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Bail mixte : avantages, caractéristiques et différences avec le bail commercial

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Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier
Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.
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Différent du bail commercial et plus proche du bail d’habitation, le bail mixte est employé dans le cadre de la location d’un logement servant à l’exercice d’une activité professionnelle. Ce contrat doit, néanmoins, être conforme à un certain nombre de règles.

 

 

 

 

 

Bail mixte : définition 

 

Le bail mixte permet au propriétaire d'un bien immobilier (bailleur) de le louer ) un tiers (le preneur). Ce bien immobilier est destiné en partie à la l'habitation du locataire et de l'autre à l'exercice de son activité professionnelle. 

Le bail mixte est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ce type de bail est souvent utilisé par les professionnels libéraux qui exercent leur activité professionnel sur leur lieu d'habitation. 

La durée d'un bail mixte est de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale. 

Deux types de baux mixtes existent : 

 

Bail mixte professionnel et d'habitation  Bail mixte commercial et d'habitation 
  • Activité non industrielle ou commerciale : l'usage professionnel correspond à l'absence de caractère industriel ou commerciale
  • Activité libérale : réglementée ou non (médecin, avocats, conseils en gestion...)
  • Activité commerciale, industrielle ou artisanale : achat de biens meubles pour revente, activité de production, de transformation, de réparation ou de prestation relevant de l'artisanat (boulangerie, charcutier...). 

 

 

Bail commercial et bail mixte : caractéristiques 

 

Le bail commercial s’applique dans le cadre de la location d’un local destiné à un usage commercial, industriel, agricole ou artisanal. Le loyer est plafonné et le bail peut être renouvelé, permettant à l’entrepreneur locataire de bénéficier d’une propriété commerciale sur le local, avec tous les droits que cela implique pour les deux parties.

 

Les caractéristiques pratiques du bail commercial

 

Par défaut, la durée minimale d’un bail commercial s’étend à neuf ans. Le contrat peut tout à fait indiquer une durée supérieure, mais le contraire est impossible, à moins de faire l’objet d’un bail précaire ou d’un bail commercial dérogatoire. Dans ce cas, la durée peut être réduite à trois ans maximum, et doit impérativement être indiquée dans le contrat.

Par ailleurs, le locataire peut quitter le local commercial au bout de chaque période de trois ans. On parle alors d’un bail 3/6/9. Pour ce faire, un préavis de six mois avant la date prévue doit être respecté. Aussi, le locataire doit passer par voie d’huissier pour signifier sa volonté de quitter les lieux.

Quelle que soit la spécificité du contrat, le propriétaire ne peut résilier le bail commercial. Il peut décider de ne pas renouveler ce dernier et doit alors verser une indemnité d’éviction au locataire pour le préjudice subi. Enfin, la reconduction du bail commercial est tacite, c'est-à-dire, automatique en cas de non-manifestation de l’une ou l’autre des parties.

En ce qui concerne le loyer, il est fixé par le propriétaire. Il peut être revu tous les trois ans, et l’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers de l’INSEE, sauf raison valable.

 

Les obligations découlant du bail professionnel

 

Pour louer un local sous un bail commercial, le commerçant doit être inscrit au Registre du Commerces et des Sociétés. Quant à l’artisan, il doit être inscrit au Répertoire des Métiers. Aussi, l’activité exercée dans le local doit fonctionner de manière autonome et avoir une clientèle propre. A ce titre, il est aussi possible pour une franchise de souscrire un bail commercial.

Les modalités d’utilisation du local ainsi que les devoirs et responsabilités des deux parties ne doivent pas obligatoirement faire l’objet de clauses dans le contrat de bail. Toutefois, cette option est fortement recommandée.

 

Le bail d’habitation vs bail mixte

 

Le bail d’habitation entre en jeu dans le cadre de la location d’un local à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation).

 

La durée du bail d’habitation

 

En signant un bail d’habitation, le bailleur est engagé pour une durée d’au moins trois ans s’il s’agit d’une personne physique, et de six ans s’il s’agit d’une personne morale. Le locataire peut, quant à lui, résilier à tout moment dans la mesure où il respecte un préavis de trois mois.

 

Obligations découlant du bail d'habitation

 

La forme et le contenu du contrat de location sont prévus par les articles 3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et par la loi ALUR.

Le bail d’habitation prévoit plusieurs dispositions pour la protection des droits du locataire. Il s’agit d’une option grandement considérée pour la domiciliation d’une entreprise individuelle ou de la société d’un représentant légal, sous réserve que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

 

Le bail mixte, condensé du bail commercial et d’habitation

 

Le bail mixte s’inscrit dans le contexte de la location de locaux à usage d’habitation et servant à l’exercice d’une profession. Le bail mixte respecte les règles du Code du commerce ainsi que les conditions définies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

 

Les particularités du bail mixte

 

Le bail mixte est sensiblement similaire au bail d’habitation en ceci que les deux ont plusieurs conditions en commun. Néanmoins, il est important de faire rédiger le contrat de bail par un professionnel afin de comprendre et d’atténuer les subtilités induites par les termes de ce type de document. En effet, il existe une clause résolutoire, laquelle se révèle juste pour les deux parties si elle est rédigée avec le plus grand soin.

 

Avantages et inconvénients du bail mixte

 

Par comparaison, les trois types de baux énoncés ci-dessus prévoient la protection du locataire et l’équité entre les deux parties. Aussi, le bail mixte semble être la solution la plus simple, notamment pour les entrepreneurs exerçant une profession libérale.

Attention toutefois, le bail professionnel et la destination du bien loué sont soumis à l’accord du bailleur. En outre, le règlement de copropriété doit autoriser l’exercice d’une activité libérale dans le logement. Enfin, au-delà de l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers, le locataire doit obtenir une autorisation administrative auprès de la mairie où est situé le bien. Cette condition ne s’applique pas si le logement est occupé au titre de résidence principale.

Enfin, le professionnel ne doit recevoir ni clientèle, ni marchandise au sein d’un logement loué à bail mixte.

Tous ces petits détails font de la rédaction d'un bail mixte une démarche plus ou moins complexe si l’on ne connaît pas toutes les nuances induites par un tel contrat. Parce qu’on n’est jamais trop prudent, n’hésitez pas à le faire rédiger par un avocat, et à en vérifier chaque clause.

 

 
✍️ En résumé
  • Il existe deux types de bail mixte : le bail mixte à usage professionnel et le bail mixte à usage commercial 
  • Le bail mixte est une bonne alternative au bail commercial classique : il permet de louer un bien immobilier dans lequel le locataire peut exercer son activité professionnelle et y installer son habitation principale
  • Une autorisation administrative est nécessaire selon les communes et départements 

 

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