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Que devient le bien suite à la dissolution d'une SCI ?

Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner. Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC.

Dissoudre une Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas sans conséquence sur la gestion des biens immobiliers ou mobiliers une fois la liquidation de la société réalisée. Captain Contrat revient sur la procédure de dissolution de la SCI en tant que telle, avant d’analyser ce que deviennent les biens de la SCI à sa dissolution ainsi que les conséquences fiscales de la dissolution pour les associés.

 

 

Dissolution de la SCI : la procédure à suivre

 

Les motifs de dissolution d’une SCI

 

Une SCI peut être dissoute pour plusieurs motifs mentionnés ci-dessous :

  • L’expiration de la durée de vie de la SCI : dissolution automatique (après 99 ans) ou expiration selon la date butoir par les statuts ;
  • La réalisation ou l’extinction de l’objet social ;
  • L’annulation du contrat de société ;
  • La dissolution anticipée de la SCI par les associés ;
  • La dissolution anticipée de la SCI par décision judiciaire ;
  • La réunion des parts sociales entre les mains d’une seule personne ;
  • Toute autre situation convenue dans les statuts de la SCI.

 

Convoquer l’assemblée générale des associés de la SCI

 

Afin de dissoudre la Société Civile Immobilière, une assemblée générale extraordinaire doit être organisée. Une convocation doit être adressée à la demande d’un des associés par le gérant. Lors de l’assemblée générale, les associés votent en faveur ou non de la dissolution de la SCI. Et si la dissolution est votée en assemblée, cela mettra fin aux fonctions du gérant.

 

Nommer un liquidateur

 

Un liquidateur devra être nommé à l’unanimité par les associés pour procéder à la liquidation de la société. En cas de désaccord, un liquidateur sera désigné par le Tribunal compétent.

 

Rédiger le procès-verbal de dissolution de la SCI

 

À l’issue de l’assemblée générale actant de la dissolution de la SCI, le gérant de la société dresse un procès-verbal de dissolution. Cet acte permettra au liquidateur de faire enregistrer la dissolution de la SCI auprès du service des impôts et du greffe du Tribunal de commerce.

 

Publication de la liquidation de la SCI

 

Un avis de dissolution devra être porté dans un journal d’annonces légales, ainsi qu’auprès du BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).

À l’issue de la liquidation, le liquidateur devra également publier un avis de liquidation de la SCI dans un journal d’annonces légales.

 

Radiation de la SCI

 

Une fois ces étapes accomplies, le liquidateur procèdera à la radiation de la SCI auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Un dossier de radiation devra être déposé auprès du guichet unique dans un délai de 30 jours, avec les éléments suivants :

  • Le formulaire M4 dûment complété et signé ;
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  • Un acte de clôture des opérations de liquidation ;
  • Un exemplaire des comptes de clôture ;

Une fois la radiation de la SCI actée, la personnalité juridique de la société n’existe plus.

 

Etapes fermeture SCI

 

Que devient le bien suite à la dissolution de la SCI ?

 

 

Une fois la Société Civile Immobilière radiée, les associés se partagent l’actif restant de la SCI (boni de liquidation), une fois les dettes de la société épurées.

Cependant, si la SCI a des dettes, le liquidateur les remboursera avec le fruit de la vente du bien immobilier ou avec la trésorerie de la SCI. Si ni l’un ni l’autre ne suffisent à épurer la dette, le liquidateur sollicitera de chaque associé le remboursement de la dette proportionnellement à leur apport dans la SCI.

À l’issue de la liquidation et en la présence d’un boni de liquidation, les associés de la SCI doivent trouver un accord afin de répartir les biens :

  • Vente du bien ou des biens immobiliers lors de la procédure de dissolution de la SCI : les associés se partagent le produit de la vente.
  • Attribution d’un bien à un associé (clause spécifique ou d’une décision des associés, sous réserve d’une contribution financière en faveur des associés).
  • Restitution d’un bien sur simple demande lorsque le bien a été apporté en nature par un associé.

 

Point de vigilance :

En cas de désaccord sur le partage des biens, la justice sera saisie pour se prononcer sur le partage.

 

L’acte de partage des biens devra être enregistré dans le délai d’un mois auprès du Service des Impôts. Si le partage porte sur des biens immeubles, ce dernier devra être enregistré au Service de Publicité Foncière dans un délai de deux mois.

 

Quelles sont les conséquences fiscales de la dissolution de la SCI ?

 

Imposition des plus-values sur les biens de la SCI

 

La dissolution de la SCI impose aux associés de se soumettre à une imposition sur les plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI. Autrement dit, les associés devront s’acquitter d’un impôt suite aux plus-values réalisées sur la vente des biens de la société civile immobilière lors de la dissolution.

 

Imposition du résultat de la SCI

 

Les associés de la SCI devront également s’acquitter de l’impôt du résultat de l’année de dissolution de la société, soit un impôt sur les bénéfices. Ainsi, en cas de bénéfices lors de la dissolution de la SCI, les associés devront s’acquitter d’un droit de 2,5 % sur le boni de liquidation.

icon L'essentiel de l'article L'essentiel de l'article
  • Une SCI peut être dissoute pour plusieurs motifs : expiration de la durée de vie, volonté des associés, dissolution anticipée ou difficultés financières.
  • Une assemblée doit être convoquée pour prendre cette décision, puis un liquidateur est nommé (généralement le gérant de la société).
  • La dissolution a des conséquences sur la gestion des biens de la SCI et d'un point de vue fiscal sur l'imposition de la plus-value ou moins-value. 

FAQ


  • Pour sortir un bien immobilier d'une SCI, il est nécessaire de le vendre à un tiers ou à un associé. L'acte de vente doit être décidé collectivement par les associés selon les modalités prévues par les statuts de la SCI. Une fois la vente réalisée, les formalités de publicité foncière doivent être accomplies.

  • L'article 1844-7 du Code civil attribue seulement aux associés de la SCI la compétence de décider de la dissolution de cette dernière. Un notaire ne peut donc pas dissoudre une SCI, son rôle se limite à rédiger les actes nécessaires et à conseiller les associés dans cette démarche.
Sources :
Modifications :
Mise à jour le 5 avril 2024 : vérification des informations juridiques et comptables.
Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.
Relu par Pierre-Florian Dumez. Diplômé en droit

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Les commentaires (3)

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10 avril 2024 à 11h37
A
A
Alain Depussé

Ma SCI familiale possède 2 biens immobiliers valeur totale 1,3M€, deux actionnaires principaux plus qq parts en nue propriété aux enfants Je souhaite [...]

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11 avril 2024 à 08h50
Pierre-Florian Dumez
Pierre-Florian Dumez Pierre-Florian Dumez - Juriste de formation. Diplômé d’un Master II en droit économique

Bonjour, merci pour votre commentaire ! Vous pouvez prendre un rendez-vous avec nos équipes en cliquant sur ce lien. Excellente journée !

10 avril 2024 à 04h06
S
S
Sylvain

Nous avons une SCI avec 1 seule propriété. Je suis propriétaire de 98% des parts de la SCI. Nous avons décidé de liquider la SCI. Je suis le liquidate [...]

Voir plus
11 avril 2024 à 09h03
Pierre-Florian Dumez
Pierre-Florian Dumez Pierre-Florian Dumez - Juriste de formation. Diplômé d’un Master II en droit économique

Bonjour, merci pour votre commentaire ! Vous pouvez prendre un rendez-vous avec nos équipes en cliquant sur ce lien. Excellente journée !

02 novembre 2023 à 18h57
N
N
Nathalie

Nous avons une SCI avec 1 seule propriété. Je suis propriétaire de 98% des parts de la SCI. Nous avons décidé de liquider la SCI. Je suis le liquidate [...]

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