Apport d'un bien immobilier dans une SCI : comment faire ?

Vous envisagez de créer une Société Civile Immobilière (SCI) et d'apporter un immeuble au capital social ? Quels sont les apports à faire pour créer une SCI ? L'apport en nature est-il possible ?

Dans cet article, Captain Contrat vous présente les étapes pour réaliser un apport d'un bien immobilier à une SCI.

Qu'est-ce que l'apport d'un bien immobilier dans une SCI ?

Pour constituer le capital social d’une SCI, vous avez deux options : les apports en numéraire (une somme d'argent) ou les apports en nature (un bien mobilier ou immobilier).

L'apport en nature est très courant en SCI, car il s'aligne avec l'objectif principal de cette société, qui est la gestion d'un patrimoine immobilier. Vous pouvez apporter la pleine propriété de l'immeuble ou des droits de propriété démembrés, tels que l'usufruit ou la nue-propriété. 

En échange de cet apport, vous recevrez des parts sociales correspondant à la valeur de votre contribution. Cet apport peut être réalisé lors de la création de la SCI ou ultérieurement lors d'une augmentation de capital social.

Comment apporter un bien immobilier dans une SCI ?

L'apport d'un bien immobilier à une SCI nécessite un processus méthodique et rigoureux. Voici un guide détaillé en quatre étapes pour mener à bien cette opération.

Évaluation de l'apport en nature

La SCI correspond à une activité civile. En principe, elle est soumise à l’Impôt sur le revenu (IR) : par conséquent, on parle de transparence fiscale (les associés payent directement l'imposition sur les bénéfices sur leurs revenus).

L’apport d’immeuble à la SCI n’est doit pas nécessairement faire l’objet d’une évaluation en bonne et due forme par un commissaire aux apports. L’évaluation peut être menée par les associés eux-mêmes.

En cas de surévaluation de l’apport, votre responsabilité pourrait être engagée si vous endossez le rôle de gérant. En effet, le nombre de parts sociales attribuées à l’associé dépend directement de cette évaluation. C’est pourquoi nous recommandons de la confier à un commissaire aux apports, pour éviter tout litige ultérieur.

Purge du droit de préemption

En droit immobilier, la cession d’un bien situé dans une zone définie par une collectivité doit être précédée de la purge du droit de préemption des communes. 

En effet, les communes disposent d’un droit de priorité dès lors que la cession concerne

• la majorité des parts sociales d’une SCI (plus de 50%) ;
• ou qu’elle conduit l’acquéreur à détenir la majorité des parts sociales. 

Publicité foncière

Pour être opposable aux tiers, l’apport d’un immeuble à la SCI doit faire l’objet d’une publication auprès d’un service compétent pour le lieu de situation de l’immeuble. En cas d’oubli, sachez que la responsabilité du gérant peut être engagée. 

Cette publication foncière doit être réalisée avant l'immatriculation de la SCI mais après la ratification des statuts par les associés.

Plus-value immobilière

L’apport d’un bien à une SCI est considéré comme une cession immobilière. Il peut ainsi donner lieu au paiement d’une plus-value - lorsqu’une différence entre le prix d’acquisition du bien et la valeur des parts sociales attribuées est constatée.

C’est le notaire à qui vous confiez la réalisation de l’acte authentique qui est chargé de calculer le montant de la plus-value de l’impôt. 

Si une plus-value est constatée, c’est en principe le régime de l’imposition des plus-values des particuliers qui s’applique, avec un taux forfaitaire de 19%. Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une exonération ou d’un abattement. Vous êtes éligible notamment si : 

• l’immeuble apporté à la SCI constitue votre résidence principale ; 
• vous êtes retraité ou en situation d’invalidité, à condition que vous ne releviez pas de l’IFI et que votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 815 euros pour la première part de quotient familial et 2 888 euros pour les demi-parts supplémentaires. 

Quelle est la fiscalité de l'apport d'un bien immobilier ?

Lorsque vous envisagez d'apporter un bien immobilier à une SCI, il est crucial de comprendre la fiscalité qui s'applique à cette opération. Deux principales composantes fiscales sont à prendre en considération :

Imposition sur la plus-value

La plus-value réalisée lors de l'apport d'un bien immobilier à une SCI est calculée comme la différence entre la valeur actualisée du bien et son prix d'acquisition initial. 

Cette plus-value est soumise à un taux d'imposition de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Cependant, des abattements sont prévus en fonction de la durée de détention du bien :

• 6 % par an de la 6ème à la 21ème année ;
• 4 % à partir de la 22ème année.

Droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement pour un apport d'un bien immobilier à une SCI varient en fonction du régime fiscal de la société et du caractère onéreux ou gratuit de l'apport :

• Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), les droits d'enregistrement sont nuls en cas d'apport à titre gratuit et de 5 % de la valeur du bien en cas d'apport à titre onéreux. Il est important de souligner que la SCI supporte ces frais d'enregistrement, tandis que l'impôt sur la plus-value est à la charge de l'associé.

• Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les droits d'enregistrement sont toujours de 5 %, quelle que soit la nature de l'apport.

L'apport d'un bien immobilier avec un emprunt en cours est généralement considéré comme un apport à titre onéreux. Dans ce cas, la SCI :

1. s'engage à rembourser les échéances de l'emprunt bancaire en lieu et place de l'associé, 
2. ou peut choisir d'acheter le bien à ce dernier, remboursant ainsi le capital restant dû (seulement si la SCI est déjà constituée.)

Quel est le coût de cet apport ?

Pour apporter un bien immobilier à une SCI, d’autres frais s’ajoutent à l’impôt sur la plus-value et des droits d’enregistrement. Il faut notamment anticiper les frais de notaire, qui varient selon la valeur du bien et les honoraires pratiqués.

Il faut également prendre en compte les coûts de création de la SCI, qui seront plus importants si vous faites appel à un avocat, un notaire ou une plateforme juridique. Ces frais se situent généralement entre 0 et 300 euros. Ils comprennent notamment la rédaction des statuts, la publication de l’annonce légale et la constitution du dossier d’immatriculation. 

Quel est le sort du bien immobilier en cas de dissolution de la SCI ?

En cas de dissolution de la SCI et en l’absence de mentions contraires prévues dans les statuts, le bien immobilier est restitué à l’associé qui l’a apporté, sous réserve qu’il n’y ait pas de dettes à rembourser. 

Cependant, les statuts peuvent prévoir des règles de restitution. 

En résumé :

• Pour constituer le capital social d’une SCI, vous pouvez réaliser un apport numéraire ou un apport en nature - en l’occurrence un bien immobilier. 
• L’apport d’un bien immobilier à un SCI implique un formalisme lourd : évaluation du bien, purge du droit de préemption, publicité foncière… 
• D’autres aspects, comme la fiscalité, doivent être étudiés : imposition sur la plus-value, droit d’enregistrement, etc.