SCI et travaux de rénovation énergétique : définition juridique et fonctionnement

Créer une société civile immobilière implique des frais, en particulier lorsque le bien immobilier détenu par la société mérite d’être rénové. Dès lors, comment optimiser les sources de financement ? Le point sur les aides financières et fiscales à disposition des SCI projetant de réaliser des travaux d’éco-rénovation.

Quelles sont les spécificités de la SCI ?

S’il existe de nombreuses formes de sociétés civiles immobilières (SCI familiale, SCI professionnelle, SCI de construction-vente…), dont les dispositions légales peuvent diverger, toutes ont en commun les préceptes suivants :

• Activité : non commerciale ;
• Gestion : assurée par un ou plusieurs gérants ;
• Nombre d’associés : 2 au minimum (personnes morales ou personnes physiques) ;
• Capital : fixe ou variable, sans minimum imposé ;
• Durée de vie : 99 ans au maximum.

SCI et travaux d’éco-rénovation : quid de la TVA ?

En SCI, la TVA en cas de travaux de rénovation énergétique est réduite, comme pour les particuliers, à 5,5 %. Et ce, indépendamment du statut d’occupation du logement (résidence principale ou secondaire, location saisonnière…), et travaux induits compris. Par travaux induits, il faut comprendre travaux liés de manière indissociable aux travaux d’éco-rénovation. En d’autres termes, ceux-ci viennent nécessairement en complément des travaux de rénovation énergétique proprement dits.

D’une manière générale, les travaux induits portent sur :

• L’atteinte et/ou le maintien, dans le temps, des performances énergétiques des matériaux et équipements mis en place ;
• La conservation des performances énergétiques initiales du bâtiment.

Un taux de 10 % s’applique toutefois sur certaines prestations et fournitures (main-d’œuvre, matières premières et petites fournitures indispensables à la réalisation des travaux comme le ciment, la peinture ou les tuyaux, systèmes d’ouverture des logements tels que les portes et fenêtres…).

Quels types de travaux sont déductibles ?

Plus simplement, revenons sur les travaux non déductibles, et donc soumis au taux normal de 20 %. Sont ainsi exclus de toute déductibilité, les travaux :

• Effectués dans des locaux autres que d’habitation ;
• Effectués au sein de locaux d’habitation achevés depuis moins de deux ans ;
• Conduisant à agrandir le bâtiment, que ce soit par une surélévation ou une extension ;
• Augmentant la surface de plancher de plus de 10 % par rapport à l’existant ;
• Concourant à l’édification d’un immeuble neuf.

Existe-t-il des aides aux travaux de rénovation de SCI ?

Oui, les SCI peuvent bénéficier de diverses aides lorsqu’elles réalisent des travaux de rénovation énergétique, pourvu que ceux-ci soient éligibles. Ces aides sont systématiquement soumises à condition.

Le dispositif MaPrimeRénov’

Mise en place de manière progressive, MaPrimeRénov’ a succédé définitivement au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) au 1er janvier 2021. Les personnes morales sont exclues du dispositif. Il en va de même pour les SCI dont les biens sont mis en location.

En revanche, un associé personne physique habitant le logement à titre de résidence principale peut en bénéficier, y compris si celui-ci est mis gratuitement à sa disposition par la société. Cette prime s’adresse aussi aux SCI dont le(s) logement(s) sont en copropriété, sous réserve que ladite copropriété se compose d’au moins 75 % de résidences principales.

L’éco-prêt à taux zéro

Bien connu lui aussi des particuliers, l’éco-PTZ concerne exclusivement les SCI soumises à l’impôt sur le revenu et intégrant au moins un associé personne physique. Le logement peut être ou non en copropriété, mais il doit être occupé à titre de résidence principale :

• Soit gratuitement par un associé de la société ;
• Soit par un tiers locataire.

Le montant du financement dépend des travaux envisagés et peut aller jusqu’à 30 000 €.

Les aides de l’Anah

L’Agence nationale de l’habitat accorde des aides aux propriétaires occupants ainsi qu’aux bailleurs.

Pour les propriétaires occupants

Les aides financières sont dans ce cas uniquement adressées aux associés occupant le logement gratuitement à titre de résidence principale, si et seulement si l’ensemble des associés (même ceux qui n’occupent pas le logement) ne dépassent pas un certain plafond de ressources.

Pour les bailleurs

Pour que la demande d’aide soit recevable, il est ici impératif de louer le logement à des personnes à revenus modestes autres que les gérants et associés de la société. Sont également exclues les personnes ayant un lien de parenté avec ces derniers.

L’exonération de taxe foncière

Les SCI ont également droit à une exonération de taxe foncière si le logement se situe dans une commune ayant mis en place ce dispositif fiscal.

Quelles sont les étapes pour créer une SCI ?

Les étapes de création d’une SCI sont à mener dans l’ordre suivant :

• Rédaction des statuts de la société ;
• Versement des apports en capital social ;
• Signature et enregistrement des statuts de la société ;
• Publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales ;
• Rédaction de la déclaration de constitution de la société ;
• Demande d’immatriculation de la société ;
• Déclaration d’existence de la société.

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Les trois points clés à retenir :