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L’annonce légale d’une SCI : comment bien la rédiger ?

Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner. Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC.

La publication d’une annonce légale est obligatoire pour une SCI. Elle a pour but d’informer les tiers sur l’existence et la nature de l’activité de la société. Toutes les formes de sociétés doivent faire l’objet d’une annonce légale. Captain Contrat revient sur la rédaction de l’annonce légale d’une SCI.

 

 

Qu'est-ce qu'une SCI ?

 

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très encadrée par la loi, dont le but est la gestion d’un ou plusieurs bien immobiliers. Elle doit être constituée au minimum deux associés. Chaque associé détient des parts sociales, proportionnelles aux apports de chacun. Les statuts de la SCI définissent son fonctionnement, notamment les règles qui relèvent de la prise de décision. Un gérant doit être désigné par les associés. Son rôle est de gérer les biens immobiliers détenus par la SCI.

 

Quelles sont les caractéristiques principales de la SCI ?

 

Elle présente deux avantages principaux :

  • Faciliter de gestion des biens immobiliers : les associés se partagent les dettes et les bénéfices générés par les biens détenus par la SCI. La répartition se calcule en fonction des parts sociales de chaque associé. Pour la cession d’un bien immobilier, il faut obtenir un accord des associés correspondant à plus de la moitié des parts sociales. Cet instrument juridique est souvent utilisé pour administrer les biens au sein d’une famille.
  • Transmettre une partie de son patrimoine : la SCI est avantageuse pour opérer des cessions de parts sociales entre parents et enfants, toujours dans l’hypothèse d’une SCI familiale. Il existe des abattements pour les droits de succession entre parents et enfants. Les conditions sont très encadrées par la loi. Par exemple, dans le cadre d’une donation aux enfants ou ascendants, il y a un abattement de 100 000 euros. Pour en bénéficier, l’opération peut être réitérée tous les 15 ans.

Par ailleurs, la SCI n’est pas une société à responsabilité limitée comme la SARL ou la SAS. Si la SCI rencontre des difficultés financières, les associés peuvent être saisis sur leur patrimoine personnel.

Enfin, le régime fiscal de la SCI est en principe celui de l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposables au prorata des parts sociales détenues dans la société. La SCI est dite transparente. L’assujettissement à l’impôt sur le revenu n’est pas obligatoire. Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés le jour de sa création.

 

Les fondamentaux de la création d'une SCI : on vous explique

 

 

Qu’est-ce qu’une annonce légale ?

 

Toute création de société civile immobilière (SCI) est soumise à la publication d’une annonce légale. Pour la création d'une SCI, l'annonce légale doit être publiée après la signature des statuts et avant l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Elle permet d’informer les tiers de l’existence et de la nature de l’activité de la société, qu'il s'agisse des investisseurs, les partenaires, les fournisseurs, les clients.

Elle a donc deux buts : la publicité et la transparence.

L’annonce légale peut porter sur la création d’une société, sur des modifications statutaires ou bien la cessation de l’activité.

 

Quelles sont les mentions légales obligatoires ?


À l’instar des autres formes juridiques soumises à l’obligation de publication d’une annonce légale, toute SCI doit communiquer les informations suivantes :

  • La date à laquelle les statuts sont signés ;
  • La dénomination de la SCI ;
  • Son objet social ;
  • Sa durée de vie prévue par les associés ;
  • L’adresse pour laquelle est désigné le siège social ;
  • Le greffe compétent (le critère est géographique) ;
  • L’identité du gérant qui doit comporter son prénom, son patronyme, sa date de naissance, son adresse résidentielle, le code postal et la ville ;
  • Les conditions relatives aux cessions de part.

 

Quel est le délai de publication de l’annonce légale de SCI ?

 

La publication elle-même est rapide, mais il faut compter le temps de rédaction de l'annonce et l'attente de l'attestation de parution, qui est généralement reçue quelques jours après la publication.

On vous guide :
Attention, avant la publication d'une annonce légale, il faut bien anticiper le délai de rédaction des statuts d'une SCI. Il peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines, selon que vous rédigez les statuts vous-même ou avec l'aide d'un professionnel (notaire, avocat). 

 

Quel est le coût de la publication d'une annonce légale d'une SCI ? 

 

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, le prix forfaitaire d’une publication d’annonce légale en France, pour une SCI, est fixé à 185 euros (à l’exception de La Réunion et de Mayotte, où le tarif forfaitaire est de 217 euros).

 

Comment trouver un journal d’annonces légales ?

 

Tous les ans, la préfecture ou le représentant de l’État désigne les journaux d’annonces légales agréés pour chaque département. Dès lors, il appartient aux associés de la SCI de choisir le journal d’annonces légales.

Le département de publication doit correspondre à celui où est enregistré le siège social de la SCI. Les formalités de publicité ne doivent pas être négligées. Elles peuvent être sanctionnées par la nullité des actes.

Il est recommandé de créer une SCI sur des bases solides et sécurisées. Captain Contrat aide ses clients à trouver des experts du droit spécialisés pour permettre aux créateurs de SCI de bénéficier de conseils avisés.

icon L'essentiel de l'article L'essentiel de l'article
  • L’annonce légale est obligatoire pour la création d’une SCI.
  • La SCI est idéale pour la gestion d’un patrimoine familial ainsi que pour sa transmission.
  • Il existe des abattements pour les droits de succession entre parents et enfants. Ils sont cependant très réglementés.
  • La SCI est une forme juridique simple et souple mais il faut veiller à respecter les exigences légales.

FAQ


  • Pour créer une société civile immobilière (SCI), vous devez suivre plusieurs étapes clés :
    • Rédaction des statuts : les statuts sont le document fondateur de la SCI. Ils doivent être rédigés avec soin, car ils définissent les règles de fonctionnement de la société, les droits et obligations des associés, ainsi que la répartition des bénéfices et des pertes. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié, notamment si des apports immobiliers sont effectués.
    • Apports au capital social : les associés doivent effectuer des apports qui peuvent être en numéraire (somme d'argent), en nature (biens autres que de l'argent) ou en industrie (compétences, travail). Les apports en numéraire doivent être déposés dans une banque ou chez un notaire.
    • Publication d'une annonce légale : une fois les statuts signés, il est nécessaire de publier une annonce légale dans un journal habilité à recevoir les annonces légales du département du siège social de la SCI. Cette annonce doit contenir les informations requises par la loi.
    • Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Pour immatriculer la SCI, il faut constituer un dossier d'immatriculation et le déposer au guichet unique des formalités.
    • Obtention du Kbis : Après l'immatriculation, la SCI reçoit un extrait Kbis, qui est la carte d'identité de la société. Il atteste de l'existence juridique de la société et contient les informations principales la concernant.
     

  • L'accompagnement par un professionnel du droit présente plusieurs avantages significatifs lors de la création d'une SCI :

    1. Expertise juridique : un professionnel du droit, tel qu'un notaire ou un avocat spécialisé en droit des sociétés, possède l'expertise nécessaire pour rédiger des statuts sur mesure qui correspondent précisément aux besoins et aux objectifs des associés. Il peut également conseiller sur la structure la plus adaptée de la SCI.

    2. Conformité légale : le professionnel s'assure que les statuts et toutes les formalités de création respectent la législation en vigueur, notamment le Code civil et le Code de commerce. Cela permet d'éviter des erreurs qui pourraient avoir des conséquences juridiques, administratives ou fiscales.

    3. Anticipation des conflits : un professionnel peut aider à anticiper et prévenir les conflits potentiels entre associés en incluant des clauses spécifiques dans les statuts, telles que des clauses de préemption, d'agrément pour la cession de parts, ou encore des clauses relatives à la gestion et à la prise de décision.

    4. Optimisation fiscale : un professionnel peut conseiller sur les aspects fiscaux de la SCI, notamment en matière de transmission de patrimoine, d'imposition des revenus locatifs et de plus-values immobilières, afin d'optimiser la fiscalité de la société et celle des associés.

    5. Gain de temps et de sécurité : Le recours à un professionnel permet de gagner du temps dans les démarches et d'obtenir une sécurité juridique accrue. Le professionnel se charge des formalités administratives, telles que la publication de l'annonce légale et le dépôt du dossier d'immatriculation.

    6. Protection du patrimoine personnel : Un professionnel peut conseiller sur les meilleures stratégies pour protéger le patrimoine personnel des associés, notamment en cas de difficultés financières de la SCI ou de procédures judiciaires.
Sources

Entreprendre.service-public.fr, Fiche pratique Comment publier une annonce légale ? 

Entreprendre.service-public.fr, Fiche pratique Quel est le tarif de la publication de l'annonce en 2024 ?

Modifications
Mise à jour de l'article : refonte le 11 mars 2024
Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.
Relu par Pierre-Florian Dumez. Diplômé en droit
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