Plus-values immobilières en SCI : calcul, imposition, exonération

La création d'une SCI ou Société civile immobilière permet d’acquérir, de gérer et de transmettre facilement un patrimoine immobilier. Tout au long de son existence, la société civile immobilière sera amenée à réaliser des opérations de cession de parts ou une vente d’un bien immobilier et à générer des plus-values immobilières. Elles font l’objet d’une imposition mais peuvent également faire l’objet d’une exonération fiscale. Dans cet article, il sera analysé les contours des plus-values immobilières en SCI avec le régime d’imposition et les exonérations fiscales.

En quoi consiste la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est réalisée lors de la vente d’un bien immobilier ou dans le cadre d’une cession de parts sociales. C’est le cas lorsque le prix de vente du bien en question dépasse son prix d’achat. Ainsi, le montant de la plus-value immobilière s’obtient par la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier. Elles seront par la suite imposées à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR) selon le cas.

Le régime fiscal applicable aux plus-values immobilières de la SCI 

De prime abord, il convient de noter que la société civile immobilière ou SCI peut être imposée de deux façons : à l’IR ou à l’IS. Penchons-nous donc plus précisément sur la fiscalité de la SCI.

SCI à l’IR 

Quand la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. Les résultats de la SCI sont imposables entre les mains des associés. On parle de société civile immobilière transparente. En effet, l’impôt va se répercuter directement sur le revenu des associés. Le mode d’imposition des plus-values est similaire à celui des plus-values des particuliers.  Dans ce cas, la plus-value liée à la vente des biens ou de cession de parts sera donc directement imposée au titre de l’impôt sur le revenu. Elle sera assujettie à l’IR ou impôt sur le revenu avec un taux de 19%. Une surtaxe allant de 2 à 6% de la plus-value  imposable peut s’appliquer lorsqu’elle est supérieure à 50 000 euros.

Les sociétés civiles immobilières imposables à l’impôt sur le revenu peuvent également bénéficier d’un régime d’abattement. L’abattement va s’appliquer de façon progressive, selon la durée de détention de l’immeuble. Le point de départ de la durée de détention est calculé au jour de l’entrée de l’associé dans le capital social de la société civile immobilière ou SCI. Ainsi, l’abattement sera de 6% à partir de la sixième année. Une exonération d’impôt sera possible à partir de la 22^ème année. Les prélèvements sociaux seront exonérés à partir de la 30^ème année.

Les associés peuvent prétendre à une exonération d’imposition de plus-value quand le prix de vente du bien immobilier ne dépasse pas les 15 000 euros.

Une exonération des plus-values immobilières est également possible quand la vente est réalisée au profit d’un organisme qui s’occupe du logement social.

Une exonération est également possible quand le logement sert de résidence principale à titre gratuit à un associé de la société civile immobilière. L’associé va donc bénéficier d’une exonération d’impôt sur cette plus-value sur sa quote-part si l’immeuble sera vendu.

SCI à l’IS 

Le montant de la plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier sera directement intégré dans le bilan comptable de la société. Cette imposition se fera lors de la redistribution de ces plus-values. La SCI sera quant à elle, imposée au titre de l’impôt sur les sociétés ou IS pour le résultat comptable final.

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, l’imposition de la plus-value se fera à un taux fixe de 25% correspondant à l’impôt sur les sociétés. Notons que l’option pour l’IS n’est plus définitive depuis 2019.  Quand la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés, la plus-value ne va ni tenir compte des exonérations ni tenir compte des abattements. La plus-value d’un bien cédé dans une SCI soumise à l’IS s’obtient donc en calculant la différence entre la valeur nette du bien et le prix de vente.

Comment procéder au calcul de la plus-value immobilière dans le cadre SCI ?

En général, le montant de la plus-value se dégage par la différence du prix d’achat et du prix de vente du bien s’il s’agit d’une vente, la différence entre le prix de la cession et la valeur des parts dans les statuts en cas de cession de parts sociales. Le mode de calcul de la plus-value dépend du régime fiscal de la société civile immobilière.

La société civile immobilière imposée à l’impôt sur le revenu

Le régime d’imposition par défaut de la SCI est l’imposition à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, le prix d’acquisition ainsi que le prix de vente doivent comprendre plusieurs coûts. Ces derniers auront des conséquences sur le montant final de la plus-value.

• Le prix de vente :

Le prix de vente est le prix que la SCI ou l’associé propose lors de la vente d’un bien immobilier détenu par cette SCI ou lors d’une cession de parts sociales. C’est le prix qui figure sur l’acte de vente du bien immobilier ou sur tout acte constatant la cession.

La SCI vendeuse ou l’associé cédant peuvent supporter certains frais de cession. Ces frais seront déduits du prix de vente de l’immeuble. Ces frais sont :

• • Les honoraires d’architecte
  • La commission de vente
  • Les certifications et diagnostics techniques obligatoires
  • Les frais de mainlevée d’hypothèque
  • La TVA qui est acquittée par la SCI vendeuse ou l’associé cédant
  • L’indemnité d’éviction versée au locataire partant

• Le prix d’acquisition :

Le prix d’acquisition correspond au montant que la société civile immobilière (SCI) ou l’associé cédant a versé pour l’acquisition du bien ou les parts sociales. Ce montant va se voir appliquer certaines majorations. Ces majorations seront appliquées afin de prendre en compte certains frais annexes relatifs à l’acquisition du bien. Pour ce faire, le cédant a un choix entre deux options :

• • Il peut faire une justification des frais réels engagés pour les charges et les indemnités alloués au vendeur, le montant des travaux effectués, les frais de voirie, les frais d’acquisition.
  • Il peut également choisir l’application d’une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’acquisition.

Le montant réel engagé pour la réalisation des travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration et d’agrandissement des immeubles déjà bâtis peut être ajouté aux frais d’acquisition. Il faudra dès lors justifier ces sommes par la production de documents probants. Cependant, il est nécessaire de respecter certaines conditions :

• • Le montant des travaux ne doit pas déjà être considéré pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
  • Les travaux effectués ne doivent pas être assimilés à des dépenses locatives et doivent être réalisés sur la structure même du bien.
  • Les travaux doivent avoir été confiés à une entreprise.
  • Les travaux doivent être réalisés à une date postérieure à l’acquisition du bien ou à son achèvement.

Au cas où le cédant ne possède pas les justificatifs adéquats, le cédant peut opter pour une majoration forfaitaire d’un taux de 15% du coût d’acquisition. Pour ce faire, il faut que le bien ait été cédé plus de 5 ans après la date de son acquisition.

La plus-value immobilière pour une SCI soumise à l’IS :

La SCI peut opter aussi pour une imposition à l’IS par une simple notification aux services des impôts. Les plus-values réalisées dans ces sociétés relèvent du régime des plus-values des professionnels. Dans ce cas, le montant de la plus-value se calcule en faisant la différence entre la valeur nette comptable du bien et le prix d’acquisition. La valeur comptable nette va tenir compte de la valeur d’origine et des amortissements pratiqués sur le bien immobilier.

Pour les plus-values réalisées dans le cadre d’une cession de parts sociales, elles seront soumises au régime des plus-values des valeurs mobilières. La plus-value sera donc obtenue après la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des actions.