La promesse de bail commercial : ce qu'il faut savoir

Lorsqu’on est entrepreneur mais qu’on ne dispose pas soi-même de local où mener ses activités, on loue des locaux via un contrat qui est un bail commercial. Avant la signature formelle de ce dernier, le propriétaire indique les diverses conditions que doit accepter l’entrepreneur pour louer ses locaux et demande souvent à ce dernier de s’engager en signant une promesse de bail commercial. Dans d’autres cas (en général selon l’orientation du marché de location), c’est le futur locataire qui demande au propriétaire de signer une promesse de bail (pour être sûr d’avoir le local et commencer à organiser son déménagement par exemple).

Mais que représente concrètement une promesse de bail commercial ? En quoi consiste-t-elle ? Quelles informations doit-elle contenir ? Cet article vous éclaircit sur ces différents points.

C'est quoi une promesse de bail ? 

La promesse de bail, comme l’indique son nom, est un acte par lequel les parties — le bailleur et le locataire — s’engagent à donner ou à prendre en location, un local donné.
On peut distinguer deux sortes de promesses de bail :

• la promesse unilatérale,
• la promesse synallagmatique.

La promesse unilatérale de bail commercial

La promesse de bail, comme l’indique son nom, est un acte par lequel les parties — le bailleur et le locataire — s’engagent à donner ou à prendre en location, un local donné.
On peut distinguer deux sortes de promesses de bail :

• la promesse unilatérale,
• la promesse synallagmatique.
  
  

On parle de promesse unilatérale lorsque l’engagement n’est pris que par une seule partie. Soit c’est le propriétaire qui s’engage à mettre ses locaux en location au profit de l’entrepreneur, soit c’est ce dernier qui promet de prendre en location les locaux du bailleur.
Dans ce cas, la personne qui s’engage est appelée « promettant » tandis que l’autre est qualifiée de « bénéficiaire ». Cela dit, il est important de faire une nuance dans les cas de promesse unilatérale. En effet, si en tant que locataire vous êtes amené à faire une telle promesse de bail à un propriétaire, notez qu’elle n’est qu’une offre dont l’acceptation de la part de ce dernier ne vaut pas son engagement.

En réalité, dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire ne s’engage que lorsqu’il choisit de lever l’option. Autrement dit, ce n’est que lorsque le bailleur vous signe un contrat définitif qu’il s’engage.

Il peut donc bel et bien accepter la promesse sans effectuer une levée d’option. La promesse deviendra alors caduque.

La promesse synallagmatique de bail commercial

La promesse de bail est dite synallagmatique lorsque les deux parties aux contrats s’engagent réciproquement. Le propriétaire s’engage à louer son bien à l’entrepreneur qui s’engage à son tour à prendre le bien en location.

Contrairement au cas décrit dans le précédent paragraphe, la promesse synallagmatique crée donc des obligations réciproques pour les deux parties. Elle apparaît comme un véritable contrat. Étant donné qu’il est considéré par la jurisprudence que « lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix, la promesse de bail vaut bail » ; la promesse synallagmatique devient un contrat de location à proprement dit dès lors que sa durée et le prix de location sont déterminés.

Quelles sont les conditions de validité d’une promesse de bail commercial ?

Les mentions obligatoires

Pour être valable, une promesse de bail commercial doit laisser apparaître certaines mentions essentielles. Il s’agit de :

• l’identité des parties ;
• les locaux concernés ;
• le prix de location ;
• l’usage des locaux ;
• la durée du futur bail.

Dans une promesse unilatérale, la durée est une donnée très importante en ce sens qu’elle permet de connaître le moment à partir duquel la promesse devient caduque. Les parties peuvent aussi convenir d’une indemnité d’immobilisation au profit du bailleur, en contrepartie de l’indisponibilité temporaire du bien entre ses mains.
De la même manière, les parties qui conviennent d’une promesse synallagmatique ont la possibilité d’insérer dans leur contrat, une ou plusieurs conditions suspensives (par exemple la réalisation de travaux). Ainsi, en cas de non-réalisation de l’une des conditions, le bail ne prendra pas effet et aucune indemnité ne sera due par l’une ou l’autre des parties.

Le formalisme à respecter pour une promesse de bail commercial

La promesse de bail peut être matérialisée par :

• Un bail commercial qui est assorti d’une ou plusieurs conditions suspensives. Ainsi, le bail prendra effet au moment de la réalisation de la condition suspensive ou à la date prévue dans le document. Les parties n’ont pas besoin de revenir sur les modalités du contrat.
• Une promesse de bail commercial et une annexe : le projet de bail commercial. Dans ce cas, la promesse de bail commercial inclut la condition suspensive et les modalités autour de leur réalisation. La promesse va également prévoir une réaffirmation de la volonté des parties  à signer définitivement le contrat de bail commercial. Ce contrat qui va reprendre les modalités prévues dans le projet de bail commercial.
  
  

Malgré la différence du formalisme entre ces deux actes, l'effet demeure le même. Il s’agit de signer définitivement un contrat de bail commercial.

Quelles différences entre promesse de bail commercial, de cession du droit au bail et de cession de fonds de commerce ?

La promesse de bail commercial est à distinguer de la promesse de cession du droit au bail et de la cession du fonds de commerce. Dans le cadre de la promesse de cession du droit au bail, les parties peuvent prévoir un avant-contrat qui prendra la forme d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de cession du bail.

La promesse de cession de droit au bail

Dans une promesse de cession de droit au bail, l’une des parties accepte de céder à l’autre son droit au bail, en contrepartie d’un paiement de prix. Cette cession est assortie d’une condition suspensive.

La promesse de cession du droit au bail est presque similaire à une cession définitive. En effet, les parties ont déjà prévu les obligations réciproques au moment de la réalisation de la cession.

Le bailleur peut, cependant, interdire la cession du droit au bail. Cette faculté du bailleur doit être prévue au contrat de bail. Pour que la cession soit possible, il faut l’accord du bailleur. Ainsi, l’accord du bailleur peut être considéré comme étant une condition suspensive à la promesse de cession du bail.

La promesse de cession du fonds de commerce

La promesse de cession du fonds de commerce est prévue à l’article L. 145-16 du code de commerce. Dans cette opération, le locataire dispose librement du droit de céder le droit au bail à celui qui veut acquérir son fonds de commerce. Ainsi, la loi interdit de prévoir des clauses interdisant la cession du droit au bail au titre de la cession de fonds de commerce.

La jurisprudence considère également la nullité :

• Des clauses interdisant la cession à une certaine catégorie de personne ;
• Des clauses qui imposent une exploitation personnelle du fonds par le preneur pendant les 3 dernières années du bail causant une interdiction de céder le bail ;

Malgré l’existence de cette liberté, on peut prévoir des restrictions. Ainsi, il est conseillé de prévoir une promesse de cession du droit au bail pour que les conditions suspensives soient purgées.

Pour conclure, nous notons qu’un bailleur et un locataire peuvent précéder leur contrat de bail d’une promesse de bail. Lorsque la promesse s’effectue par les deux parties, on parle de promesse synallagmatique et elle équivaut à un bail. En revanche, si la promesse n’est faite que par une partie, elle n’engage que cette partie ; l’autre ayant toujours la possibilité de lever l’option ou non. Par ailleurs la promesse de bail doit comprendre certaines mentions essentielles pour être valable et les parties peuvent également inclure des conditions suspensives.