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Bail commercial : comment expulser un locataire qui ne paye pas son loyer ? 

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Me Baptiste Robelin
Écrit par Me Baptiste Robelin
Contentieux commercial
Droit immobilier
Me Baptiste Robelin, avocat inscrit au barreau de Paris et spécialisé dans les domaines du droit des sociétés, du droit immobilier, des baux commerciaux, des cessions de fonds de commerce ou encore du droit des contrats. Il accompagne également de nombreuses PME et startups dans le domaine des nouvelles technologies.
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Subir un loyer impayé est la crainte de tout bailleur. Ceci est encore plus vrai en période de crise économique mondiale telle que nous la connaissons aujourd’hui. 

Toutefois, même si la situation est délicate pour de nombreux commerçants et restaurateurs, elle ne doit pas pour autant être source de difficultés pour le bailleur qui dans la majorité des cas est soumis aux échéances de son propre crédit. 

C’est la raison pour laquelle le bailleur dispose d’actions visant à solliciter la résiliation du bail commercial en cas de loyers impayés et demander l'expulsion de son locataire

Or, ces procédures peuvent s’avérer longues et complexes. Il est donc très important pour le bailleur d’agir vite et de ne pas hésiter à se faire accompagner par un avocat spécialisé dans les procédures d'expulsion et baux commerciaux. 

Maître Baptiste Robelin, avocat inscrit au barreau de Paris, détaille les solutions à disposition du bailleur victime d’impayés et vous livre ses conseils. 

 

 

 

1/ La mise en demeure : mesure amiable par excellence pour recouvrer des impayés

 

Comme dans toute situation d’impayés, le créancier (le bailleur) est tenu d’essayer dans un premier temps de régler cette solution à l’amiable

Le bailleur a la possibilité d’envoyer des lettres de relance, procéder à des relances téléphoniques et de manière générale, de communiquer avec son locataire afin de trouver d’éventuelles solutions. D’autant plus en période de crise (comme la Covid-19), les bailleurs sont encouragés à négocier des échelonnements de paiement avec leurs locataires en difficulté. 

Si aucun accord n’est trouvé et que les relances restent sans réponse, le bailleur peut alors mettre en demeure son locataire de payer. 

La mise en demeure est une étape obligatoire pour le bailleur victime d’impayés. Elle consiste à inviter votre locataire à exécuter son obligation de paiement dans un certain délai et à l’avertir qu’à défaut, des poursuites judiciaires seront engagées contre lui. Il s’agit d’un dernier avertissement avant d’agir en justice.

Pour être valable, une lettre de mise en demeure doit contenir certaines mentions obligatoires : 

  • la mention “mise en demeure”, permettant d’exposer clairement votre intention ;
  • la date de sa rédaction ;
  • vos coordonnées ainsi que celles de votre locataire ;
  • un exposé de la situation litigieuse (loyers impayés) ;
  • la demande de règlement, précisant le montant dû ;
  • le délai dans lequel la situation doit être régularisée, généralement comprise entre 1 et 2 semaines.

En outre, la lettre devra expressément viser, si elle existe, la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial. Cette clause résolutoire précise les engagements qui faute d’exécution pourront entraîner la résolution du contrat. Si l’absence de paiement du loyer par le locataire du bail n’est pas visée par la clause résolutoire, une mise en demeure restée infructueuse pourra justifier cette résolution (selon l’article 1225 du Code Civil). 

Vous pouvez rédiger seul votre lettre de mise en demeure. Toutefois, il est important de savoir que la lettre de mise en demeure n’a pas d’effet contraignant. Elle n’a qu’un pouvoir d’intimidation. Elle incite votre locataire à s’exécuter, à défaut de quoi des actions plus lourdes seront entreprises (huissier ou action en justice). 

C’est aussi la raison pour laquelle il est recommandé de vous faire assister par un avocat dans la rédaction de cette lettre. Une lettre de mise en demeure signée par un avocat dispose d’un crédit et d’une force contraignante supplémentaires. Le bailleur a alors plus de chances de voir ses loyers recouvrer dès cette étape. 

Une lettre de mise en demeure peut être envoyée par un courrier recommandé avec accusé de réception ou via recours à un acte d’huissier de justice. Ceci vous assure de sa délivrabilité et vous en conservez la preuve. 

 

2/ Le commandement de payer par acte d’huissier visant la clause résolutoire

 

Si la procédure de mise en demeure du locataire reste infructueuse, le bailleur dispose de la procédure de signification d’un commandement de payer par huissier de justice

Comme pour la lettre de mise en demeure, le commandement de payer devra reprendre la clause résolutoire du bail et contenir un certain nombre de mentions visant notamment à informer le locataire de ses droits. En cas d’irrégularité, le commandement de payer pourra être considéré comme nul. Il est recommandé de vous faire accompagner par un avocat afin d’éviter les erreurs et le risque de nullité. 

Le locataire dispose alors d’un mois à compter de la signification du commandement de payer (délai durant lequel la clause résolutoire ne produit pas d’effet) pour régulariser sa situation (art. L145-41 du Code de commerce).

Si cette procédure reste infructueuse, le bailleur ne pourra assigner son locataire en justice qu’un mois après la signification du commandement de payer

Et en cas d’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail ? Dans ce cas, le bailleur devra initier une procédure au fond, c’est-à-dire s’en remettre à la décision des juges qui apprécieront la gravité de l’impayé et pourront le cas échéant ordonner l’expulsion du locataire. 

 

3/ L’assignation devant le tribunal judiciaire et la procédure judiciaire d'expulsion 

 

En dernier recours, si le locataire ne s’exécute pas dans le paiement de ses loyers, le bailleur aura la possibilité de l’assigner en justice. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu d’exploitation du commerce (local commercial). 

Si le bail commercial contient une clause résolutoire et toujours dans un souci de rapidité, le bailleur pourra engager une procédure d’expulsion en référé visant à régler en accéléré le litige en question. 

Si le montant du litige dépasse 10 000 euros, le bailleur devra obligatoirement être représenté par un avocat au cours de cette procédure. 

Il est quoi qu’il en soit fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat avant d’entamer ce type de procédure. Comme pour tout recours en justice, l’assignation doit suivre un formalisme précis et contenir un certain nombre de mentions obligatoires (identité des parties, lieu, jour de l’audience…). Cette assignation rédigée par un avocat est ensuite remise par huissier de justice. La date d’audience est fixée par le greffe du tribunal.

Bon à savoir : A l’issue de l’audience, le juge n’est pas tenu d’accorder au bailleur la résiliation du bail. Après examen du dossier du locataire, le juge peut s’il l’estime justifié, lui accorder des délais pouvant aller jusqu’à deux ans (article 1343-5 du Code civil). 

Bien que le bailleur puisse faire appel de cette décision, la suspension de la clause résolutoire pourra prendre fin et l’expulsion du locataire sera possible dans deux cas : 

  • si le locataire ne respecte pas l’échéancier de paiement fixé par le juge ; et
  • à condition que le juge ait fixé une clause dite de “déchéance du terme”. 

Dans ce cas, le bailleur pourra signifier directement la déchéance du terme par voie d’huissier et faire jouer la clause résolutoire. 

Une fois l’ordonnance en référé rendue par le juge, vous pourrez, en tant que bailleur, signifier la décision d’expulsion au locataire par voie d’huissier et sous le contrôle de l’avocat en charge de votre dossier. La signification de cette décision fait alors démarrer les délais de recours (délai de 15 jours en cas de référé). Dès expiration de ces délais, l’huissier pourra procéder à l’exécution forcée de la décision et à l'expulsion du locataire.  

 

4/ L’importance d’être accompagné par un avocat : les 4 conseils de Me Baptiste Robelin 

 

Vous l’aurez compris, la procédure d’expulsion d’un locataire peut être longue et complexe. Il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé dans le domaine des baux commerciaux. 

Outre le soutien dans la constitution de votre dossier, l’assurance de respecter les délais de la procédure, l’avocat saura vous conseiller dans la meilleure stratégie à aborder. 

Parmi les conseils pour agir rapidement dès les premiers signes d’impayés, nous pouvons citer la procédure de saisie conservatoire. C’est l’un des avantages du bail commercial. Dès la survenance des premiers impayés, le bailleur pourra pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du locataire. 

Toutefois, encore faut-il que vous possédiez les coordonnées bancaires de votre locataire. C’est au stade de la signature du contrat de bail commercial que vous pourrez récupérer cette information et vous assurer la perspective d’exécuter si nécessaire une saisie conservatoire. Pensez donc à exiger un paiement par virement bancaire dès la conclusion de votre contrat de bail.

De plus, comme nous l’avons précisé précédemment, le juge peut être amené à autoriser des délais de paiement à votre locataire. En cas de non-respect de ces délais, vous n’avez pas à repasser devant le juge. Vous pourrez, en tant que bailleur, signifier directement la déchéance du terme par voie d’huissier et faire jouer la clause résolutoire.

En outre, l’avocat, de par son expérience, bénéficie des bons réflexes à avoir devant le tribunal pour tenter d’accélérer la procédure. Il pourra vous accompagner afin de communiquer rapidement les pièces de votre dossier ou encore demander à ce que le juge accompagne sa décision d’une mesure d’astreinte afin d’inciter le locataire à s’exécuter. 

Enfin, vous remarquerez qu’il est primordial de ne pas négliger la rédaction de votre contrat de bail et de vous faire accompagner par un avocat dès sa signature. Un certain nombre de précautions doivent être prises en amont afin d’éviter les difficultés en cas d’impayés. Il est très important de bien faire apparaître les clauses qui pourront vous protéger en cas de litige : la clause résolutoire, la clause de solidarité (vous permettant de garder l’ancien locataire en qualité de garant), la clause de solidarité inversée (vous permettant d’obtenir les loyers impayés de la part du repreneur si votre locataire a fait l’objet d’une procédure collective : redressement ou liquidation), ou encore de souscrire à une assurance en garantie des loyers impayés. 

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