SCI d’attribution : 7 éléments à connaître pour la créer

La Société Civile Immobilière (SCI) d’attribution facilite l’achat en commun d’un bien immobilier. Elle permet notamment de préparer une opération immobilière d’envergure plus importante que le simple partage d’un bien.

À quoi sert une SCI d'attribution ? Et comment créer une SCI d'attribution ? Afin que toutes les conditions soient réunies pour créer une SCI selon les règles, il est important de connaître un certain nombre d’éléments présentés ci-après.

Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?

D’un point de vue juridique, la SCI d’attribution vise l’acquisition ou la construction d’un ensemble immobilier destiné, par la suite, à être divisé afin que les fractions soient attribuées aux associés de la SCI. Ces derniers pourront en avoir la jouissance ou la propriété. En général, cette formule est privilégiée par les investisseurs.

Ce type de société inclut également la gestion et l’entretien des immeubles, jusqu’à la dissolution de la SCI par un acte de partage, et la mise en place d’une organisation différente. Cet acte de partage intervient généralement lorsque la construction des immeubles est achevée, mais il se peut également que les investisseurs souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier existant, en créer un nouveau ou combiner les deux options.

Par ailleurs, il est important de souligner que la SCI d’attribution doit limiter son objet à la conception d’un lotissement inclus dans le même programme immobilier.

SCI d’attribution : les étapes de création

La création d’une SCI d’attribution s’articule sous deux grands volets, puis sous plusieurs étapes. En effet, il est important d’accorder du temps à la phase de pré-création afin de réunir toutes les conditions et tous les justificatifs nécessaires. Avec qui investir, dans quelle limite, sous quelles conditions ? A la suite de ce volet, il sera possible de démarrer concrètement la création d’une SCI d’attribution.

Rédaction des statuts d'une SCI d'attribution

En premier lieu, la rédaction des statuts est une étape clé pour la création d’une société quelle qu’elle soit. La SCI d’attribution ne fait donc pas exception à la règle, et cette entreprise permettra de mettre par écrit ce qui a été convenu lors de la première phase. Aussi, les statuts serviront de référence durant toute la création et pour le bon fonctionnement de la SCI d’attribution.

Le document doit comporter les mentions suivantes :

• Dénomination sociale 
• Noms des investisseurs associés (au moins deux) 
• Objet social (non-commercial) 
• Capital social de la SCI et apports des différents associés, en numéraire et en nature 
• Durée de vie de la SCI (moins de 99 ans) 
• Type de SCI (ici, d’attribution)
  
  

Il est recommandé d’avoir recours au savoir-faire d’un avocat pour la rédaction de ce document. Pour bénéficier d'aide pour la création de la SCI, un notaire pourra également vous accompagner.

Désignation d’un siège social

La SCI d’attribution doit être affectée à un siège social afin de pouvoir poursuivre avec les prochaines étapes. En fonction de la domiciliation, plusieurs éléments seront demandés : exemplaire de l’attestation de domiciliation daté et signé par le gérant, justificatif de domicile de moins de trois mois, attestation d’hébergement signée par l’hébergeur le cas échant, contrats de bail et de domiciliation le cas échéant.

Il est à noter que la date de l’attestation de domiciliation ne peut être postérieure à la date de la signature des statuts.

L’enregistrement des statuts au centre des impôts

Les statuts de la SCI d’attribution doivent ensuite être enregistrés au centre des impôts. Suite à cette démarche, la société recevra un numéro d’immatriculation fiscale.

Insertion dans un journal d’annonces légales

Une fois la société immatriculée, le gérant devra signer une déclaration de non-condamnation et de filiation, puis une annonce légale de l’immatriculation devra être publiée dans un journal spécialisé. Celle-ci doit contenir les éléments suivants :

• Dénomination sociale
• Forme juridique (ici, SCI d’attribution)
• Nom du ou des gérants
• Adresse du siège social
• Date d’entrée en d’activité

Immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce

Il faudra par la suite déposer les statuts au Greffe du Tribunal de Commerce, en vue d’une inscription au registre des commerces. Cette démarche peut se faire par courrier ou en ligne. Le formulaire Cerfa M0 est disponible sur la Toile et peut en effet être envoyé par voie postale ou électronique après avoir été rempli.

Attention : le formulaire de demande doit être accompagné d’un chèque, dont le montant est revu régulièrement, libellé à l’ordre du Greffe du Tribunal de Commerce.

A l’issue de cette démarche, la SCI d’attribution se voit délivrer un numéro Siren et un extrait K-Bis. La structure est alors officielle aux yeux de la loi.

La gestion d’une SCI d’attribution

La gestion de la SCI d’attribution se fait par un ou plusieurs gérants, associés ou non. Il est recommandé d’indiquer les pouvoirs légaux du ou des gérants dans les statuts. Généralement, la gérance est désignée en assemblée, lors de la constitution de la SCI.

Il incombe au(x) gérant(s) les fonctions suivantes :

• Gestion courante des affaires de la SCI d’attribution
• Convocation des associés aux assemblées générales
• Etablissement des procès-verbaux de ces réunions
• Rédaction d’un rapport sur l’activité de la société, au minimum une fois par an
• Soumission de comptes annuels

Si des associés se retirent de la SCI d’attribution, pour obtenir la propriété individuelle, ils forment alors un syndicat des copropriétaires. La SCI d’attribution avec les associés restants demeure intacte, mais elle devient alors un copropriétaire parmi les autres.

Le régime fiscal de la SCI d’attribution

Transparente d’un point de vue fiscal, la SCI d’attribution est imposée au niveau de chacun des associés, en fonction de leur tranche respective d’imposition à l’impôt sur les revenus. Ainsi, pour l’administration fiscale, un associé est considéré comme propriétaire de son lot.

Si la SCI d’attribution n’est pas tenue de publier ses comptes, elle doit tout de même être en mesure de répondre à l’administration fiscale, et faire une déclaration annuelle de résultat.

Du fait de la transparence fiscale, la cession de parts sociales est assimilée à une vente d’immeuble. Elle est alors soumise aux droits d’enregistrement. Elle peut aussi être soumise à la TVA immobilière si le cédant est soumis à la TVA, et s’il s’agit de la première vente dans les cinq ans suivant l’achèvement de la construction ou de la constitution de l’immeuble.

Enfin, les associés doivent s’acquitter de la taxe foncière indifféremment de la dissolution de la SCI d’attribution.

Pour être guidé au fil des formulaires à remplir et autres documents à rédiger, il est conseillé de se diriger vers un professionnel compétent. Le savoir-faire d’un avocat est donc tout indiqué pour monter une SCI d’attribution, d’autant plus que suite à cette étape, les opérations de construction requièrent de remplir une autre série de formalités. Vous faire accompagner pour réaliser les formalités de création de la SCI peut aider à réduire sur les délais de création de la SCI.

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