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Donation de parts d'une SCI : comment ça marche ?

Sofia El Allaki
Écrit par Sofia El Allaki. Diplômée d'un Master II en Droit des affaires

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à des associés de gérer à plusieurs un patrimoine immobilier. La création d'une SCI est aussi utile pour anticiper la transmission de son patrimoine immobilier et donc optimiser la succession d'un ou plusieurs biens immobiliers, notamment grâce au mécanisme de la donation de parts sociales.

 

 

Donation de parts de la SCI : qu'est-ce que c'est ?

 

En SCI, ce ne sont pas les personnes physiques qui sont propriétaires du bien immobilier, mais la société. Les associés ont alors des parts dans la SCI qui leur permettent de percevoir des revenus et de prendre part aux décisions relatives à sa gestion. Lorsqu’un associé décède, les parts qu’il détient sont transmises aux héritiers.
 
La donation des parts sociales d'une SCI est un mécanisme de transmission à titre gratuit. Le plus souvent, la donation de parts sociales a lieu dans le cadre d'une SCI familiale (une SCI détenue par plusieurs membres d'une même famille).
 
Exemple :
Une SCI est constituée par deux associés, un couple marié. Ils sont titulaires de la totalité des parts sociales de la SCI. La société détient un appartement. Les associés peuvent décider de céder à leurs enfants une partie des parts sociales de la SCI. Ces derniers deviendront aussi associés.
 

Donation de parts de la SCI : comment formaliser cet acte ?

 

L'acte de donation de parts sociales d'une SCI

 

La donation de parts sociales peut être prévue dans 3 cas : 
  • Par les statuts ;
  • Par un testament : un associé peut prévoir la donation de parts sociales à la suite de son décès. Elle peut prendre effet au jour du décès ;
  • Par un acte de donation simple (s'il n'y a qu'un seul bénéficiaire de la donation) ou de donation-partage (en cas de pluralité de bénéficiaires). 
     
On vous guide :
  • L'acte peut être notarié, c'est-à-dire qu'un notaire effectue la rédaction de l'acte. Il devient ensuite irrévocable : la donation ne peut pas être modifiée ou remise en cause.
  • La donation peut être faite sous-seing privé (l'acte peut être rédigé entre les parties uniquement). Elle est révocable (c'est-à-dire modifiable) jusqu'au décès de l'associé.
  • La donation peut ne pas avoir été constatée par un acte. Il s'agit d'un don manuel de titres. Il n'y aura pas d'écrit, mais la donation devra tout de même être enregistrée. Elle s'effectue du vivant des associés.
 
En SCI, il n'est pas obligatoire de prévoir une procédure d'agrément pour effectuer une donation de parts sociales. En pratique, l'accord de la majorité des associés n'est donc pas nécessaire. Pour éviter des risques éventuels de mésentente avec les nouveaux associés, il est préférable d'anticiper les modalités de donation. Par exemple, au sein des statuts, il sera possible d'insérer une clause d'agrément. Le plus souvent, la procédure inclura un vote en assemblée générale pour valider, ou non, l'entrée d'un nouvel associé par le biais d'une donation. 
 

L'enregistrement de l'acte de donation

 
La donation doit être enregistrée auprès du service fiscal de l'enregistrement du domicile du bénéficiaire dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte de donation.
 
 

Donation de parts en SCI : quels sont les avantages et les inconvénients ?

 

Dans tous les cas, le décès de l’associé provoque la transmission des parts détenus au sein la société civile immobilière à ses héritiers.
 

Les avantages de la donation de parts sociales en SCI

 

La mise en place de donation en amont permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 100 000 €. Si les donateurs ont moins de 70 ans, des avantages s’ajoutent. Concrètement, vous pouvez donner, tous les 15 ans, jusqu’à 100 000 € à chacun des enfants sans frais.

Les parents qui réalisent une donation de leurs parts au sein de la SCI à leurs enfants peuvent alors anticiper le partage de leur héritage grâce à la donation-partage, ou réaliser une donation simple pour une définition des parts après le décès.

 

Les inconvénients de la donation de parts sociales en SCI

 

La donation de parts sociales induit la transmission des actifs de l'entreprise (les biens, les revenus générés) mais aussi du passif (les dettes). Dans l'acte de donation, une clause de garantie actif-passif doit être mentionnée. Elle doit permettre au bénéficiaire de la donation de connaître l'étendue des dettes de l'entreprise avec d'accepter la donation.

 

La donation de parts sociales en SCI nécessite un véritable accompagnement par des professionnels du droit (avocat spécialisé en droit des sociétés et expert-comptable). Cette aide est cruciale lorsque la société civile immobilière est créée pour optimiser la fiscalité d’une succession.

icon L'essentiel de l'article L'essentiel de l'article
  • Les associés disposent de parts dans la SCI, qui leur permettent de percevoir des revenus et de prendre part aux décisions relatives à sa gestion. Lorsqu’un associé décède, les parts qu’il détient sont transmises aux héritiers.
  • Pour optimiser la succession avec une SCI, il est possible d'effectuer une donation de parts sociales.
  • La donation de parts sociales présente des avantages fiscaux et patrimoniaux.

FAQ


  • La SCI est une société civile, régie par le Code civil. Elle est composée d’au moins 2 associés. Elle permet de gérer un bien immobilier à plusieurs. En effet, la structure juridique de la SCI nécessite de nommer un gérant qui, en tant que mandataire social, prend les décisions les plus courantes. La SCI permet de simplifier les modalités de distribution des revenus générés par le bien, par exemple dans le cas d’une mise en location. Les dividendes sont ainsi distribués selon les parts de chaque associé, à hauteur de leur contribution au capital de la SCI.


  • Pour optimiser la succession avec une SCI, il est possible de faire un don de la nue-propriété de parts. Les associés vivants continuent de disposer de l’usufruit, c'est-à-dire du pouvoir d'utiliser le bien. L’usufruit permet de la jouissance du bien même s’il y a eu une donation de la nue-propriété à une autre personne. Les parts des associés ne sont transmises réellement qu’à leur décès.
     
    La donation de la nue-propriété des parts de la SCI se fait plus couramment à la destination des enfants du ou des associé(s) concerné(s). Cependant, il est également possible de la réaliser au profit du conjoint. 

  • La SCI est une forme de société qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les avantages de la SCI incluent une gestion plus structurée, une transmission facilitée des parts sociales (notamment en cas de succession). De plus, la SCI offre une certaine souplesse dans l'aménagement des droits et obligations des associés, qui sont définis dans les statuts de la société. Les décisions importantes sont prises collectivement, selon les règles fixées par les statuts ou par la loi (notamment les articles 1845 et suivants du Code civil).

    L'indivision, quant à elle, est la situation juridique dans laquelle deux personnes ou plus sont propriétaires ensemble d'un même bien. L'indivision est souvent le résultat d'une acquisition commune, d'une succession ou d'une donation. Elle est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. L'un des inconvénients majeurs de l'indivision est que toute décision concernant le bien doit, en principe, être prise à l'unanimité, ce qui peut conduire à des blocages. Cependant, des aménagements sont possibles grâce à une convention d'indivision.

Modifications :
Mise à jour le 25 mars 2024 : vérification des informations juridiques

 

Sofia El Allaki
Écrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

Relu par Pierre-Florian Dumez. Diplômé en droit
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