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SCI ou indivision : comment faire le bon choix ?

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Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner

Cofondateur de Captain Contrat, Maxime a débuté en analyse de risque financier et a évolué sur des enjeux d'innovation dans la distribution. Il est diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC.


Vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs et vous vous demandez quel montage permettrait de gérer votre bien afin que tout le monde y trouve son compte ? 

Faire un placement immobilier est une décision importante. Lorsque vous êtes plusieurs acheteurs, il est essentiel de se mettre d’accord sur les modalités de gestion que vous envisagez et de choisir la structure la plus adaptée. 

Deux options s’offrent à vous : la constitution d’une société civile immobilière (SCI) ou une indivision

Quelle est la différence entre ces deux modes de gestion ? Quels sont les avantages et les inconvénients entre ces deux structures ? Quels sont les moyens de transmission de patrimoine ? Quelle fiscalité y est attachée ? 

Captain Contrat décrypte pour vous les nuances entre ces deux régimes. 

 

 

1. Différence SCI et indivision : tableau comparatif 

 

 

  Indivision SCI

Avantages

  • Absence de formalité de constitution et de formalité de gestion
  • Possibilité de conclure une convention d’indivision devant le notaire pour organiser la gestion
  • Donation de la quote-part possible 
  • Facilité de gestion : règles fixées dans les statuts, notamment pour la majorité 
  • Séparation entre le patrimoine des associés (parts sociales) et le patrimoine de la SCI (bien immobilier) 
  • Possibilité d’optimisation fiscale en cas de donation des parts sociales de la SCI 
  • Démembrement de la propriété des parts sociales pour faciliter la transmission

Inconvénients

  • Décisions importantes prises à l’unanimité des associés 
  • Pas de distinction entre le patrimoine personnel du co-indivisaire et le bien immobilier objet de l’indivision
  • Recours à un notaire en cas de vente de la quote-part indivis
  • Partage pouvant être provoquée par un co-indivisaire
  • Constitution d’une société : rédaction des statuts et immatriculation 
  • Tenue d’une comptabilité et organisation d’assemblées générales 
  • Responsabilité illimitée pour les dettes 

 

 

2. La détention de la propriété entre l’indivision et la SCI 

 

L’indivision et la SCI permettent à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un même bien. 

L’indivision peut être définie comme une copropriété, une propriété collective. Plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien et détiennent des droits de propriété identiques sur ce bien. 

La SCI permet également une propriété commune mais elle sera indirecte. Chaque propriétaire détiendra des parts sociales de la SCI à hauteur de leur droit de propriété sur le bien. Ainsi, la société sera propriétaire du bien immobiliser et le capital social de la SCI sera détenu par les associés. 

 

3. Les formalités de constitution de l’indivision et de la SCI 

 

L’indivision peut se former par effet de la loi ou conventionnellement. 

  • L’indivision légale se forme dans le cadre d’une succession entre les héritiers d’un bien commun ou dans le cadre de la liquidation d’un régime matrimonial entraînant le partage des biens entre les époux. La formation de l’indivision résulte automatiquement de ces évènements et les règles légales s’appliquent. 
  • Concernant l’indivision conventionnelle, il s’agit pour les futurs indivisaires de rédiger une convention d’indivision devant le notaire. La formation d’une telle indivision résulte d’une volonté mutuelle de s’associer.  

 

Pour constituer une SCI, il faut rédiger des statuts, constituer le capital social et accomplir les formalités d’immatriculation communes à toute société. 

 

4. La gestion du bien immobilier en indivision et en SCI 

 

En fonction de votre choix de structure entre l’indivision et la SCI, les règles de gestion seront sensiblement différentes. 

La gestion de l’indivision varie selon qu’elle soit légale ou conventionnelle. 

 

S’il s’agit d’une indivision légale 

 

  • Toutes les décisions importantes relatives au bien immobilier doivent être prises à l’unanimité des membres de l’indivision. Cela est susceptible d’engendrer des blocages dans la prise de décision. 
  • Il est possible de désigner un gérant pour agir au nom de tous les indivisaires.
  •  « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cela signifie donc qu’un des membres indivisaire peut donc provoquer le partage de l’indivision et mettre un terme à ce régime. 
  • Tout membre peut décider de vendre sa quote-part indivis à tout moment. Les autres membres disposeront d’un droit préférentiel pour racheter la part vendue.

 

S’il s’agit d’une indivision conventionnelle 

 

  • La convention organise la gestion de l’indivision entre les membres. 
  • Si elle est conclue à durée indéterminée, le partage de l’indivision peut intervenir à tout moment.
  • Si elle est conclue à durée déterminée, cela ne pourra pas intervenir avant la fin de la convention. 

 

 La SCI permet une plus grande souplesse de gestion 

 

  • Les statuts vont organiser les règles de majorité pour la prise de décision.
  • Un dirigeant sera nommé conformément aux règles définies par les statuts afin de gérer le bien dans l’intérêt commun de tous les associés.
  • Le patrimoine immobilier est distinct du patrimoine personnel de chaque associé qui ne possède que des parts sociales de la SCI.  
  • Un associé peut vendre sa quote-part à tout moment, sous réserve d’une clause statutaire de préemption, sans provoquer le partage du patrimoine commun. 
  • Chaque associé disposera de droits identiques.

 

5. Transmission du patrimoine de l’indivision et de la SCI 

 

Dans le cadre de l’indivision 

 

La transmission du patrimoine est possible dans son intégralité sous forme de donation ou de vente. La vente est soumise au respect du droit de préemption des autres propriétaires indivisaires qui peuvent alors choisir de racheter votre quote-part. 

En cas de décès du propriétaire indivis, sa quote-part sera répartie entre ses héritiers. Ils entreront à leur tour dans l’indivision, augmentant la masse de propriétaires indivis et compliquant la prise de décision. 

 

Dans le cadre de la SCI

 

La vente et la donation des parts de la SCI sont également possibles. Toutefois, la donation doit être prévue dans les statuts et peut obéir à une clause d’agrément, c’est-à-dire que l’accord de tous les associés devra être donné pour effectuer la donation. 

Par ailleurs, la donation de parts de SCI peut faire l’objet d’optimisation fiscale afin de profiter d’abattements avantageux. Pour cela, en tant que propriétaire de parts de SCI, vous pouvez réaliser une donation au profit de vos enfants tous les 15 ans pour un montant maximal de 100 000 €. Cela permet aux associés de SCI de transmettre progressivement leur patrimoine en vue de leur succession. 

Il est également possible de céder la nue-propriété de ses parts à son héritier ; le démembrement de propriété prendra fin au décès de l’usufruitier sans formalité ni droit de succession. 

 

6. Fiscalité attachée au régime l’indivision et de la SCI 

 

L’achat d’un bien immobilier peut être un investissement locatif. Dans ce cas, les propriétaires recevront un revenu locatif proportionnel à leur quote-part de l’indivision ou de leurs parts sociales. Ces revenus seront imposés au titre des revenus fonciers. 

En cas de cession du bien immobilier, le régime normal d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’appliquera si la valeur de cession des parts sociales de SCI ou de la quote-part indivis est supérieure à leur valeur initiale. 

 

Conclusion : les points à retenir 

 

Alors SCI ou indivision ? Votre choix dépendra de votre projet.

 
✍️ En résumé
  • L’indivision est souvent présentée comme un état précaire qui n’a pas vocation à durer du fait de sa gestion compliquée et de la menace du partage. C’est donc une option idéale pour un projet à court terme, ou si par exemple, dans le cadre d’une succession, les héritiers souhaitent rapidement vendre le bien immobilier.  
  • Cependant, en ce qui concerne la gestion d’un patrimoine immobilier sur le long terme entre plusieurs propriétaires, la SCI est la solution la plus sécurisée. Si les formalités liées à la constitution et à la vie sociale de la société peuvent être un frein, l’administration du bien immobilier et la transmission du patrimoine sont des avantages essentiels. 
  • Si vous optez pour une SCI, il est important de prendre le temps de rédiger les statuts pour assurer la gestion la plus adaptée à votre placement immobilier. Captain Contrat peut vous aider à construire votre projet !

 

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