Apport d'immeuble à une SCI : étapes, coûts...

Vous êtes sur le point de créer une Société Civile Immobilière (SCI) et envisagez d'apporter un immeuble au capital social ? Quels sont les apports à faire pour créer une SCI ? L'apport en nature est-il possible ? 

Sachez qu'il vous faut respecter un certain formalisme pour que l’opération soit juridiquement valable. Voici la procédure à suivre pour réaliser un apport d’immeuble à une SCI.

1. Apport d'immeuble à une SCI : qu'est-ce-que cela veut dire ? 

Pour constituer le capital social d’une SCI, vous pouvez réaliser un apport en numéraire ou bien un apport en nature, en l'occurrence un immeuble. C'est cette seconde solution qui est généralement retenue, du fait même de l’objet des SCI qui consiste principalement en la gestion d'un patrimoine immobilier.

Vous avez la possibilité d’apporter la pleine propriété de l'immeuble ou bien des droits de propriété démembrés, l'usufruit ou la nue-propriété. 

En contrepartie de l’apport d’un immeuble à la SCI, vous recevrez un certain nombre de parts sociales, dont la valeur correspond à celle de votre apport.

L’apport en nature d’immeuble peut intervenir à la création de la SCI, mais également en cours de vie sociale, à l'occasion par exemple d'une opération d'augmentation du capital sociale, pour laquelle de nouvelles parts sociales devront être créées. 

L’apport d’immeuble peut être consenti à titre pur et simple, c’est-à-dire net de tout passif, ou bien à titre onéreux, si par exemple le crédit immobilier ayant servi à acheter le bien n’a pas encore fini d'être remboursé et que vous transmettez l’emprunt à la SCI. 

L’apport de l’immeuble à la SCI va entraîner le transfert du droit de propriété : la société devient pleinement propriétaire de l'immeuble et doit donc en garantir la jouissance paisible, sauf hypothèse de démembrement où seuls les attributs du droit de propriété seront transférés pour l'instant. 

2. Les formalités liées à l’apport d’un immeuble à la SCI

Pour que l’apport d'immeuble à la SCI soit valable, il vous faut respecter certaines étapes. Quel est le coût de création d'une SCI avec apport immobilier ? Quels sont les frais et les étapes à prévoir ? 

L’évaluation de l’apport 

Pour rappel, la SCI a une activité civile et est fiscalement transparente car soumise en principe à l'Impôt sur le Revenu (IR).

Ainsi, l’apport d’immeuble que vous réalisez ne doit pas nécessairement faire l’objet d’une évaluation en bonne et due forme par un commissaire aux apports. Vous avez en effet la possibilité de procéder vous-même à cette évaluation en concertation avec vos associés. 

Ceci étant, si vous endossez la fonction de gérant, votre responsabilité pourra être engagée en cas de surévaluation de l'apport. En effet, le nombre de parts sociales attribuées à l’associé qui apporte l’immeuble dépend directement de cette évaluation. Il apparaît donc préférable de confier l’évaluation de la valeur de l’immeuble à un commissaire aux apports, pour éviter tout litige ultérieur entre associés.

Notez que l’apport d’un immeuble lors de la création de la SCI doit être constaté par un acte authentique devant notaire.

La purge du droit de préemption 

En droit immobilier, la cession d’un bien situé dans une zone définie par une collectivité doit être précédée de la purge du droit de préemption des communes.

En effet, les communes disposent d’un droit de priorité dès lors que la cession concerne la majorité des parts sociales d'une SCI (plus de 50%) ou que cela conduit l'acquéreur à détenir la majorité des parts sociales.

Rassurez-vous, la procédure est assez simple ! Il vous suffit d’envoyer une déclaration d’aliénation d’immeuble à la mairie dont dépend le bien. Celle-ci dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour vous faire connaître ses intentions. En l’absence de réponse dans ce délai, la mairie est réputée avoir renoncé à son droit de préemption.

L’obligation de publicité foncière

Pour être opposable aux tiers, l’apport d’un immeuble à la SCI doit faire l’objet d’une publication auprès d’un service compétent pour le lieu de situation de l’immeuble. En cas d'oubli, sachez que la responsabilité du gérant peut être mise en cause.

A noter : Il vous faut réaliser cette publication foncière avant l’immatriculation de la SCI, mais après que les associés aient ratifié les statuts.

Le constat éventuel d’une plus-value immobilière 

L'apport d’un bien immobilier à une SCI est considéré comme une cession immobilière. À ce titre, il peut donner lieu au paiement d’une plus-value, si une différence entre le prix d’acquisition du bien et la valeur des parts sociales attribuées est constatée.

Le notaire, à qui vous confierez la réalisation de l’acte authentique d’apport, sera chargé de calculer le montant de la plus-value et de l’impôt.

Si une plus-value est constatée, vous vous verrez normalement appliquer le régime de l’imposition des plus-values des particuliers et serez imposé à un taux forfaitaire de 19%. Bien entendu, si vous y avez droit, vous pourrez bénéficier d’une exonération ou d’un abattement. Vous serez notamment éligible à l’exonération si :

• l’immeuble que vous apportez à la SCI constitue votre résidence principale ;
• vous êtes retraité ou en situation d’invalidité, à condition que vous ne releviez pas de l’IFI et que votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10.815€ pour la première part de quotient familial et 2.888 € pour les demi-parts supplémentaires.

Ces deux conditions sont appréciées en 2017 pour un apport intervenant en 2019.

Faut-il payer un droit d’enregistrement ?

Tout dépend du régime d'imposition auquel est soumis la SCI. Il faut distinguer deux cas de figure :

• Si vous apportez un immeuble à une SCI soumise à l’IR : Si l’apport est réalisé à titre pur et simple, alors il ne sera pas soumis au droit d’enregistrement. Si l'apport est réalisé à titre onéreux, vous devrez payer une taxe équivalente à 5% de la valeur du bien.
• Si vous apportez un immeuble à une SCI à l’IS : vous serez soumis au droit d’enregistrement de 5%.
  
  

3. Tableau récapitulatif des coûts de création d'une SCI 

4. Conclusion : les points à retenir 

Vous l'aurez compris, l'apport d'un immeuble à une SCI requiert un formalisme lourd. Pour vous aider à réaliser votre projet, Captain Contrat vous propose un accompagnement personnalisé et ainsi qu'une mise en relation auprès de professionnels du droit.