SCI et TVA : quelles sont les règles applicables ? (2025)

L'essentiel de l'article

Les SCI sont des sociétés civiles. En principe, elles ne sont pas assujetties à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée), car elles ne réalisent pas d'opérations commerciales. Cependant, il existe des exceptions prévues par la loi (locations de biens à usage professionnel, de places de stationnement, de biens meublés avec des services annexes) et la possibilité d'opter pour la TVA sous certaines conditions.

SCI et TVA : définition et principes

Qu'est-ce qu'une SCI ? 

Une SCI est une forme juridique de société principalement utilisée pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Elle est régie par le Code civil, notamment les articles 1832 et suivants. 

Contrairement aux sociétés commerciales, son objet social doit exclusivement être civil, ce qui signifie qu'elle ne peut pas exercer d'activités commerciales telles que l'achat-revente de biens immobiliers dans le but de réaliser des plus-values.

Qu'est-ce que la TVA ?

Lorsqu'une entreprise vend un bien ou un service, elle facture la TVA à son client. Cette TVA collectée est ensuite reversée à l'État. 

La TVA est un impôt indirect sur la consommation, car cet impôt est inclus dans le prix de vente payé par le consommateur final.

Différents taux de TVA sont applicables : 

En principe, la SCI n'est pas soumise à la TVA puisqu'elle n'a pas d'activité commerciale. Mais, il existe plusieurs exceptions.

Dans quels cas votre SCI est-elle assujettie à la TVA ?

Dans 3 cas prévus par la loi, la SCI est assujettie de plein de droit à la TVA :

1-La SCI loue des biens à usage professionnel

1. La SCI met en location des biens nus à usage professionnel : il est possible d’opter pour la TVA. Le bail doit cependant mentionner que la SCI est assujettie à la TVA.
2. La SCI met en location des biens aménagés à usage professionnel : la SCI est assujettie de plein droit à la TVA.
   
   

2-La SCI loue des biens à usage d’habitation

1. La SCI met en location des biens nus à usage d'habitation : elle est obligatoirement exonérée de la TVA.
2. La SCI met en location des biens meublés : en principe, elle doit être exonérée. Mais, l'assujettissement de la SCI à la TVA est de plein droit, si la SCI propose au moins 3 services annexes assimilés à des prestations d’un service d’hôtellerie :
   
   • • Repas ;
     • Ménages réguliers ;
     • Fourniture du linge de maison ;
     • Réception personnalisée.
       
       

3-La SCI loue des places de stationnement de véhicules

Si vous louez une place de parking, une aire de caravanes, un emplacement de stationnement de bateau ou d’avion : la SCI est obligatoirement soumise à TVA.

Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?

Opter pour la TVA peut offrir plusieurs avantages financiers et fiscaux à une SCI : 

• Travaux et rénovations : si la SCI réalise des travaux importants, elle pourra récupérer la TVA payée sur ces travaux.
• Achats de biens et services : la SCI peut également récupérer la TVA sur les achats de meubles, d'équipements, et autres dépenses d'exploitation. 

• Crédit de TVA : si la TVA déductible (celle payée sur les achats) est supérieure à la TVA collectée (celle facturée aux locataires), la SCI peut obtenir un crédit de TVA, améliorant ainsi sa trésorerie.

Quel taux de TVA est applicable pour les travaux en SCI ?

En fonction de la nature des travaux, le taux de TVA applicable sera différent : 

Enfin, si vous achetez vous-même des matériaux pour réaliser des travaux, le taux applicable sera de 20 %. 

Comment opter pour la TVA en SCI ?

Pour être assujetti, il suffit d’adresser une demande par courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE), en joignant une copie du bail dûment signé. Le régime s’applique dès le 1^er jour du mois de votre demande.

Autre point : l’option d'assujettissement à la TVA est valable pour un immeuble. Pour assujettir plusieurs immeubles à la TVA, vous devez exercer autant d’options. Dans le cadre d’un immeuble à usage mixte, la SCI n’est assujettie à la TVA que pour les locaux professionnels.

Enfin, l'option est valable pour une durée de 9 ans.

SCI et TVA : quelles sont les conséquences ?

SCI à la TVA : les 2 conséquences 

• Votre SCI facture de la TVA. Au moment d’encaisser vos loyers auprès de vos locataires, vous éditez une facture avec TVA. Vous restituez le montant de la TVA ainsi perçu à l’administration fiscale au moment de vos déclarations de TVA.

• Votre SCI déduit la TVA de ses achats. Pour toutes vos dépenses d’exploitation de vos biens en SCI, vous payez la TVA, à charge pour l’administration fiscale de vous la rembourser au moment de vos déclarations.

Le non-assujettissement de votre SCI à la TVA 

Qu'il s'agisse de sa création, de la dénonciation d'une option ou même de la déclaration d'impôt d'une SCI familiale, Captain Contrat vous accompagne dans toutes vos démarches.

En résumé

• L'obligation d'assujettissement à la TVA d'une SCI dépend de son activité et de la nature des biens mis en location.
• L'option pour la TVA peut être avantageuse pour une SCI en cas de dépenses importantes. Afin d'opter pour l'assujettissement à la TVA, une SCI doit adresser une demande au Service des Impôts des Entreprises.

• Par principe, le taux de TVA applicable à une SCI est de 20 %, mais ce taux peut être réduit en fonction de l'activité de la société.