Comment fonctionne une SCI en 2024 ?

La société civile immobilière (SCI) est un statut juridique plébiscité pour la gestion d'un patrimoine immobilier. Son fonctionnement est encadré par le Code civil (articles 1845 à 1870-1). Ce guide vous éclaire sur la gérance d'une SCI, ses obligations fiscales, comptables et ses frais de fonctionnement.

Pourquoi créer une SCI ?

Devenir propriétaire d'un bien immobilier en indivision est une pratique courante. Mais savez-vous que la création d'une SCI peut s'avérer plus avantageuse dans de nombreux cas ?

Faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier

La SCI permet à plusieurs personnes de détenir un seul et même bien immobilier. Chaque associé possède une part de la propriété, proportionnellement à son apport initial. Cette configuration limite les risques par rapport à l'indivision, car les décisions doivent être prises à l'unanimité des associés.

Les parts sociales de SCI peuvent être transmises par donation (testament, donation simple ou donation-partage). Cela permet de mieux planifier la répartition du patrimoine entre les héritiers. 

Optimiser la fiscalité

La SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal dépend de son activité et des objectifs des associés. Dans certains cas, la SCI peut permettre de réduire la fiscalité applicable aux revenus immobiliers.

Offrir un cadre juridique souple

La SCI est une forme juridique souple qui peut être adaptée aux besoins spécifiques des associés. Les statuts peuvent définir les règles de fonctionnement de la société, les droits et obligations des associés, les modalités de prise de décision, etc. Il est important de bien les rédiger pour éviter les conflits entre les associés. 

Associés et gérant en SCI : comment sont répartis les pouvoirs ?

Les associés d'une SCI détiennent les pouvoirs les plus larges. Ils définissent l'objet social de la société et ses règles de fonctionnement lors de l'assemblée générale constitutive et dans les statuts. Ils peuvent également :

• Modifier les statuts ;
• Approuver les comptes annuels ;
• Nommer et révoquer le gérant ;
• Prendre des décisions ponctuelles ;
• Contrôler la gestion du gérant ;
• Exercer une action en justice contre lui.

Le gérant, quant à lui, agit en tant que représentant de la société. Il gère la SCI au quotidien :

• Signe les contrats ;
• Ouvre un compte bancaire ;
• Tient la comptabilité ;
• Embauche du personnel ;
• Gère la location des biens immobiliers, etc.
  
  

Gestion de la SCI : quelles sont les règles et obligations à prévoir ?

La gestion d'une SCI implique le respect de plusieurs règles. Voici les points clés à prendre en compte.

Organisation des assemblées générales

Deux types d'assemblées générales existent :

• L'AGO (assemblée générale ordinaire) et l'AGE (assemblée générale extraordinaire). Elle se réunit chaque année pour approuver les comptes annuels, affecter le résultat et prendre des décisions ponctuelles.
• L'AGE est convoquée pour des décisions exceptionnelles, comme la modification des statuts ou la dissolution de la SCI.

Les règles de convocation, de quorum (nombre minimum d'associés présents) ou de majorité doivent être définies dans les statuts. Dans tous les cas, un procès-verbal d'AG de SCI est établi.

Tenue de la comptabilité

Contrairement à une idée reçue, la tenue d'une comptabilité et l'établissement de comptes annuels ne sont pas obligatoires pour toutes les SCI. Seules les sociétés remplissant l'une de ces conditions sont concernées :

• Exercice d'une activité commerciale.
• Option pour l'impôt sur les sociétés (IS).
• Assujettissement à la TVA.
• Dépassement de 2 des 3 seuils spécifiques suivants : plus de 50 employés, plus de 3,1 millions d'€ HT de chiffre d'affaires (CA), total du bilan de plus de 1,55 million d'€.
• Associé soumis à l'IS ou régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Clause statutaire.

   

Obligations fiscales

Voici un rappel des principales déclarations à réaliser ou impôts à payer pour une SCI :

• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), due chaque année. La date limite de paiement varie selon les communes, mais elle est généralement fixée mi-octobre. Le montant de la TFPB est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien immobilier détenu par la SCI. Elle est diminuée d'un abattement de 50 % pour frais.
• Revenus de la SCI. Ils doivent être déclarés chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvrable suivant le 1er mai. Cette déclaration concerne les loyers perçus l'année N-1. Il convient de remplir le formulaire 2072C (déclaration complète) ou le formulaire 2072S (déclaration simplifiée), selon les cas. Si la SCI est à l'IS, elle doit télédéclarer ses résultats via la déclaration n°2065, dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice.
• TVA. Si la SCI est assujettie à la TVA, elle doit effectuer des déclarations TVA selon la périodicité définie par l'administration fiscale (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). La TVA collectée sur les loyers doit être reversée à l'administration fiscale en même temps que la déclaration TVA.
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si la valeur du patrimoine immobilier de la SCI excède 1 300 000 €, elle doit déposer une déclaration annuelle. L'IFI est calculé sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier de la SCI, après application d'un taux d'imposition. Il est payable en deux fois au 15 septembre de l'année d'imposition.

Fonctionnement de la SCI : quels sont les frais ?

La rémunération du gérant d'une SCI n'est pas obligatoire. S'il est associé et perçoit un salaire, ce dernier vient s'ajouter aux dividendes qu'il peut percevoir. Dans les SCI familiales avec peu de biens, la gestion est souvent bénévole. 

Outre la rémunération du gérant (optionnelle), plusieurs types de frais peuvent être prévus dans une SCI :

• Salaires des employés : gardiens d'immeubles, concierges, etc.
• Rémunération de prestataires : expert-comptable, syndic de copropriété, etc. ;
• Frais juridiques en cas de litige ;
• Frais de déplacement liés à la gestion de la SCI ;
• Frais de communication : téléphone, internet, etc. ;
• Travaux d'entretien et de réparation ;
• Frais d'assurance habitation ;
• Frais de gestion locative, si la SCI la confie à un professionnel.