un patrimoine immobilier

À condition de bien anticiper sa succession, la SCI est une solution très intéressante financièrement pour transmettre du patrimoine. La SCI permet d’anticiper et d'échelonner sa succession dans des conditions optimales. 

Les donations successives de parts sociales pour éviter les droits de succession

Contrairement à l’indivision, la SCI permet de diviser le bien immobilier en parts sociales. En utilisant le mécanisme des abattements successifs, les associés de SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant pour éviter aux héritiers les droits de succession :

• Tous les 15 ans, les parents peuvent donner à leurs enfants du patrimoine à hauteur de 100 000 euros, sans payer de droits de donation.
• Lorsque l’immeuble a une valeur supérieure à 100 000 euros, la donation peut être effectuée par tranches, chaque fois sur une valeur maximum de 100 000 euros, jusqu’à transmission totale des parts de SCI.
• Au moment de la succession, le bien immobilier appartient déjà aux enfants : les parents n’ont pas payé de droits de donation, les enfants ne payent pas de droits de succession.
  
  

La SCI est d’autant plus intéressante dans ce contexte que la valeur de la totalité des parts de SCI est inférieure à la valeur de l’immeuble s’il était détenu en indivision. En effet, la liquidité d’un bien immobilier divisé en parts est moindre, sa valeur est donc estimée inférieure de 10 à 15 %. Le montant des droits de donation, lorsque la donation porte sur des parts de SCI d’un montant supérieur à l’abattement, est donc calculé sur la base d’une valeur inférieure – mécanisme de la décote des parts sociales. La valeur des parts de SCI retenue pour le calcul de l’abattement, de même, est inférieur – possibilité de donner plus.

Le démembrement de propriété pour garder la jouissance du bien immobilier jusqu’à la succession

Les parents peuvent être inquiets à l’idée de donner leur patrimoine immobilier, notamment s’ils habitent la maison ou l’appartement. En cas de mésentente, les enfants peuvent en effet légitimement les déloger. Une solution est envisageable pour permettre aux parents de rester dans le bien jusqu’à leur décès : le démembrement de propriété ou démembrement des parts sociales d'une SCI.

• Les parents donnent uniquement la nue-propriété des parts de SCI. À noter : la valeur retenue pour le calcul de l’abattement est alors inférieure – possibilité de donner plus sans payer de droits de donation.
• Les parents gardent l’usufruit des parts sociales : ils peuvent habiter la maison ou l’appartement, ou percevoir les loyers s’ils mettent le bien en location.
• Au décès des parents, les enfants récupèrent automatiquement l’usufruit des parts de SCI, sans payer de droits de succession.

La gérance de la SCI pour garder la maîtrise du bien immobilier jusqu’à la succession

Autre inquiétude fréquente, les parents peuvent craindre que le patrimoine immobilier transmis de leur vivant aux enfants soit dilapidé. Une solution utile consiste à conserver la gérance de la SCI : les statuts prévoient qu’un parent est gérant de la société jusqu’à son décès. Le parent est alors en mesure de préserver le patrimoine au moins jusqu’à la succession.

In fine, en SCI, la succession ne donne pas lieu au paiement de droits successoraux sur les parts du patrimoine immobilier, efficacement conservé par les associés grâce au démembrement de propriété et à la conservation de la gérance.

La SCI pour protéger le concubin survivant au moment de la succession

Le décès d'un associé implique des formalités, mais cela reste très simplifié. Lorsque le gérant ou l'un des associés décède, la SCI continue de vivre avec les héritiers qui récupèrent les parts sociales. C'est notamment en cela que la gestion de la SCI se distingue par sa simplicité. Aucune procédure d'agrément n'est nécessaire sauf si les statuts mentionnent le contraire. 

À défaut d’être marié, le concubin et le partenaire de PACS n’héritent pas. Le risque : les enfants reçoivent le patrimoine immobilier en succession, ils délogent le concubin ou le partenaire de PACS – hypothèse possible même s’il était propriétaire du bien avec le défunt.

La SCI permet de protéger le concubin ou partenaire de PACS à condition de prévoir le démembrement croisé des parts sociales :

• Un concubin détient 50 % des parts de SCI en usufruit et 50 % en nue-propriété, et l’autre époux inversement.
• Au décès de l’un : le survivant, bien qu’il n’hérite pas, reçoit automatiquement l’usufruit des parts qu’il détient en nue-propriété – sans payer de droits de succession. Il détient alors 50 % des parts en pleine propriété, 50 % en usufruit.
• Propriétaire de la totalité des parts en usufruit, le survivant en a la jouissance totale : il peut légitimement demeurer dans le logement.
  
  

La SCI pour assurer la conservation du patrimoine immobilier après la succession

En prévoyant une donation-partage, les parents peuvent transmettre à chaque enfant un lot de parts de SCI. Ce faisant, les héritiers ne se retrouvent pas en indivision au moment de la succession. Cette situation offre un avantage de taille : les décisions relatives à la gestion des biens ne nécessitent pas obligatoirement l’accord de la majorité des héritiers, la souplesse de gestion de la SCI permet de préserver le patrimoine immobilier au terme de la succession.

Rappel : en indivision, un héritier peut provoquer la vente des biens. En SCI, l’héritier, en cas de mésentente, peut céder ses parts sociales aux autres héritiers ou à des tiers.

La SCI est un outil utile pour optimiser sa succession. Attention néanmoins à bien anticiper la situation au moment de rédiger les statuts.

Créer une SCI avec son conjoint : les avantages de la SCI familiale 

La SCI familiale n’est pas une forme juridique à proprement parler : la SCI familiale – ou SCI de famille – est le nom donné à la société civile immobilière créée entre membres d’une même famille. Les règles de création et de gestion sont identiques en SCI classique et en SCI familiale. En pratique, la SCI créée pour optimiser sa succession est une SCI familiale.

Monter une SCI avec son conjoint a ses avantages. La SCI facilite la cession du bien immobilier. De plus, la cession des parts sociales est plus simple qu'une cession d'actions en société classique et ne requière aucune intervention du notaire. 

La SCI présente aussi des avantages fiscaux notamment eut égard aux plus-values exemptées d'impôt si la durée de détention de l'immeuble atteinte 22 années. 

Enfin, la SCI peut opter pour l'IS à condition ne pas exercer d'activité commerciale. 

En résumé

• La SCI est une forme juridique très appréciée pour gérer la transmission et la succession de patrimoine entre héritiers.  
• Elle permet notamment d'éviter les inconvénients de l'indivision. 
• La SCI offre des avantages fiscaux et un fonctionnement simplifié, notamment en cas de décès de l'un des associés.