Dissolution d’une SCI : quelle procédure suivre ?

L'essentiel de l'article

• Pour dissoudre une SCI, il faut que les associés se réunissent en AGE.
• Ils désignent ensuite un liquidateur. Ce dernier est chargé de la liquidation des biens.
• Il doit aussi publier l'avis de dissolution de la société et procéder à la clôture des comptes.
• Le liquidateur transmet un dossier de fermeture au greffe pour radier officiellement la société du registre du commerce et des sociétés (RCS).
• Après la liquidation, les associés décident de la répartition du ou des biens restants. Plusieurs possibilités sont envisageables : : la vente du bien, la restitution ou l'attribution à un associé.
• En cas de désaccord, le juge peut être saisi pour trancher.
• La dissolution d'une SCI entraîne le paiement d’impôts sur les plus-values des biens vendus et sur les bénéfices réalisés lors de l'année de dissolution. Un droit de 2,5 % est également appliqué sur le boni de liquidation.
• Il faut compter environ 500 € pour fermer votre société civile immobilière. Si vous faites appel à un notaire, prévoyez entre 1 500 € et 2 000 € supplémentaires.

Pourquoi fermer une SCI ? 

Les motifs légaux de la fermeture d'une SCI

Le Code civil liste les motifs possibles de dissolution d’une SCI :

• l’expiration de la durée de vie de la société : dissolution automatique (après 99 ans) ou expiration selon la date butoir par les statuts ;
• la réalisation ou l’extinction de l’objet social ;
• l’annulation du contrat de société ;
• la dissolution anticipée de la SCI par les associés ;
• la dissolution anticipée de la SCI par décision judiciaire ;
• la réunion des parts sociales entre les mains d’une seule personne ;
• toute autre situation convenue dans les statuts de la SCI.

La cessation des paiements en cas de difficultés financières d'une SCI

Lorsqu'une société rencontre des difficultés financières et que les tentatives de règlement amiable échouent, elle peut recourir à des procédures collectives pour tenter de trouver une solution.

Qu’il s’agisse d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire (suite à un jugement), les associés de la société doivent obligatoirement déclarer la cessation des paiements avant d’entamer une procédure collective.

Comment fermer une SCI ?

En bref :

Il faut passer par trois étapes pour dissoudre une SCI :

• la dissolution de l’activité ;
• la liquidation ;
• la radiation officielle de la société.

1. Les étapes de la dissolution de la SCI

Voter la dissolution de la SCI

Le gérant de la société doit d'abord convoquer les associés de la SCI en assemblée générale extraordinaire (AGE). Cette convocation intervient à la demande d'un ou plusieurs associés.

Lors de cette réunion, les membres présents votent pour ou contre la dissolution de la société civile immobilière. Le vote doit respecter les conditions de majorité définies dans les statuts de la société. Si ceux-ci ne prévoient pas de clause spécifique, les décisions doivent être prises à l’unanimité par défaut.

 Nommer un liquidateur

Si la dissolution est validée, les associés doivent ensuite nommer un liquidateur. Celui-ci sera chargé de gérer la liquidation de la société. La nomination du liquidateur doit se faire à l’unanimité. Si aucun accord n’est trouvé, c’est le tribunal qui désigne le liquidateur.

Le liquidateur doit ensuite :

• publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales habilité ;
• et enregistrer la dissolution de la société auprès des services des impôts, du greffe du tribunal de commerce et du BODACC. 

2. Les étapes de la liquidation de la SCI

Une fois la dissolution décidée, le liquidateur prend en charge les formalités suivantes :

• l'inventaire des biens : il dresse un inventaire détaillé des actifs (biens, créances) et des passifs (dettes) de la société ;
• la vente des biens : il organise la vente des biens, qu'ils soient immobiliers ou meubles, pour régler les dettes de la société ;
• la clôture des comptes : il établit les comptes de clôture pour déterminer s’il y a un boni ou un mali de liquidation. S’il y a un bénéfice, celui-ci sera réparti entre chaque associé selon leur participation au capital social de la société ;
• la publication de l'avis de liquidation : il publie un avis dans un journal d’annonces légales pour informer de la clôture des opérations de liquidation.

3. Les étapes de la radiation de la SCI

Le liquidateur dépose une demande de radiation au guichet unique dans un délai de 30 jours après la clôture de la liquidation. Celui-ci comprend :

• le formulaire de radiation complété et signé ;
• une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• l'acte de clôture des opérations de liquidation ;
• un exemplaire des comptes de clôture de la société.

Après la validation de la demande, la société est officiellement radiée du registre du commerce et des sociétés (RCS).

Que deviennent les biens après la fermeture d'une SCI ?

Si un ou plusieurs biens subsistent à l'actif de la SCI après la liquidation, les associés doivent en décider la répartition. Pour ce faire, plusieurs choix s'offrent à eux :

Les associés peuvent décider :

• de vendre les biens et de se partager le produit de la vente ;
• de restituer le bien apporté en nature par un associé ;
• d'attribuer le bien à un associé, sous conditions ;
• d'attendre la saisine du juge, en cas de désaccord, qui décidera du partage entre les associés.

Quelles sont les conséquences de la fermeture d’une SCI ?

Les conséquences sur les plus-values des biens de la SCI

Lors de la dissolution, si la SCI vend ses biens immobiliers, les plus-values réalisées sont imposables :

• si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé selon sa quote-part, avec un abattement en fonction de la durée de détention ;
• si la SCI relève de l’impôt sur les sociétés, la plus-value est intégrée au résultat imposable, sans exonération possible liée à la durée de détention.

Les conséquences sur les résultats de la SCI

Les associés doivent également s’acquitter :

• d'un impôt sur les bénéfices réalisés au cours de l'année de la dissolution de la SCI ;
• d'un droit de 2,5 % sur le boni de liquidation en cas de bénéfice lors de la dissolution.

Quel est le coût de la fermeture d’une SCI ?

La fermeture d’une SCI s’accompagne de frais administratifs incompressibles :

• publication de l’annonce légale de dissolution : cette formalité coûte 149 € HT (175 € à Mayotte et à La Réunion) ;
• dépôt du dossier de dissolution au greffe du tribunal de commerce : les frais d’environ 200 € pour l'enregistrement de la dissolution au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Vous devez aussi payer les frais de liquidation et de radiation de la société :

• publication de l’avis de clôture de liquidation : 108 € (125 € à La Réunion et Mayotte) ;
• taxation du boni de liquidation : si un bénéfice est dégagé lors de la liquidation, il sera soumis à une taxation de 2,5 % de sa valeur ;
• coût de radiation au RCS : la radiation au RCS entraîne des frais d’environ 14 €, si la clôture de liquidation intervient plus d’un mois après la décision de dissolution ou si la dissolution a déjà été enregistrée au RCS.

Selon la situation de votre société, vous serez peut-être concerné par les frais annexes suivants :

• les frais pour la clôture des comptes bancaires professionnels ;
• la résiliation des contrats en cours (baux, contrats fournisseurs, etc.) ;
• le paiement des primes d’assurance responsabilité civile professionnelle jusqu’à la clôture définitive de la SCI ;
• les éventuelles indemnités à verser aux salariés en cas de licenciement.

Dans quel délai peut-on fermer une SCI ?

Le délai de fermeture d’une SCI est très variable. Comptez au minimum 4 mois pour réaliser toutes les formalités de dissolution en dehors de l’étape de la liquidation.

Cette dernière peut être effectuée en quelques mois seulement, mais elle peut prendre plus d’un an dans les cas les plus compliqués.