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SCI ou indivision : comment faire le bon choix ?

Maxime Wagner
Maxime Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

Lorsque vous êtes plusieurs propriétaires d'un patrimoine immobilier, il est essentiel de se mettre d’accord sur les modalités de gestion que vous envisagez et de choisir la structure la plus adaptée. Deux options s’offrent à vous : la constitution d’une société civile immobilière (SCI) ou une indivision

Quelle est la différence entre ces deux modes de gestion ? Quels sont leurs avantages et les inconvénients ? Quelles sont les modalités de transmission du patrimoine ? Quelle fiscalité y est attachée ? Captain Contrat décrypte pour vous les nuances entre l'indivision et la SCI. 

 

 

SCI ou Indivision : de quoi s'agit-il ?

 

L'indivision : un régime de transition

 

L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes, appelées indivisaires, sont propriétaires ensemble d'un même bien ou d'un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives soient matériellement individualisées. Chaque indivisaire détient une quote-part dans le bien, qui peut être exprimée en fraction ou en pourcentage.

L'indivision survient souvent à la suite d'une succession ou d'un achat en commun. Elle est généralement considérée comme transitoire. Elle s'achève par un partage des biens ou une sortie de l'indivision.

Conformément à l'article 815 du Code civil, aucun indivisaire ne peut être contraint de rester dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué. Un indivisaire peut vendre sa part à un autre indivisaire ou à un tiers, ou demander le partage des biens. Si les indivisaires ne parviennent pas à un accord, ils peuvent recourir à un partage judiciaire.

 

La SCI : une forme juridique pour un projet sur la durée

 

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société civile dont l'objet est la propriété ou la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil. La SCI est souvent utilisée pour l'acquisition et la gestion de biens immobiliers. Elle permet ainsi aux associés de détenir et de gérer le bien de manière collective, tout en organisant la transmission et la protection de ce patrimoine. En bref, la SCI est davantage adaptée un projet sur le long-terme.

 

SCI ou indivision : le récapitulatif des différences

 

  Indivision SCI

Avantages

  • Absence de formalité de constitution et de formalité de gestion
  • Possibilité de conclure une convention d’indivision devant le notaire pour organiser la gestion
  • Donation de la quote-part possible 
  • Facilité de gestion : règles fixées dans les statuts, notamment pour la majorité 
  • Séparation entre le patrimoine des associés (parts sociales) et le patrimoine de la SCI (bien immobilier) 
  • Possibilité d’optimisation fiscale en cas de donation des parts sociales de la SCI 
  • Démembrement de la propriété des parts sociales pour faciliter la transmission

Inconvénients

  • Décisions importantes prises à l’unanimité des associés 
  • Pas de distinction entre le patrimoine personnel du co-indivisaire et le bien immobilier objet de l’indivision
  • Recours à un notaire en cas de vente de la quote-part indivis
  • Partage pouvant être provoquée par un co-indivisaire
  • Constitution d’une société : rédaction des statuts et immatriculation 
  • Tenue d’une comptabilité et organisation d’assemblées générales 
  • Responsabilité illimitée pour les dettes 

 

SCI ou indivision : quelle est la meilleure option pour détenir un bien à plusieurs ?

 

L’indivision et la SCI permettent à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un même bien. L’indivision peut être définie comme une forme de copropriété. Plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien et détiennent des droits de propriété identiques sur ce bien. 

La SCI permet aussi une propriété commune mais elle sera indirecte. Chaque propriétaire détiendra des parts sociales de la SCI à hauteur de leur droit de propriété sur le bien. Ainsi, la société sera propriétaire du bien immobilisé et le capital social de la SCI sera détenu par les associés. 

 

SCI ou indivision : comment les mettre en place ?

 

Le régime de l'indivision peut être mis en place dans les cas prévus par la loi ou par une convention. En revanche, la création d'une SCI nécessitera l'accomplissement de formalités en vue de l'immatriculation.

 

L'indivision instaurée par la loi ou une convention

 

L’indivision peut se former par effet de la loi ou conventionnellement. 

  • L’indivision légale se forme dans le cadre d’une succession entre les héritiers d’un bien commun ou dans le cadre de la liquidation d’un régime matrimonial entraînant le partage des biens entre les époux. La formation de l’indivision résulte automatiquement de ces événements et les règles légales s’appliquent. 
  • Concernant l’indivision conventionnelle, il s’agit pour les futurs indivisaires de rédiger une convention d’indivision devant le notaire. La formation d’une telle indivision résulte d’une volonté mutuelle de s’associer.  

 

SCI : des formalités de création à réaliser

 

Pour constituer une SCI, il faut rédiger des statuts, constituer le capital social et accomplir les formalités d’immatriculation communes à toute société. 

Étapes de création dune sci

 

Indivision ou SCI : comment s'effectue la gestion du bien immobilier ?

 

En fonction de votre choix de structure entre l’indivision et la SCI, les règles de gestion seront sensiblement différentes. 

 

Des modalités de gestion plus rigides en indivision

 

La gestion de l’indivision varie selon qu’elle soit légale ou conventionnelle. 

S’il s’agit d’une indivision légale :

  • Toutes les décisions importantes relatives au bien immobilier doivent être prises à l’unanimité des membres de l’indivision. Cela est susceptible d’engendrer des blocages dans la prise de décision. 
  • Il est possible de désigner un gérant pour agir au nom de tous les indivisaires.
  •  « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cela signifie donc qu’un des membres indivisaire peut donc provoquer le partage de l’indivision et mettre un terme à ce régime. 
  • Tout membre peut décider de vendre sa quote-part indivis à tout moment. Les autres membres disposeront d’un droit préférentiel pour racheter la part vendue.

 

S’il s’agit d’une indivision conventionnelle :

  • La convention organise la gestion de l’indivision entre les membres. 
  • Si elle est conclue à durée indéterminée, le partage de l’indivision peut intervenir à tout moment.
  • Si elle est conclue à durée déterminée, cela ne pourra pas intervenir avant la fin de la convention. 

 

Des modalités de gestion plus flexibles en SCI

 

  • Les statuts vont organiser les règles de majorité pour la prise de décision.
  • Un dirigeant sera nommé conformément aux règles définies par les statuts afin de gérer le bien dans l’intérêt commun de tous les associés.
  • Le patrimoine immobilier est distinct du patrimoine personnel de chaque associé qui ne possède que des parts sociales de la SCI.  
  • Un associé peut vendre sa quote-part à tout moment, sous réserve d’une clause statutaire de préemption, sans provoquer le partage du patrimoine commun. 
  • Chaque associé disposera de droits identiques.

 

Quels sont les modes de transmission du patrimoine de l’indivision et de la SCI ?

 

Indivision : la transmission sous réserve de l'unanimité 

 

Pour réaliser des actes de disposition (c'est-à-dire des actes qui impactent le plus fortement le patrimoine du ou des propriétaires du bien comme la donation ou la vente), l’unanimité des indivisaires est requise.

La vente est soumise au respect du droit de préemption des autres propriétaires indivisaires qui peuvent alors choisir de racheter votre quote-part. 

En cas de décès du propriétaire indivis, sa quote-part sera répartie entre ses héritiers. Ils entreront à leur tour dans l’indivision, augmentant la masse de propriétaires indivis et compliquant la prise de décision. 

L'inconvénient majeur de l'indivision concernant la transmission du patrimoine est donc le risque d'une mésentente entre les indivisaires, donnant lieu à une situation de blocage.

 

SCI : un instrument conçu pour faciliter la transmission

 

La SCI poursuit deux objectifs : faciliter la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier.

La vente et la donation des parts de la SCI sont les modes de transmission possibles.

Toutefois, la donation doit être prévue dans les statuts et peut obéir à une clause d’agrément, c’est-à-dire que l’accord de tous les associés devra être donné pour effectuer la donation. 

Par ailleurs, la donation de parts de SCI peut faire l’objet d’optimisation fiscale afin de profiter d’abattements avantageux. Pour cela, en tant que propriétaire de parts de SCI, vous pouvez réaliser une donation au profit de vos enfants tous les 15 ans pour un montant maximal de 100 000 €. Cela permet aux associés de SCI de transmettre progressivement leur patrimoine en vue de leur succession. 

Il est possible de céder la nue-propriété de ses parts à son héritier : le démembrement de propriété prendra fin au décès de l’usufruitier sans formalité ni droit de succession. 

 

Quelle est la fiscalité du régime l’indivision et de la SCI ?

 

Dans le cadre de l'indivision, les revenus sont soumis à l'IR. La SCI peut être aussi par défaut à l'IR mais elle a la possibilité d'opter pour l'IS.

En cas de cession du bien immobilier, le régime normal d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’appliquera si la valeur de cession des parts sociales de SCI ou de la quote-part indivis est supérieure à leur valeur initiale.

 

Indivision : imposition à l'IR

 

Les revenus générés par les biens en indivision (par exemple, les loyers si le bien est loué) doivent être déclarés et sont imposés entre les mains de chaque indivisaire proportionnellement à sa part dans l'indivision. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie correspondante (revenus fonciers, BIC) selon le type de revenus perçus.

 

SCI : IR avec option pour l'IS

 

  • Soit la SCI est soumise par défaut à l'Impôt sur le Revenu (IR) ;
  • Soit elle peut opter pour l'Impôt sur les Sociétés (IS).
 

La SCI à l'IR


Par défaut, une SCI est imposée à l'IR. Les revenus fonciers produits par la SCI sont alors imposés entre les mains des associés selon leur quote-part dans la société. Ces revenus doivent être déclarés dans la déclaration de revenus personnelle de chaque associé et sont taxés selon le barème progressif de l'IR. Les déficits fonciers peuvent être déduits du revenu global des associés dans la limite de 10 700 euros, ou 15 300 euros si le logement est éligible au dispositif Perissol, conformément à l'article 156 du Code général des impôts.
 

La SCI à I'IS

 

Une SCI peut choisir d'être soumise à l'IS. Dans ce cas, c'est la société elle-même qui est imposée sur ses bénéfices, selon un taux de 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice et de 25 % au-delà. Les associés sont alors imposés personnellement uniquement lorsqu'ils reçoivent des dividendes, lesquels sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8% au titre de l'IR et 17,2% de prélèvements sociaux).

L'option pour l'IS est irrévocable et peut influencer la fiscalité des plus-values lors de la vente de parts sociales ou d'immeubles de la SCI.

 
✍️ En résumé :
  • L’indivision est souvent présentée comme un état précaire qui n’a pas vocation à durer du fait de sa gestion compliquée et de la menace du partage. C’est donc une option idéale pour un projet à court terme, ou si par exemple, dans le cadre d’une succession, les héritiers souhaitent rapidement vendre le bien immobilier.  
  • Cependant, en ce qui concerne la gestion d’un patrimoine immobilier sur le long terme entre plusieurs propriétaires, la SCI est la solution la plus sécurisée. Si les formalités liées à la constitution et à la vie sociale de la société peuvent être un frein, l’administration du bien immobilier et la transmission du patrimoine sont des avantages essentiels. 
  • Si vous optez pour une SCI, il est important de prendre le temps de rédiger les statuts pour assurer la gestion la plus adaptée à votre placement immobilier. Captain Contrat peut vous aider à construire votre projet !

FAQ


  • La SCI peut être un choix judicieux pour des personnes souhaitant acquérir un bien immobilier ensemble tout en bénéficiant d'une structure organisée pour la gestion et la transmission du bien, et en ayant la possibilité d'optimiser leur fiscalité.


  • L'indivision peut présenter plusieurs inconvénients qui incitent souvent les indivisaires à chercher à y mettre fin :

    1. La gestion complexe : Les décisions concernant le bien en indivision doivent être prises collectivement, ce qui peut s'avérer difficile lorsque les indivisaires ont des avis divergents ou des intérêts contradictoires.

    2. Le risque de blocage : Pour certains actes importants, l'unanimité est requise. Un seul indivisaire récalcitrant peut donc bloquer la vente ou d'autres décisions stratégiques concernant le bien.

    3. La responsabilité solidaire : Les dettes liées à l'entretien ou à la gestion du bien peuvent engager tous les indivisaires, même si l'un d'entre eux n'est pas à l'origine de la dette.

    4. La difficulté de sortie : Bien que la loi permette à un indivisaire de demander le partage à tout moment, le processus peut être long et coûteux, surtout en cas de désaccord entre les parties.

    5. La précarité de la situation : L'indivision est souvent considérée comme une situation provisoire, ce qui peut générer de l'incertitude quant à l'avenir du bien et des relations entre les indivisaires.

    6. Les contraintes de transmission : En cas de décès de l'un des indivisaires, sa part revient à ses héritiers, ce qui peut entraîner une multiplication des personnes en indivision et compliquer davantage la gestion du bien.

Modifications :
Détails
Mise à jour le 19 mars 2024 : vérification des informations juridiques et comptables

 

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Maxime Wagner
Ecrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.

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