Votre avis nous intéresse ! Aidez-nous à améliorer votre expérience et bénéficiez de -10% sur votre prochaine commande en cliquant ici.
  1. Contrats commerciaux
  2. Contrats Commerciaux
  3. La promesse de bail commercial : ce qu'il faut savoir

La promesse de bail commercial : ce qu'il faut savoir

Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier Responsable contenu et diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines

Lorsqu’on est entrepreneur mais qu’on ne dispose pas soi-même de local où mener ses activités, on loue des locaux via un contrat qui est un bail commercial. Avant la signature formelle de ce dernier, le propriétaire indique les diverses conditions que doit accepter l’entrepreneur pour louer ses locaux et demande souvent à ce dernier de s’engager en signant une promesse de bail commercial. Dans d’autres cas (en général selon l’orientation du marché de location), c’est le futur locataire qui demande au propriétaire de signer une promesse de bail (pour être sûr d’avoir le local et commencer à organiser son déménagement par exemple).

Mais que représente concrètement une promesse de bail commercial ? En quoi consiste-t-elle ? Quelles informations doit-elle contenir ? Cet article vous éclaircit sur ces différents points.

 
✍️ En résumé :
  • La promesse de bail commercial pourra être établie par l’une des parties au contrat de bail (promesse unilatérale) ou par les deux parties (promesse synallagmatique). 
  • La promesse de cession du bail commercial peut être prévue dans un document unique (un bail commercial avec des conditions suspensives) ou dans un double document (la promesse de bail commercial et une annexe).
  • La promesse de bail commercial est distincte de la promesse de cession du droit au bail ou de fonds de commerce.

 

 

C'est quoi une promesse de bail ? 

 

La promesse de bail, comme l’indique son nom, est un acte par lequel les parties — le bailleur et le locataire — s’engagent à donner ou à prendre en location, un local donné.
On peut distinguer deux sortes de promesses de bail :

  • la promesse unilatérale,
  • la promesse synallagmatique.

 

La promesse unilatérale de bail commercial

 

La promesse de bail, comme l’indique son nom, est un acte par lequel les parties — le bailleur et le locataire — s’engagent à donner ou à prendre en location, un local donné.
On peut distinguer deux sortes de promesses de bail :

  • la promesse unilatérale,
  • la promesse synallagmatique.

On parle de promesse unilatérale lorsque l’engagement n’est pris que par une seule partie. Soit c’est le propriétaire qui s’engage à mettre ses locaux en location au profit de l’entrepreneur, soit c’est ce dernier qui promet de prendre en location les locaux du bailleur.
Dans ce cas, la personne qui s’engage est appelée « promettant » tandis que l’autre est qualifiée de « bénéficiaire ». Cela dit, il est important de faire une nuance dans les cas de promesse unilatérale. En effet, si en tant que locataire vous êtes amené à faire une telle promesse de bail à un propriétaire, notez qu’elle n’est qu’une offre dont l’acceptation de la part de ce dernier ne vaut pas son engagement.

En réalité, dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire ne s’engage que lorsqu’il choisit de lever l’option. Autrement dit, ce n’est que lorsque le bailleur vous signe un contrat définitif qu’il s’engage.

Il peut donc bel et bien accepter la promesse sans effectuer une levée d’option. La promesse deviendra alors caduque.

La promesse synallagmatique de bail commercial

 

La promesse de bail est dite synallagmatique lorsque les deux parties aux contrats s’engagent réciproquement. Le propriétaire s’engage à louer son bien à l’entrepreneur qui s’engage à son tour à prendre le bien en location.

Contrairement au cas décrit dans le précédent paragraphe, la promesse synallagmatique crée donc des obligations réciproques pour les deux parties. Elle apparaît comme un véritable contrat. Étant donné qu’il est considéré par la jurisprudence que « lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix, la promesse de bail vaut bail » ; la promesse synallagmatique devient un contrat de location à proprement dit dès lors que sa durée et le prix de location sont déterminés.

 

 

Quelles sont les conditions de validité d’une promesse de bail commercial ?

 

Les mentions obligatoires

 

Pour être valable, une promesse de bail commercial doit laisser apparaître certaines mentions essentielles. Il s’agit de :

  • l’identité des parties ;
  • les locaux concernés ;
  • le prix de location ;
  • l’usage des locaux ;
  • la durée du futur bail.

 

Dans une promesse unilatérale, la durée est une donnée très importante en ce sens qu’elle permet de connaître le moment à partir duquel la promesse devient caduque. Les parties peuvent aussi convenir d’une indemnité d’immobilisation au profit du bailleur, en contrepartie de l’indisponibilité temporaire du bien entre ses mains.
De la même manière, les parties qui conviennent d’une promesse synallagmatique ont la possibilité d’insérer dans leur contrat, une ou plusieurs conditions suspensives (par exemple la réalisation de travaux). Ainsi, en cas de non-réalisation de l’une des conditions, le bail ne prendra pas effet et aucune indemnité ne sera due par l’une ou l’autre des parties.

 

Le formalisme à respecter pour une promesse de bail commercial

 

La promesse de bail peut être matérialisée par :

  • Un bail commercial qui est assorti d’une ou plusieurs conditions suspensives. Ainsi, le bail prendra effet au moment de la réalisation de la condition suspensive ou à la date prévue dans le document. Les parties n’ont pas besoin de revenir sur les modalités du contrat.
  • Une promesse de bail commercial et une annexe : le projet de bail commercial. Dans ce cas, la promesse de bail commercial inclut la condition suspensive et les modalités autour de leur réalisation. La promesse va également prévoir une réaffirmation de la volonté des parties  à signer définitivement le contrat de bail commercial. Ce contrat qui va reprendre les modalités prévues dans le projet de bail commercial.

Malgré la différence du formalisme entre ces deux actes, l'effet demeure le même. Il s’agit de signer définitivement un contrat de bail commercial.

 

Quelles différences entre promesse de bail commercial, de cession du droit au bail et de cession de fonds de commerce ?

 

La promesse de bail commercial est à distinguer de la promesse de cession du droit au bail et de la cession du fonds de commerce. Dans le cadre de la promesse de cession du droit au bail, les parties peuvent prévoir un avant-contrat qui prendra la forme d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de cession du bail.

La promesse de cession de droit au bail

 

Dans une promesse de cession de droit au bail, l’une des parties accepte de céder à l’autre son droit au bail, en contrepartie d’un paiement de prix. Cette cession est assortie d’une condition suspensive.

La promesse de cession du droit au bail est presque similaire à une cession définitive. En effet, les parties ont déjà prévu les obligations réciproques au moment de la réalisation de la cession.

Le bailleur peut, cependant, interdire la cession du droit au bail. Cette faculté du bailleur doit être prévue au contrat de bail. Pour que la cession soit possible, il faut l’accord du bailleur. Ainsi, l’accord du bailleur peut être considéré comme étant une condition suspensive à la promesse de cession du bail.

 

La promesse de cession du fonds de commerce

 

La promesse de cession du fonds de commerce est prévue à l’article L. 145-16 du code de commerce. Dans cette opération, le locataire dispose librement du droit de céder le droit au bail à celui qui veut acquérir son fonds de commerce. Ainsi, la loi interdit de prévoir des clauses interdisant la cession du droit au bail au titre de la cession de fonds de commerce.

 

La jurisprudence considère également la nullité :

  • Des clauses interdisant la cession à une certaine catégorie de personne ;
  • Des clauses qui imposent une exploitation personnelle du fonds par le preneur pendant les 3 dernières années du bail causant une interdiction de céder le bail ;

 

Malgré l’existence de cette liberté, on peut prévoir des restrictions. Ainsi, il est conseillé de prévoir une promesse de cession du droit au bail pour que les conditions suspensives soient purgées.



Pour conclure, nous notons qu’un bailleur et un locataire peuvent précéder leur contrat de bail d’une promesse de bail. Lorsque la promesse s’effectue par les deux parties, on parle de promesse synallagmatique et elle équivaut à un bail. En revanche, si la promesse n’est faite que par une partie, elle n’engage que cette partie ; l’autre ayant toujours la possibilité de lever l’option ou non. Par ailleurs la promesse de bail doit comprendre certaines mentions essentielles pour être valable et les parties peuvent également inclure des conditions suspensives.

 

Besoin d'être accompagné ?
Négocier un contrat de bail commercial

Ces articles pourraient également vous intéresser

Baux commerciaux : focus sur le bail commercial 3 6 9
5 min
Baux commerciaux : focus sur le bail commercial 3 6 9

Le statut des baux commerciaux relève d'un régime particulier. Le bail commercial 3 6 9 répond à des règles précises sur sa durée et son renouvellement.

Dans quels cas la cession du droit au bail commercial est-elle interdite ?
5 min
Dans quels cas la cession du droit au bail commercial est-elle interdite ?

La cession du bail commercial n'est pas toujours permise de manière libre pour le locataire. Dans quels cas est-elle interdite ?

Bail commercial : les questions les plus posées par les entrepreneurs. Me Robelin
5 min
Bail commercial : les questions les plus posées par les entrepreneurs. Me Robelin

Propriétaire d'un local commercial, vous souhaitez le mettre en location ? Ou vous êtes à la recherche d'un local à louer ? Le bail commercial est soumis à des règles spécifiques. Me Robelin décrypte le sujet.

Tout savoir sur la promesse unilatérale de vente
5 min
Tout savoir sur la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est exprimée pour une certaine durée, qui permet au bénéficiaire de disposer d’un délai de réflexion avant de choisir de lever l’option, c’est-à-dire conclure la vente, ou non. Le point avec me Canivez

Quelles sont les démarches pour la résiliation d'un bail professionnel ?
5 min
Quelles sont les démarches pour la résiliation d'un bail professionnel ?

Vous souhaitez résilier, céder ou sous-louer votre bail professionnel ? Découvrez toutes les conditions et formalités à suivre afin d'encadrer votre relation

La cession du bail commercial : le mode d'emploi
5 min
La cession du bail commercial : le mode d'emploi

La cession du droit au bail commercial doit respecter plusieurs formalités : l’information de la commune, la signification de la cession au bailleur.

Modèle de bail commercial gratuit : à quels risques s’expose le bailleur ?
5 min
Modèle de bail commercial gratuit : à quels risques s’expose le bailleur ?

La rédaction d'un bail commercial est souvent une étape clé lorsque l'on créé son entreprise. Découvrez les risques liés à l'utilisation d'un modèle gratuit.

Qu'en est-il du bail commercial lors d'une cession d'entreprise ?
5 min
Qu'en est-il du bail commercial lors d'une cession d'entreprise ?

La cession de l'entreprise entraîne celles des contrats. Le bail commercial en fait-il partie, et sous quelles conditions ? Comprenez la procédure de cession d'entreprise.

Pas de porte : des différences avec le droit au bail commercial ?
5 min
Pas de porte : des différences avec le droit au bail commercial ?

Le droit au bail commercial ou le pas de porte : quelles sont les différences ? Droit d'entrée ou reprise d'un bail commercial, explications en 5 minutes !

Lettre promesse d’embauche : quels enjeux pour l'employeur ?
3 min
Lettre promesse d’embauche : quels enjeux pour l'employeur ?

Découvrez à travers différentes problématiques, les réponses que vous avez toujours voulu obtenir sur la promesse d’embauche.

Vous avez démarré un dossier de chez nous… Vous pouvez le reprendre dès maintenant !

Reprendre votre dossier