Tout savoir sur la promesse unilatérale de vente

Vous êtes professionnel et vous vous interrogez sur les effets de la promesse unilatérale de vente ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses effets ? 

Me Anthony Canivez décrypte pour vous le sujet de la promesse unilatérale de vente. 

1. Qu’est ce que la promesse unilatérale de vente ? 

La promesse unilatérale de vente est un dispositif qui a été introduit dans le Code civil français depuis l’ordonnance du 10 février 2016. La promesse unilatérale de vente correspond à un engagement unilatéral de la part d’un vendeur envers un acheteur potentiel. Ainsi, le promettant (le vendeur), s’engage à vendre un bien meuble ou immeuble à un bénéficiaire qui pourra choisir, ou non, de lever l’option. 

Ainsi, la promesse unilatérale de vente est considérée comme un contrat préparatoire en ce sens qu’il va permettre d’encadrer la vente à venir. Toutefois, les parties sont libres de choisir d’encadrer leurs pourparlers d’une promesse unilatérale de vente, cela n’est pas obligatoire. 

Pour que la promesse unilatérale de vente soit valable, il faut que les éléments essentiels du futur contrat de vente soient d’ores et déjà déterminés ; à savoir la chose vendue et le prix. Ainsi, le passage de la promesse unilatérale de vente à la vente réelle de la chose convenue entre les parties ne se fait que par la levée d’option, c’est-à-dire l’expression du consentement à la vente par le bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente est exprimée pour une certaine durée, qui permet au bénéficiaire de disposer d’un délai de réflexion avant de choisir de lever l’option, c’est-à-dire conclure la vente, ou non. 

2. Comment rédiger une promesse unilatérale de vente ? 

Selon les dispositions du Code civil, la promesse unilatérale de vente doit impérativement comprendre deux éléments essentiels que sont la chose et le prix. Par exemple, si la promesse unilatérale porte sur un immeuble, l’acte devra mentionner l’adresse exacte de l’immeuble et toutes les caractéristiques permettant de l’identifier, ainsi que le prix auquel la vente est proposée.

De plus, lorsque la promesse porte sur un immeuble, l’acte devra également comprendre un certain nombre de mentions obligatoires : 

• les noms, prénoms et adresse des parties ; 
• le montant de l’indemnité d’immobilisation qui permet d’indemniser le promettant qui se prive de vendre le bien à un autre ; 
• le délai pour lever l’option ; 
• les modalités permettant de lever l’option, par exemple par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• le délai de rétractation ; 
• les éventuelles conditions suspensives : l’obtention d’un prêt bancaire pour financer l’achat ; 
• le mesurage du lot ; 
• le dossier de diagnostic technique (DTT). 

La rédaction de la promesse unilatérale de vente peut être réalisée par les parties elles-même mais il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit, tel qu’un avocat ou un notaire, pour plus de sécurité juridique. 

3. Qu’est-ce que la levée d’option ? 

La levée d’option correspond à la possibilité pour le bénéficiaire de la promesse, d’exprimer son consentement à la vente et de conclure la vente du même coup. La levée d’option doit être réalisée par le bénéficiaire selon les modalités prévues au contrat. 

Le vendeur qui émet la promesse dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter et signifier au bénéficiaire sa décision d’annuler la promesse unilatérale de vente. Pour ce faire, il doit procéder à l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans les 10 jours qui suivent la promesse, dans laquelle il informe le bénéficiaire de l’annulation de la promesse. 

La rétractation du promettant entraîne la restitution à l’acheteur de l’indemnité d'immobilisation qui n’a plus lieu d’exister. Le vendeur est dès lors libre de vendre le bien à un tiers. A l’inverse, si le bénéficiaire signifie au promettant son refus d’acheter le bien après le délai de rétractation, il ne pourra récupérer son indemnité d’immobilisation qui bénéficiera définitivement au vendeur.

4. Quelle est la différence avec la promesse synallagmatique et le pacte de préférence ? 

La promesse unilatérale de vente doit se différencier de la promesse synallagmatique de vente et du pacte de préférence. 

La promesse synallagmatique de vente, à la différence de la promesse unilatérale, est l’expression de la volonté de l’acheteur et du vendeur de formaliser une vente. En d’autres termes, la promesse synallagmatique de vente est un compromis de vente. Lorsque la promesse synallagmatique de vente porte sur la chose et sur le prix, alors la vente est conclue. En effet, le vendeur s’engage à vendre à l’acheteur et celui-ci s'engage à lui payer le prix : les consentements nécessaires à la vente sont réunis. La promesse synallagmatique trouve toutefois son intérêt dans le temps qu’elle permet de laisser aux parties pour procéder à la vente. Par exemple, elle peut permettre aux parties de convenir de la vente mais de leur laisser le temps d’obtenir les financements nécessaires. 

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente se distingue du pacte de préférence. Ce pacte est mentionné à l’article 1123 du Code civil et permet à une personne de s’engager à proposer la vente d’un bien, meuble ou immeuble, en priorité à une personne particulière, le bénéficiaire, dans le cas où il se déciderait à vendre. A la différence de la promesse unilatérale, l’émetteur du pacte de préférence n’est pas certain de vouloir vendre son bien, mais s’engage, au cas où il se déciderait, à proposer la vente en priorité à un bénéficiaire déterminé. Dans ce cas de figure, le consentement du vendeur et de l’acheteur manquent pour la conclusion de la vente.

5. Quels sont les avantages et les inconvénients de la promesse ? 

La promesse unilatérale de vente a pour avantage de permettre à son bénéficiaire de s’assurer qu’il bénéficie d’une exclusivité sur le bien pour une durée déterminée. Cela peut être particulièrement utile dans certaines situations. 

Toutefois, la promesse unilatérale de vente, n’a pas, à la différence de la promesse synallagmatique, une valeur qui permettrait de conclure définitivement la vente. Le bénéficiaire de la promesse doit encore manifester son consentement en levant l’option. 

6. Les effets du décès du promettant

En cas de décès du promettant pendant le délai laissé au bénéficiaire pour lever l’option, la promesse est transmise à ses héritiers et les obligent comme elle obligeait le promettant. Ceux-ci doivent donc procéder à la vente en cas de levée d’option par le bénéficiaire dans le délai prévu à cet effet.