SCI ou indivision : comment faire le bon choix ?

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Créer une SCI

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Vous souhaitez acheter un bien immobilier Ă  plusieurs et vous vous demandez quel montage permettrait de gĂ©rer votre bien afin que tout le monde y trouve son compte ? 

Faire un placement immobilier est une dĂ©cision importante. Lorsque vous ĂŞtes plusieurs acheteurs, il est essentiel de se mettre d’accord sur les modalitĂ©s de gestion que vous envisagez et de choisir la structure la plus adaptĂ©e. 

Deux options s’offrent Ă  vous : la constitution d’une sociĂ©tĂ© civile immobilière (SCI) ou une indivision

Quelle est la diffĂ©rence entre ces deux modes de gestion ? Quels sont les avantages et les inconvĂ©nients entre ces deux structures ? Quels sont les moyens de transmission de patrimoine ? Quelle fiscalitĂ© y est attachĂ©e ? 

Captain Contrat dĂ©crypte pour vous les nuances entre ces deux rĂ©gimes. 

 

La dĂ©tention de la propriĂ©tĂ© entre l’indivision et la SCI 

 

L’indivision et la SCI permettent Ă  plusieurs personnes d’être propriĂ©taires d’un mĂŞme bien. 

L’indivision peut ĂŞtre dĂ©finie comme une copropriĂ©tĂ©, une propriĂ©tĂ© collective. Plusieurs personnes sont propriĂ©taires d’un mĂŞme bien et dĂ©tiennent des droits de propriĂ©tĂ© identiques sur ce bien. 

La SCI permet Ă©galement une propriĂ©tĂ© commune mais elle sera indirecte. Chaque propriĂ©taire dĂ©tiendra des parts sociales de la SCI Ă  hauteur de leur droit de propriĂ©tĂ© sur le bien. Ainsi, la sociĂ©tĂ© sera propriĂ©taire du bien immobiliser et le capital social de la SCI sera dĂ©tenu par les associĂ©s. 

 

Les formalitĂ©s de constitution de l’indivision et de la SCI 

 

L’indivision peut se former par effet de la loi ou conventionnellement. 

  • L’indivision lĂ©gale se forme dans le cadre d’une succession entre les hĂ©ritiers d’un bien commun ou dans le cadre de la liquidation d’un rĂ©gime matrimonial entraĂ®nant le partage des biens entre les Ă©poux. La formation de l’indivision rĂ©sulte automatiquement de ces Ă©vènements et les règles lĂ©gales s’appliquent. 
  • Concernant l’indivision conventionnelle, il s’agit pour les futurs indivisaires de rĂ©diger une convention d’indivision devant le notaire. La formation d’une telle indivision rĂ©sulte d’une volontĂ© mutuelle de s’associer.  

Pour constituer une SCI, il faut rĂ©diger des statuts, constituer le capital social et accomplir les formalitĂ©s d’immatriculation communes Ă  toute sociĂ©tĂ©. 

 

La gestion du bien immobilier en indivision et en SCI 

 

En fonction de votre choix de structure entre l’indivision et la SCI, les règles de gestion seront sensiblement diffĂ©rentes. 

La gestion de l’indivision varie selon qu’elle soit lĂ©gale ou conventionnelle. 

 

S’il s’agit d’une indivision lĂ©gale 

  • Toutes les dĂ©cisions importantes relatives au bien immobilier doivent ĂŞtre prises Ă  l’unanimitĂ© des membres de l’indivision. Cela est susceptible d’engendrer des blocages dans la prise de dĂ©cision. 
  • Il est possible de dĂ©signer un gĂ©rant pour agir au nom de tous les indivisaires.
  •  Â« Nul ne peut ĂŞtre contraint Ă  demeurer dans l’indivision Â». Cela signifie donc qu’un des membres indivisaire peut donc provoquer le partage de l’indivision et mettre un terme Ă  ce rĂ©gime. 
  • Tout membre peut dĂ©cider de vendre sa quote-part indivis Ă  tout moment. Les autres membres disposeront d’un droit prĂ©fĂ©rentiel pour racheter la part vendue.

 

S’il s’agit d’une indivision conventionnelle : 

  • La convention organise la gestion de l’indivision entre les membres. 
  • Si elle est conclue Ă  durĂ©e indĂ©terminĂ©e, le partage de l’indivision peut intervenir Ă  tout moment.
  • Si elle est conclue Ă  durĂ©e dĂ©terminĂ©e, cela ne pourra pas intervenir avant la fin de la convention. 

 

 La SCI permet une plus grande souplesse de gestion : 

  • Les statuts vont organiser les règles de majoritĂ© pour la prise de dĂ©cision.
  • Un dirigeant sera nommĂ© conformĂ©ment aux règles dĂ©finies par les statuts afin de gĂ©rer le bien dans l’intĂ©rĂŞt commun de tous les associĂ©s.
  • Le patrimoine immobilier est distinct du patrimoine personnel de chaque associĂ© qui ne possède que des parts sociales de la SCI.  
  • Un associĂ© peut vendre sa quote-part Ă  tout moment, sous rĂ©serve d’une clause statutaire de prĂ©emption, sans provoquer le partage du patrimoine commun. 
  • Chaque associĂ© disposera de droits identiques.
  •  

Transmission du patrimoine de l’indivision et de la SCI 

 

Dans le cadre de l’indivision 

La transmission du patrimoine est possible dans son intĂ©gralitĂ© sous forme de donation ou de vente. La vente est soumise au respect du droit de prĂ©emption des autres propriĂ©taires indivisaires qui peuvent alors choisir de racheter votre quote-part. 

En cas de dĂ©cès du propriĂ©taire indivis, sa quote-part sera rĂ©partie entre ses hĂ©ritiers. Ils entreront Ă  leur tour dans l’indivision, augmentant la masse de propriĂ©taires indivis et compliquant la prise de dĂ©cision. 

 

Dans le cadre de la SCI

La vente et la donation des parts de la SCI sont Ă©galement possibles. Toutefois, la donation doit ĂŞtre prĂ©vue dans les statuts et peut obĂ©ir Ă  une clause d’agrĂ©ment, c’est-Ă -dire que l’accord de tous les associĂ©s devra ĂŞtre donnĂ© pour effectuer la donation. 

Par ailleurs, la donation de parts de SCI peut faire l’objet d’optimisation fiscale afin de profiter d’abattements avantageux. Pour cela, en tant que propriĂ©taire de parts de SCI, vous pouvez rĂ©aliser une donation au profit de vos enfants tous les 15 ans pour un montant maximal de 100 000 €. Cela permet aux associĂ©s de SCI de transmettre progressivement leur patrimoine en vue de leur succession. 

Il est Ă©galement possible de cĂ©der la nue-propriĂ©tĂ© de ses parts Ă  son hĂ©ritier ; le dĂ©membrement de propriĂ©tĂ© prendra fin au dĂ©cès de l’usufruitier sans formalitĂ© ni droit de succession. 

 

FiscalitĂ© attachĂ©e au rĂ©gime l’indivision et de la SCI 

 

L’achat d’un bien immobilier peut ĂŞtre un investissement locatif. Dans ce cas, les propriĂ©taires recevront un revenu locatif proportionnel Ă  leur quote-part de l’indivision ou de leurs parts sociales. Ces revenus seront imposĂ©s au titre des revenus fonciers. 

En cas de cession du bien immobilier, le rĂ©gime normal d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’appliquera si la valeur de cession des parts sociales de SCI ou de la quote-part indivis est supĂ©rieure Ă  leur valeur initiale. 

 

Pour rĂ©sumer 

 

 

Indivision

SCI

Avantages

  • Absence de formalitĂ© de constitution et de formalitĂ© de gestion
  • PossibilitĂ© de conclure une convention d’indivision devant le notaire pour organiser la gestion
  • Donation de la quote-part possible 
  • FacilitĂ© de gestion : règles fixĂ©es dans les statuts, notamment pour la majoritĂ© 
  • SĂ©paration entre le patrimoine des associĂ©s (parts sociales) et le patrimoine de la SCI (bien immobilier) 
  • PossibilitĂ© d’optimisation fiscale en cas de donation des parts sociales de la SCI 
  • DĂ©membrement de la propriĂ©tĂ© des parts sociales pour faciliter la transmission

Inconvénients

  • DĂ©cisions importantes prises Ă  l’unanimitĂ© des associĂ©s 
  • Pas de distinction entre le patrimoine personnel du co-indivisaire et le bien immobilier objet de l’indivision
  • Recours Ă  un notaire en cas de vente de la quote-part indivis
  • Partage pouvant ĂŞtre provoquĂ©e par un co-indivisaire
  • Constitution d’une sociĂ©tĂ© : rĂ©daction des statuts et immatriculation 
  • Tenue d’une comptabilitĂ© et organisation d’assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales 
  • ResponsabilitĂ© illimitĂ©e pour les dettes 

 

Alors SCI ou indivision ? Votre choix dĂ©pendra de votre projet.

L’indivision est souvent prĂ©sentĂ©e comme un Ă©tat prĂ©caire qui n’a pas vocation Ă  durer du fait de sa gestion compliquĂ©e et de la menace du partage. C’est donc une option idĂ©ale pour un projet Ă  court terme, ou si par exemple, dans le cadre d’une succession, les hĂ©ritiers souhaitent rapidement vendre le bien immobilier.  

Cependant, en ce qui concerne la gestion d’un patrimoine immobilier sur le long terme entre plusieurs propriĂ©taires, la SCI est la solution la plus sĂ©curisĂ©e. Si les formalitĂ©s liĂ©es Ă  la constitution et Ă  la vie sociale de la sociĂ©tĂ© peuvent ĂŞtre un frein, l’administration du bien immobilier et la transmission du patrimoine sont des avantages essentiels. 

Si vous optez pour une SCI, il est important de prendre le temps de rĂ©diger les statuts pour assurer la gestion la plus adaptĂ©e Ă  votre placement immobilier. Captain Contrat peut vous aider Ă  construire votre projet !

Maxime

Écrit par

Maxime

Après avoir travaillé en finance à l'international puis dans la grande distribution en France, Maxime est devenu dirigeant d'entreprise. En contact avec de nombreux entrepreneurs, sa mission est de simplifier l'accès au droit grâce au numérique et favoriser le développement de l'entrepreneuriat en France.

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