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Que devient le bien suite à la dissolution de la SCI ?

Dissoudre sa société
Dissoudre sa société
Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner
Cofondateur de Captain Contrat, Maxime a débuté en analyse de risque financier et a évolué sur des enjeux d'innovation dans la distribution. Il est diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC.
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Dissoudre une Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas sans conséquence sur la gestion des biens immobiliers ou mobiliers une fois la liquidation de la société réalisée. Revenons sur la procédure de dissolution de la SCI en tant que telle, avant d’analyser ce que devient les biens de la SCI à sa dissolution ainsi que les conséquences fiscales de la dissolution pour les associés.

 
✍️ En résumé
  • Une SCI peut être dissoute pour plusieurs motifs : expiration de la durée de vie, volonté des associés, dissolution anticipée ou difficultés financières. 
  • Une assemblée doit être convoquée pour prendre cette décision, puis un liquidateur nommé (généralement le gérant de la société) 
  • La dissolution a des conséquences sur la gestion des biens de la SCI et d'un point de vue fiscal sur l'imposition de la plus-value ou moins-value. 

 

1. Dissolution de la SCI : la procédure à suivre

 

Les motifs de dissolution d’une SCI

 

Une SCI peut être dissoute pour plusieurs motifs mentionnés ci-dessous :

  • L’expiration de la durée de vie de la SCI : dissolution automatique (après 99 ans) ou expiration selon la date butoir par les statuts
  • La réalisation ou l’extinction de l’objet social
  • L’annulation du contrat de société
  • La dissolution anticipée de la SCI par les associés
  • La dissolution anticipée de la SCI par décision judiciaire
  • La liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs (difficultés économiques)
  • La réunion des parts sociales entre les mains d’une seule personne
  • Tout autre situation convenue dans les statuts de la SCI.

 

Convoquer l’assemblée générale des associés de la SCI

 

Afin de dissoudre la Société Civile Immobilière, une assemblée générale extraordinaire doit être organisée. Une convocation doit être adressée à la demande d’un des associés par le gérant. Lors de l’assemblée générale, les associés votent en faveur ou non de la dissolution de la SCI. Et si la dissolution est votée en assemblée, cela mettra fin aux fonctions du gérant.

 

Nommer un liquidateur

 

Un liquidateur devra être nommé à l’unanimité par les associés pour procéder à la liquidation de la société. En cas de désaccord, un liquidateur sera désigné par le Tribunal compétent.

 

Rédiger le procès-verbal de dissolution de la SCI

 

À l’issue de l’assemblée générale actant de la dissolution de la SCI, le gérant de la société dresse un procès-verbal de dissolution. Cet acte permettra au liquidateur de faire enregistrer la dissolution de la SCI auprès du service des impôts et du greffe du Tribunal de commerce.

 

Publication de la liquidation de la SCI

 

Un avis de dissolution devra être porté dans un journal d’annonces légales, ainsi qu’auprès du BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).

À l’issue de la liquidation, le liquidateur devra également publier un avis de liquidation de la SCI dans un journal d’annonces légales.

 

Radiation de la SCI

 

Une fois ces étapes accomplies, le liquidateur procèdera à la radiation de la SCI auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Un dossier de radiation devra être adressé au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou auprès du greffe du Tribunal de commerce dans un délai de 30 jours, avec les éléments suivants :

  • Le formulaire M4 dûment complété et signé
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
  • Un acte de clôture des opérations de liquidation
  • Un exemplaire des comptes de clôture.

Une fois la radiation de la SCI actée, la personnalité juridique de la société n’existe plus.

 

2. Que devient le bien suite à la dissolution de la SCI ?

 

Gérer les biens de la SCI

 

En créant une SCI, plusieurs biens peuvent être apportés par les associés, notamment par des :

  • Apports purs et simples (en numéraire ou un bien immobilier) : en contrepartie de l’apport, l’associé reçoit des parts sociales proportionnellement à la valeur de son apport, en accord avec les associés. Aucun droit d’enregistrement n’est requis mais l’impôt sur la plus-value est à verser.
  • Apports à titre onéreux: l’apport d’un actif et d’un passif d’un montant égal à la SCI. Aucune part sociale n’est accréditée à l’associé apporteur. Des droits d’enregistrement de 5% seront calculés sur la base de l’actif apporté et l’impôt sur la plus-value sera à verser.
  • Apports mixtes : les associés pourront déterminer quel apport constitue un apport pur et simple et quel apport constitue un apport à titre onéreux.

 

L’apport d’un bien immobilier oblige à faire une mutation par notaire. Il peut être nécessaire de s’orienter vers cet officier public pour être conseillé.

 

L'avenir des biens de la SCI après sa radiation

 

Une fois la Société Civile Immobilière radiée, les associés se partagent l’actif restant de la SCI (boni de liquidation), une fois les dettes de la société épurées.

Cependant, en la présence de dettes, le liquidateur les remboursera avec le fruit de la vente du bien immobilier ou avec la trésorerie de la SCI. Si ni l’un ni l’autre ne suffisent à épurer la dette, le liquidateur sollicitera de chaque associé le remboursement de la dette proportionnellement à leur apport dans la SCI.

À l’issue de la liquidation et en la présence d’un boni de liquidation, les associés de la SCI doivent trouver un accord afin de répartir les biens :

  • Vente du bien ou des biens immobiliers lors de la procédure de dissolution de la SCI : les associés se partagent le produit de la vente
  • Attribution d’un bien à un associé (clause spécifique ou d’une décision des associés, sous réserve d’une contribution financière aux autres associés)
  • Restitution d’un bien sur simple demande lorsque le bien a été apporté en nature par un associé s’il est propriétaire du bien immobilier
  • En cas de désaccord sur le partage des biens, la justice sera saisie pour se prononcer sur le partage.

 

L’acte de partage des biens devra être enregistré dans le délai d’un mois auprès du Service des Impôts. Si le partage porte sur des biens immeubles, ce dernier devra être enregistré au Service de Publicité Foncière dans le délai de deux mois.

 

3. Les conséquences fiscales de la dissolution de la SCI

 

Imposition des plus-values sur les biens de la SCI

 

La dissolution de la SCI impose que les associés se soumettent à une imposition sur les plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI. Autrement dit, les associés devront s’acquitter d’un impôt suite aux plus-values réalisées sur la vente des biens de la Société Civile Immobilière lors de la dissolution.

 

Imposition du résultat de la SCI

 

Les associés de la SCI devront également s’acquitter de l’impôt du résultat de l’année de dissolution de la société, soit un impôt sur les bénéfices. Ainsi, en cas de bénéfices lors de la dissolution de la SCI, les associés devront s’acquitter d’un droit de 2,5% sur le boni de liquidation.

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