Donation de parts d'une SCI : la procédure

Donation de parts d'une SCI : comment ça marche ?

Sofia El Allaki Diplômée d'un Master II en Droit des affaires Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé de droit

Mise à jour : 25 mai 2023

Lecture : 3 min

Loin d’être une simple formalité, la société civile immobilière est une structure juridique appréciée par les personnes qui détiennent de manière commune le même bien immobilier. Créer une SCI facilite la gestion et l’entretien d'un bien, et permet aussi d’optimiser la succession notamment grâce à la donation de parts sociales.

✍️ En résumé

Une SCI ou société civile immobilière consiste à la création d’une société pour la gestion d’un bien immobilier. Elle est composée d’au moins 2 associés.
Les associés disposent de parts dans la SCI, qui leur permettent de percevoir des revenus et de prendre part aux décisions relatives à sa gestion. Lorsqu’un associé décède, les parts qu’il détient sont transmises aux héritiers.
Pour optimiser la succession avec une SCI, il est possible de faire un don de la nue-propriété de parts. Les associés vivants continuent de disposer de l’usufruit, et les parts ne sont transmises réellement qu’à leur décès.
La société civile immobilière est souvent considérée comme étant plus avantageuse sur le plan financier que l’indivision du bien immobilier. En effet, le partage des parts est fixé et évolutif selon les choix des associés, la distribution des revenus est simplifiée, la gestion globale est facilitée.

SOMMAIRE :

1. Rappel : définition d'une SCI

Une SCI ou société civile immobilière consiste à la création d’une société pour la gestion d’un bien immobilier. Elle est composée d’au moins 2 associés. Les SCI sont particulièrement appréciées par les personnes qui doivent gérer un bien avec un nombre important de propriétaires, ou lorsqu’il s’agit d’un immeuble mis en location. En effet, la structure juridique de la SCI permet de nommer un gérant qui, en tant que mandataire social, dispose de droits de décision pour l’entretien du bien immobilier. Les démarches sont ainsi simplifiées notamment pour les travaux qui demanderaient normalement l’accord de chaque propriétaire. Aussi la SCI permet-elle de simplifier les modalités de distribution des revenus générés par le bien par exemple dans le cas d’une mise en location. Les dividendes sont ainsi distribués selon les parts de chaque associé dans le capital de la SCI.

2. Donation de parts de la SCI : comment ça marche ?

Ce ne sont pas les personnes physiques qui sont propriétaires du bien immobilier, c’est la SCI. Les personnes ont alors des parts dans la SCI, qui leur permettent de percevoir des revenus et de prendre part aux décisions relatives à sa gestion. Lorsqu’un associé décède, les parts qu’il détient sont transmises aux héritiers.

Pour optimiser la succession avec une SCI, il est possible de faire un don de la nue-propriété de parts. Les associés vivants continuent de disposer de l’usufruit, et les parts ne sont transmises réellement qu’à leur décès. L’usufruit désigne alors la jouissance du bien, même s’il y a eu une donation à une autre personne. Veillez à ce que les statuts de la SCI mentionnent la possibilité de réaliser une donation des parts. Si ce n’est pas le cas, la démarche est obligatoirement validée par tous les associés.

Pour note, la donation de la nue-propriété des parts de la SCI se fait plus couramment à la destination des enfants de ou des associé(s) concerné(s). Cependant, il est également possible de la réaliser vers le conjoint. C’est un choix possible, mais sa mise en place se fait avec précaution et avec l’accompagnement d’un avocat spécialisé. En effet, s’il s’agit d’un don vers le « dernier vivant », alors ce dernier devient propriétaire au décès du conjoint. En revanche, le don entre vifs opère un transfert immédiat et irrévocable qu’elle que soit la situation.

3. Donation de parts en SCI : les avantages pour les droits de succession

Dans tous les cas, le décès de l’associé provoque la transmission des parts détenus au sein la société civile immobilière à ses héritiers. La mise en place de donation en amont permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 100 000 €. Si les donateurs ont moins de 70 ans, des avantages s’ajoutent. Concrètement, vous pouvez donner, tous les 15 ans, jusqu’à 100 000 € à chacun des enfants sans frais. Les parents qui réalisent une donation de leurs parts au sein de la SCI à leurs enfants peuvent alors anticiper le partage de leur héritage grâce à la donation-partage, ou réaliser une donation simple pour une définition des parts après le décès.

Afin d’optimiser cette démarche, il est autorisé de procéder à une gestion de la SCI qui augmente le patrimoine légué aux enfants. Ces actions doivent respecter l’objectif de la SCI, soit de permettre de prospérer. Un avocat spécialisé pourra vous éclairer sur les marges de manoeuvre autorisées.

Parmi elles, vous avez par exemple le droit de ne pas distribuer la totalité des dividendes aux associés pour garder cette somme sur le compte de la SCI. Vous n’allez pas à l’encontre des ambitions premières de la société civile immobilière, tout en augmentant le patrimoine qui fera partie de l’héritage. C’est une manière efficace d’optimiser les droits de succession avec une SCI.

4. SCI et indivision, quel est le plus avantageux ?

La société civile immobilière est souvent considérée comme étant plus avantageuse sur le plan financier que l’indivision du bien immobilier. En effet, le partage des parts est fixé et évolutif selon les choix des associés, la distribution des revenus est simplifiée, la gestion globale est facilitée.

La nomination d’un gérant, la tenue d’assemblée générale, tous ces points spécifiques à la création d’une société s’avèrent fort avantageux pour les multiples propriétaires d’un même bien immobilier. Les statuts de la SCI encadrent les prises de décision, en empêchant par exemple la mise en vente de la totalité du bien à la volonté d’un seul propriétaire.

Mais à ces avantages, s’accompagnent d’inconvénients également propres à une gestion d’entreprise. Il faut d’une part faire le judicieux choix du régime d’imposition ( impôts sur le revenu ou impôts sur les sociétés). Par ailleurs, les sociétés sont soumises chaque année à la mise en place d’une assemblée générale, d’ édition de procès-verbaux, et dépôt des bilans comptables aux autorités fiscales. Cette rigueur nécessaire engage le gérant de la SCI mais aussi chacun des associés notamment pour le paiement d’un expert-comptable et/ou d’un commissaire aux comptes. Chacun des associés est responsable des résultats, au prorata des parts détenues, qu’il s’agisse de bénéfices ou de déficit.

La création d’une SCI demande un véritable accompagnement par des professionnels experts : avocat spécialisé, expert-comptable, commissaire aux comptes. C’est d’autant plus le cas lorsque la société civile immobilière est créée pour optimiser la fiscalité d’une succession. La prise en compte des avantages liés à la donation de la nue-propriété des parts de la SCI se fait en conscience des obligations liées à cette structure juridique.

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