TVA et SCI : explication des règles d'imposition

L’assujettissement de la SCI à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est soit interdit, soit obligatoire, soit facultatif auquel cas vous devez faire une demande expresse auprès du service des impôts. Découvrez quel régime vous est applicable, et dans quelle mesure l’assujettissement sur option de votre SCI à la TVA est avantageux.

SCI et TVA : les enjeux

L’assujettissement de la SCI à la TVA emporte 2 conséquences 

• Votre SCI facture de la TVA. Au moment d’encaisser vos loyers auprès de vos locataires, vous éditez une facture avec TVA. Vous restituez le montant de la TVA ainsi perçu à l’administration fiscale au moment de vos déclarations de TVA.

A noter : le taux de TVA applicable est le taux de droit commun, soit 20 %.

• Votre SCI déduit la TVA de ses achats. Pour toutes vos dépenses d’exploitation de vos biens en SCI, vous payez la TVA, à charge pour l’administration fiscale de vous la rembourser au moment de vos déclarations.

Exemple :

Vous avez une SCI familiale pour vos location et appliquez un loyer de 1 000 €. Vous ajoutez 20 % de TVA, soit 200 €. Vous facturez donc 1 200 € à votre locataire.

Vous réalisez des travaux sur un bien en SCI pour un montant TTC de 24 000 €, incluant 4 000 € de TVA.

Au moment de vos déclarations de TVA, vous devez restituer 200 € au service des impôts, qui doit vous rembourser 4 000 €. In fine, vous recevez 4 000 - 200 = 3 800 € en remboursement de TVA pour votre SCI.

Le non-assujettissement de votre SCI à la TVA 

• Ne vous autorise pas à facturer de la TVA ;
• Ne vous permet pas de déduire la TVA de vos frais.

Votre SCI est-elle assujettie à la TVA ?

SCI et TVA : les règles diffèrent selon que vous louez vos locaux à usage professionnel ou d’habitation, ainsi que si la SCI est en location meublée ou non des biens mis en location.

Votre SCI loue des biens à usage professionnel

1. La SCI met en location des biens nus à usage professionnel : possibilité d’opter pour la TVA. A noter : dans ce cas de figure, le bail doit mentionner l’assujettissement de la SCI à la TVA.
2. La SCI met en location des biens aménagés à usage professionnel : assujettissement de plein droit de la SCI à la TVA.

A noter : dans le cas spécifique où les biens sont à usage agricole, la SCI peut opter pour la TVA à condition que le locataire soit lui-même soumis au régime de la TVA.

Vous louez des biens à usage d’habitation

1. La SCI met en location des biens nus à usage d'habitation : exonération obligatoire de TVA.
2. La SCI met en location des biens meublés : exonération de principe, mais assujettissement de plein droit de la SCI à la TVA, si et seulement si la SCI propose au moins 3 services annexes rapprochant la prestation d’un service d’hôtellerie – repas, ménage, fourniture de linge, réception…

Vous louez des places de stationnement de véhicules

Si vous louez une place de parking, une aire de caravanes, un emplacement de stationnement de bateau ou d’avion : la SCI est obligatoirement soumise à TVA.

Attention : si une place de stationnement est incluse dans la location d’un bien à usage d’habitation à titre accessoire, elle ne fait pas l’objet d’un assujettissement.

Option pour l’assujettissement à la TVA : modalités et intérêt

Vous pouvez opter pour l’assujettissement de votre SCI à la TVA dans les 3 cas de figure suivants :

• Location de biens nus à usage professionnel ;
• Location de biens mixtes ;
• Location de biens à usage agricole.

Avant d’opter, vérifiez que vous avez intérêt à opter pour la TVA.

Option de la SCI à la TVA : avantages et inconvénients

L’option de la SCI pour la TVA est intéressante lorsque la société réalise des dépenses importantes. En effet, comme indiqué dans l’exemple ci-avant, récupérer la TVA sur les frais de fonctionnement et d’entretien des biens immobiliers permet de s’offrir un crédit de TVA.

Attention : cet avantage suppose que les dépenses de la SCI soient grevées de TVA. Dans le cadre de travaux de rénovation, par exemple, l’artisan auto-entrepreneur n’est pas nécessairement assujetti, auquel cas la SCI ne récupère rien. Veillez également à prêter attention aux différents taux de TVA. Certains travaux sont soumis à une TVA réduite à 5,5 %, auquel cas vous récupérez des sommes moindres.

En revanche, l’option de la SCI pour la TVA peut être de nature à réduire le nombre de candidats à la location : le professionnel non soumis à la TVA ne peut pas la récupérer, il paye en pratique un loyer plus élevé.

Comment opter pour assujettissement de votre SCI à la TVA ?

Pour être assujetti, vous devez adresser votre demande par courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE), en joignant une copie du bail dûment signé. Le régime s’applique dès le 1^er jour du mois de votre demande.

A noter :

• L’option est valable pour un immeuble. Pour assujettir plusieurs immeubles de la SCI à la TVA, vous devez exercer autant d’options ;
• Dans le cadre d’un immeuble à usage mixte, la SCI n’est assujettie à la TVA que pour les locaux professionnels.

Pour revenir au régime d’exonération, vous devez dénoncer l’option dans les mêmes conditions.

Attention : vous ne pouvez pas dénoncer l’option de la SCI à la TVA avant le 1^er janvier de la 9^ème année qui suit l’année au cours de laquelle vous avez opté. Cette durée est relativement longue : veillez à bien peser le pour et le contre de l’assujettissement de votre SCI !

Qu'il s'agisse de sa création, de la dénonciation d'une option ou même de la déclaration d'impôt d'une SCI familiale, Captain Contrat vous accompagne dans toutes vos démarches.