L’annonce légale d’une SCI : comment bien la rédiger ?

La publication d’une annonce légale est obligatoire pour une SCI. Elle a pour but d’informer les tiers sur l’existence et la nature de l’activité d’une société. Toutes les formes de sociétés doivent faire l’objet d’une annonce légale à l’exception de la microentreprise, de l’entreprise individuelle et de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée. Captain Contrat revient sur la rédaction de l’annonce légale d’une SCI.

1. Définition de la SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique simple et souple, mais demeurant très encadrée par la loi :

• il s’agit d’une forme juridique nécessitant au minimum deux associés ;
• dont le but est la gestion d’un ou plusieurs bien immobiliers.

Chaque associé détient des parts sociales, proportionnelles aux apports de chacun.

Les statuts de la SCI définissent son fonctionnement, notamment tout ce qui relève de la prise de décision.

Un gérant doit être désigné par les associés. Son rôle est de gérer les biens immobiliers détenus par la SCI.

2. Quelles sont les caractéristiques principales ?

Elle présente deux avantages principaux :

• Faciliter de gestion des biens immobiliers : les associés se partagent les dettes et les bénéfices générés par les biens détenus par la SCI. La répartition se calcule en fonction des parts sociales de chaque associé. Pour la cession d’un bien immobilier, il faut obtenir un accord des associés correspondant à plus de la moitié des parts sociales. L’idée de la SCI est de protéger le patrimoine immobilier. Cet instrument juridique est souvent utilisé pour administrer les biens au sein d’une famille.

• Transmettre une partie de son patrimoine : la SCI est avantageuse pour opérer des cessions de parts sociales entre parents et enfants, toujours dans l’hypothèse d’une SCI familiale. Il existe des abattements pour les droits de succession entre parents et enfants. Les conditions sont très encadrées par la loi. Par exemple, dans le cadre d’une donation aux enfants ou ascendants, il y a un abattement de 100 000 euros. Pour en bénéficier, l’opération peut être réitérée tous les 15 ans.
  
  

La SCI n’est pas une société à responsabilité limitée. Si la SCI rencontre des difficultés financières, les associés peuvent être saisis sur leur patrimoine personnel.

Bon à savoir – Régime fiscal applicable Le principe est celui de l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposables au prorata des parts sociales détenues dans la société. L’assujettissement à l’impôt sur le revenu n’est pas obligatoire. Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés le jour de sa création. 

3. Qu’est-ce qu’une annonce légale ?

Toute création de société civile immobilière (SCI) est soumise à la publication d’une annonce légale. Cette étape intervient à la fin du processus de création d’une société. Elle doit avoir lieu après l’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.

Elle permet d’informer les tiers de l’existence et de la nature de l’activité de la société :

• Les investisseurs ;
• Les partenaires ;
• Les fournisseurs ;
• Les clients.
  
  

Elle a deux buts : la publicité et la transparence.

L’annonce légale peut porter sur la création d’une société, sur des modifications statutaires ou bien la cessation de l’activité.

Bon à savoir – Le coût de l’annonce légaleDepuis le 1er janvier 2021, le prix forfaitaire d’une publication d’annonce légale en France, pour une SCI, est fixé à 189 euros (à l’exception de La Réunion et de Mayotte, où le tarif forfaitaire est de 227 euros).

4. Quelles sont les mentions légales obligatoires ?

À l’instar des autres formes juridiques soumises à l’obligation de publication d’une annonce légale, toute SCI doit communiquer les informations suivantes :

• la date à laquelle les statuts sont signés ;
• la dénomination de la SCI ;
• son objet social ;
• sa forme juridique ;
• son capital social ;
• sa durée de vie prévue par les associés ;
• l’adresse pour laquelle est désigné le siège social ;
• le greffe compétent (le critère est géographique) ;
• tout ce qui est de l’ordre des cessions de parts sociales ;
• l’identité du gérant qui doit comporter son prénom, son patronyme, sa date de naissance, son adresse résidentielle, le code postal et la ville.

5. Quel est le délai de publication de l’annonce légale ?

Il est fixé à un mois à compter de la signature des statuts de la SCI.

Il est important de préciser que les délais de création d’une SCI diffèrent selon que le but recherché soit de la construction-vente ou bien de la location. Pour la construction-vente, il faut prendre en considération la demande des permis de construction, par exemple, qui peut prendre du temps. La raison pour laquelle une SCI est constituée n’influence pas le délai de publication légale.

6. Comment trouver un journal d’annonces légales ?

Tous les ans, la préfecture ou le représentant de l’État désigne les journaux d’annonces légales agréés pour chaque département. Dès lors, il appartient aux associés de la SCI de choisir le journal d’annonces légales.

Le département de publication doit correspondre à celui où est enregistré le siège social de la SCI. Les formalités de publicité ne doivent pas être négligées. Elles peuvent être sanctionnées par la nullité des actes.

Il est recommandé de créer une SCI sur des bases solides et sécurisées. Captain Contrat aide ses clients à trouver des experts du droit spécialisés pour permettre aux créateurs de SCI de bénéficier de conseils avisés.

Les trois points clés à retenir :

• L’annonce légale est obligatoire pour la création d’une SCI.
• La SCI est idéale pour la gestion d’un patrimoine familial ainsi que pour sa transmission.
• Il existe des abattements pour les droits de succession entre parents et enfants. Ils sont cependant très réglementés.
• La SCI est une forme juridique simple et souple mais il faut veiller à respecter les exigences légales.