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TVA et SCI : explication des règles d'imposition

Sofia El Allaki
Écrit par Sofia El Allaki. Diplômée d'un Master II en Droit des affaires

Les SCI sont des sociétés civiles. En principe, elles ne sont pas assujetties à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée), car elles ne réalisent pas d'opérations commerciales. Cependant, il existe des exceptions.

Découvrez quel régime vous est applicable et dans quelle mesure l’assujettissement sur option de votre SCI à la TVA est avantageux.

 

 

SCI et TVA : quels sont les enjeux ?

 

L’assujettissement de la SCI à la TVA emporte 2 conséquences 

 

  • Votre SCI facture de la TVA. Au moment d’encaisser vos loyers auprès de vos locataires, vous éditez une facture avec TVA. Vous restituez le montant de la TVA ainsi perçu à l’administration fiscale au moment de vos déclarations de TVA.

 

À noter :
Le taux de TVA applicable est le taux de droit commun, soit 20 %.

 

  • Votre SCI déduit la TVA de ses achats. Pour toutes vos dépenses d’exploitation de vos biens en SCI, vous payez la TVA, à charge pour l’administration fiscale de vous la rembourser au moment de vos déclarations.

 

Exemple :

Vous avez une SCI familiale pour vos location et appliquez un loyer de 1 000 €. Vous ajoutez 20 % de TVA, soit 200 €. Vous facturez donc 1 200 € à votre locataire.

Vous réalisez des travaux sur un bien en SCI pour un montant TTC de 24 000 €, incluant 4 000 € de TVA.

Au moment de vos déclarations de TVA, vous devez restituer 200 € au service des impôts, qui doit vous rembourser 4 000 €.

In fine, vous recevez 4 000 - 200 = 3 800 € en remboursement de TVA pour votre SCI.

 

Le non-assujettissement de votre SCI à la TVA 

 

  • Ne vous autorise pas à facturer de la TVA ;
  • Ne vous permet pas de déduire la TVA de vos frais.

 

Dans quels cas votre SCI est-elle assujettie à la TVA ?

 

SCI et TVA : les règles diffèrent selon que vous louez vos locaux à usage professionnel ou d’habitation, ainsi que si la SCI est en location meublée ou non des biens mis en location.

 

Votre SCI loue des biens à usage professionnel

 

  1. La SCI met en location des biens nus à usage professionnel : possibilité d’opter pour la TVA. Le bail doit cependant mentionner l’assujettissement de la SCI à la TVA.
  2. La SCI met en location des biens aménagés à usage professionnel : assujettissement de plein droit de la SCI à la TVA.

 

On vous guide :
Dans le cas spécifique où les biens sont à usage agricole, la SCI peut opter pour la TVA à condition que le locataire soit lui-même soumis au régime de la TVA.

 

Vous louez des biens à usage d’habitation

 

  1. La SCI met en location des biens nus à usage d'habitation : exonération obligatoire de TVA.
  2. La SCI met en location des biens meublés : exonération de principe, mais assujettissement de plein droit de la SCI à la TVA, si et seulement si la SCI propose au moins 3 services annexes rapprochant la prestation d’un service d’hôtellerie :
      • Repas ;
      • Ménages réguliers ;
      • Fourniture du linge de maison ;
      • Réception personnalisée, etc.

 

Vous louez des places de stationnement de véhicules

 

Si vous louez une place de parking, une aire de caravanes, un emplacement de stationnement de bateau ou d’avion : la SCI est obligatoirement soumise à TVA.

 

Point de vigilance :
Si une place de stationnement est incluse dans la location d’un bien à usage d’habitation à titre accessoire, elle ne fait pas l’objet d’un assujettissement.

 

Pourquoi et comment opter pour l’assujettissement à la TVA ?

 

Vous pouvez opter pour l’assujettissement de votre SCI à la TVA dans les 3 cas de figure suivants :

  • Location de biens nus à usage professionnel ;
  • Location de biens mixtes ;
  • Location de biens à usage agricole.

 

Avant d’opter, vérifiez que vous avez des intérêts à opter pour la TVA.

 

Option de la SCI à la TVA : avantages et inconvénients

 

L’option de la SCI pour la TVA est intéressante lorsque la société réalise des dépenses importantes. En effet, comme indiqué dans l’exemple ci-avant, récupérer la TVA sur les frais de fonctionnement et d’entretien des biens immobiliers permet de s’offrir un crédit de TVA.

 

Point de vigilance :
Cet avantage suppose que les dépenses de la SCI soient grevées de TVA. Dans le cadre de travaux de rénovation, par exemple, l’artisan auto-entrepreneur n’est pas nécessairement assujetti, auquel cas la SCI ne récupère rien.

 

Veillez également à prêter attention aux différents taux de TVA. Certains travaux sont soumis à une TVA réduite à 5,5 %, auquel cas, vous récupérez des sommes moindres.

En revanche, l’option de la SCI pour la TVA peut être de nature à réduire le nombre de candidats à la location : le professionnel non soumis à la TVA ne peut pas la récupérer, il paye en pratique un loyer plus élevé.

 

Comment opter pour assujettissement de votre SCI à la TVA ?

 

Pour être assujetti, vous devez adresser votre demande par courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE), en joignant une copie du bail dûment signé. Le régime s’applique dès le 1er jour du mois de votre demande.

 

À noter :

L’option d'assujettissement à la TVA est valable pour un immeuble :

 

  • Pour assujettir plusieurs immeubles de la SCI à la TVA, vous devez exercer autant d’options.
  • Dans le cadre d’un immeuble à usage mixte, la SCI n’est assujettie à la TVA que pour les locaux professionnels.

Pour revenir au régime d’exonération, vous devez dénoncer l’option dans les mêmes conditions.

 

Point de vigilance :
Vous ne pouvez pas dénoncer l’option de la SCI à la TVA avant le 1er janvier de la 9ème année qui suit l’année au cours de laquelle vous avez opté. Cette durée est relativement longue : veillez à bien peser le pour et le contre de l’assujettissement de votre SCI !

 

Qu'il s'agisse de sa création, de la dénonciation d'une option ou même de la déclaration d'impôt d'une SCI familiale, Captain Contrat vous accompagne dans toutes vos démarches.

icon L'essentiel de l'article L'essentiel de l'article
  • Par principe, le taux de TVA applicable à une SCI est de 20 %, mais ce taux peut être réduit en fonction de l'activité de la société.

  • L'obligation d'assujettissement à la TVA d'une SCI dépend de son activité et de la nature des biens mis en location.
  • L'option pour la TVA peut être avantageuse pour une SCI en cas de dépenses importantes. Afin d'opter pour l'assujettissement à la TVA, une SCI doit adresser une demande au Service des Impôts des Entreprises.

FAQ


  • L'assujettissement à la TVA d'une SCI dépend de son activité et de la nature des biens. Une SCI est obligatoirement assujettie dans deux cas de figure :

    • La SCI loue des biens aménagés à usage professionnel.
    • La SCI loue des biens meublés à usage d'habitation et propose dans le cadre de cette location au moins trois prestations accessoires.

    Dans les autres cas, l'assujettissement à la TVA n'est pas obligatoire.


  • Le taux de TVA applicable à une SCI est par principe de 20 %. Toutefois, un principe comporte aussi des exceptions. Ainsi, selon les activités de la SCI, ce taux peut être réduit :

Sources :
Modifications :
Mise à jour le 8 avril 2024 : vérification des informations juridiques et comptables.
Sofia El Allaki
Écrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

Relu par Pierre-Florian Dumez. Diplômé en droit
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Les commentaires (1)

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03 juin 2024 à 13h59
J
J
Jean-louis Guyot

Bonjour, Nous sommes deux associations (loi 1901) qui ont construit notre bâtiment en commun en 2013. Nous avons opté pour la TVA afin de la récupé [...]

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