Créer une SCI en ligne dès 0 €

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée au minimum par deux associés. Elle est destinée aux personnes qui souhaitent détenir un ou plusieurs biens immobiliers et en assurer ensemble la gestion. Chaque associé détient des parts de la société.

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) présente de nombreux avantages :

1. Prévenir les éventuels problèmes de gestion que peut poser l’indivision. En indivision, un désaccord suffit à bloquer tout acte. Dans une SCI, le gérant peut continuer à prendre les décisions pour assurer une bonne gestion.
2. Facilité et fluidité de gestion : la loi impose des règles concernant la tenue rigoureuse de la comptabilité et l’organisation d’assemblées générales régulières.
3. Anticiper la transmission de son patrimoine . contrairement à un bien immobilier détenu par une personne physique, il est possible de déduire un endettement de la valeur du bien, pour en faire un actif net sur lequel seront calculés les droits de mutation, réduisant le coût de la donation.
4. Une fiscalité avantageuse . la SCI est une société transparente, c’est-à-dire que l’imposition se fait sur votre feuille d’imposition sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Néanmoins, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) et dans ce cas, c’est elle qui supportera l’impôt sur les bénéfices. De votre côté, vous ne serez imposé que si l’assemblée générale des associés vote une distribution de dividendes.

Pour créer une SCI, il faut :

• rédiger ses statuts ;
• faire les apports au capital social ;
• publier un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
• déposer une demande d’immatriculation en ligne sur le site du guichet des formalités des entreprises de l’INPI ;
• réceptionner votre Kbis.

Étape 1 : rédaction des statuts de la société

Les statuts fixent le cadre juridique et le fonctionnement de la société. Ils doivent obligatoirement mentionner les informations suivantes :

• la forme sociale : SCI ;
• la dénomination sociale ;
• l’objet social ;
• l’adresse du siège social ;
• la durée de la société, dans la limite de 99 ans ;
• l’identité de chaque associé ;
• le montant du capital social ;
• la nature des apports de chaque associé : apports en numéraire ou apports en nature ;
• la répartition des parts sociales ;
• les modalités de gestion, de prise de décision et de dissolution ;
• l’identité du gérant et l’étendue de ses pouvoirs.

La désignation d’un gérant est obligatoire pour une SCI. Si aucun gérant n’est nommé dans les statuts, il faut procéder à sa nomination par un acte séparé.

Étape 2 : constitution du capital social

La constitution du capital social repose sur les apports réalisés par les associés. Ces apports peuvent prendre deux formes :

• l’apport en numéraire : somme d’argent versée par l’associé ;
• l’apport en nature : le plus souvent un bien immobilier.
  
  

Le montant des apports détermine la répartition des parts sociales entre les associés.

Aucun capital minimum n’est imposé. Le dépôt du capital n’est pas obligatoire.

En cas d’apport en nature, vous n’êtes pas obligé de désigner un commissaire aux apports. Dans ce cas, les associés fixent librement la valeur du bien immobilier, en tenant compte du marché.

Étape 3 : publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales

Ensuite, il faut publier un avis de constitution dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL) : il s'agit soit d'un journal d'annonces légales (JAL), soit d'un service de presse en ligne (SPEL). Celui-ci doit être habilité dans le département où est situé le siège social de la SCI.

Cet avis doit comporter les mentions suivantes :

• la dénomination sociale de la SCI ;
• la forme juridique ;
• le montant du capital social ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social ;
• la durée de la société ;
• les noms, prénoms et adresses des associés ;
• les noms, prénoms et adresse du gérant ;
• le tribunal compétent pour l’immatriculation.

Vous devez publier cette annonce dans le mois suivant la signature des statuts. Cette démarche coûte 222 € (263 € à La Réunion et Mayotte).

Vous recevrez une attestation de parution.

Étape 4 : dépôt du dossier d’immatriculation sur le guichet unique

Il faut déposer un dossier en ligne, sur le guichet unique de l’INPI. Vous remplissez un formulaire dématérialisé et téléversez plusieurs pièces justificatives. Vous devez aussi faire une déclaration des bénéficiaires effectifs.

Étape 5 : immatriculation et réception du Kbis

Une fois validé, votre dossier est transmis au tribunal de commerce. Le greffe immatricule ensuite votre SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Sous quelques jours, vous recevez le Kbis de votre société, ainsi que son numéro SIRET.

Il n’existe aucun délai pour créer une SCI si ce n’est pour la publication de l’annonce légale : il faut le faire dans le mois qui suit la signature des statuts.

La rédaction et la signature des statuts peuvent quant à elles s’effectuer en quelques jours.

Une fois votre dossier déposé en ligne sur le guichet unique, il faut compter en moyenne 1 à 2 semaines pour recevoir le Kbis de votre société. Les délais peuvent varier selon les greffes.

Faites-vous accompagner dans la création de votre SCI en ligne.

Vous pouvez créer votre société seul. Cette option est la plus économique, mais elle nécessite une bonne connaissance des obligations juridiques et fiscales. Il faudra apporter une attention toute particulière à la rédaction des statuts.

Si votre projet est complexe ou que vous souhaitez obtenir des conseils très spécifiques, vous pouvez aussi contacter un avocat ou un notaire. Vous aurez un accompagnement personnalisé, mais celui-ci sera relativement coûteux.

Une autre alternative est de passer par une plateforme juridique en ligne. Le parcours de création est intuitif et les délais de traitement sont rapides. Selon la formule choisie, la plateforme peut vous apporter des conseils, notamment sur la gérance de votre société ou les impacts sur votre imposition. Cette solution permet de gagner du temps et reste financièrement plus abordable qu’un accompagnement traditionnel en cabinet.

La création d’une société entraîne des frais administratifs obligatoires :

• Frais d’accompagnement à la création : entre 300 € et 1 500 € si vous faites appel à un avocat ou à un notaire, à partir de 0 € avec certaines plateformes en ligne ;
• Ouverture d’un compte professionnel : entre 50 € et 150 € à l’ouverture, hors frais de tenue de compte ;
• Frais de comptabilité : entre 500 € à 2 000 € par an pour la tenue des comptes annuels et la gestion fiscale ;
• Assurances : entre 100 € à 500 € par an selon les garanties souscrites ;
• Conseil juridique : entre 200 € et 800 €, selon le prestataire et la nature des documents (contrat de gestion ou conventions spécifiques par exemple).

• Un formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• Une copie de la pièce d’identité du ou des gérants ;
• Les statuts de la SCI datés et signés ;
• Un exemplaire de l’acte de nomination du ou des gérants, s’il ne sont pas désignés dans les statuts ;
• Un justificatif du siège social de la société (facture d’eau, de gaz, d’électricité, par exemple) ;
• Pour les gérants personnes physiques : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée, une attestation de filiation ;
• Pour les gérants personnes morales : un extrait K-bis datant de moins de 3 mois ;
• L’attestation de parution de l’avis de création dans un support habilité à recevoir des annonces légales ;
• Pour l’occultation de l’adresse personnelle d’une personne physique liée à la société : la demande d’occultation de l’adresse personnelle.