L’avenant au bail commercial : mode d’emploi et rédaction

Que vous soyez bailleur ou locataire, plusieurs événements survenant au cours de la vie de votre contrat de bail commercial peuvent vous amener à solliciter auprès de l'autre partie la signature d'un avenant au bail. Le bail commercial est un contrat particulièrement long (neufs ans minimum), il est donc courant que les parties soient amenées à le faire évoluer pendant cette période. 

Qu'il s'agisse d'un renouvellement du bail commercial, d'une modification de la surface de location, ou d'un changement d'activité, de nombreux aspects sont à prendre en compte pour s'assurer de la conformité de cet avenant, afin de ne pas altérer la relation entre le bailleur et le locataire.

Qu’est-ce qu'un avenant au bail commercial ?

L’avenant au bail commercial est un document dont l'objectif est d'apporter des ajustements au contrat de bail original.

Les clauses d’un bail commercial peuvent évoluer selon les circonstances. En effet, comme il s’agit d’un contrat à exécution successive, son déroulement dépend des changements dans la situation des contractants. La révision est donc indispensable. 

Si le bail commercial doit être modifié ou mis à jour, le propriétaire des locaux et le locataire se concertent sur les éventuelles rectifications du bail. Par la suite, ces révisions vont être retranscrites par écrit dans un accord qu’ils doivent tous deux signer. C’est ce que l’on appelle un avenant au contrat de bail commercial.

Quand est-il opportun de rédiger un avenant au bail commercial ?

La rédaction d’un avenant au bail commercial devient nécessaire quand un élément du contrat est modifié et que la possibilité, même minime, d’un désaccord entre le locataire et le bailleur sur cette modification persiste.

Plus précisément, un avenant de renouvellement de bail commercial est créé :

• Dans le cadre d’une sous-location : Si le bailleur consent à ce que le locataire puisse sous-louer les locaux, un avenant du bail sera nécessaire si le contrat ne permettait pas initialement la sous-location.
  
  
• Dans le cadre d’un changement d’affectation des locaux : le bail commercial définit l’activité réalisée dans les lieux. Si le locataire veut introduire une autre activité similaire ou complémentaire à celle qu’il exploite présentement, il doit faire une déspécialisation partielle. Le bailleur accède à sa demande avec un avenant au bail et le contrat est modifié pour tenir compte de la nouvelle activité. La déspécialisation totale intervient lorsqu’il y a un changement complet d’activité.
  
  
• Dans le cadre d’une modification de la surface locative : la surface louée peut varier lors du renouvellement du bail. Si la surface augmente, par exemple, un avenant sera nécessaire pour adapter les éléments du local et, par ricochet, le montant du loyer.
  
  
• Dans le cadre d’une révision du montant du loyer : le bail commercial prévoit une révision du loyer tous les trois ans, sauf si une autre périodicité est spécifiée dans le contrat. Pour éviter une éventuelle confrontation entre le locataire et le bailleur, le montant du nouveau loyer doit être consigné dans un avenant lors d’une révision de loyer.
  
  
• Lorsqu’un bail commercial est renouvelé entre le bailleur et le preneur, il est possible de faire un avenant plutôt que de rédiger entièrement un nouveau contrat.

Dans quels cas la rédaction d'un avenant n'est-elle pas nécessaire ? 

La rédaction d'un avenant n'est pas nécessaire dans tous les cas. Ainsi, en cas de cession du bail par le locataire, les parties n'ont pas l'obligation de rédiger un avenant. Le professionnel qui va acquérir le bail va simplement remplacer l'ancien locataire dans ses droits et ses obligations.

Il en est de même lorsque le propriétaire du local le cède à un tiers. Dans ce cas-là, c'est le nouveau propriétaire qui remplace l'ancien bailleur.

Toutefois, même si la rédaction de l'avenant n'est pas obligatoire, les parties peuvent décider de coucher formellement sur papier l'identité des nouvelles parties au contrat. 

Avenant en cas de renouvellement du bail commercial

Le locataire d'un bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement. Ce renouvellement doit faire l'objet d'un avenant qui peut notamment intégrer les points suivants :

• Le loyer révisé ; 
• L’indice de révision du loyer ;
• L’inventaire des charges, impôts et taxes ;
• Le droit de préemption au bénéfice du locataire ;

Le loyer révisé 

Au moment du renouvellement du bail, le bailleur peut décider de réviser le montant du loyer du bail commercial. 

Le nouveau loyer est déterminé librement par les parties. Si le locataire et le bailleur n'arrivent pas à trouver un accord, ils peuvent saisir le juge pour fixer le montant du loyer. 

Si le bail commercial n'a pas expressément exclu la règle du plafonnement du loyer, le juge ne pourra pas fixer le montant au-delà de ce plafonnement. 

L'indice de révision de loyers

Précédemment, l'indice utilisé était l'ICC, l'indice du coût de la construction. Désormais, il est remplacé par deux indices :

• L'ILC : l'indice des loyers commerciaux, pour les locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale ;
• L'ILAT : l'indice des loyers des activités tertiaires.
  
  

L'inventaire des charges, impôts et taxes

La loi Pinel définit précisément les charges qui incombent au bailleur et celles qui incombent au locataire.

Elle impose également au bailleur de dresser un tableau annuel récapitulatif pour le locataire de l'ensemble de ces éléments.

Le droit de préemption au bénéfice du locataire

Par défaut, le locataire bénéficie d'un droit de préemption si le bailleur souhaite vendre les murs commerciaux. Il est néanmoins possible de préciser dans le bail la renonciation du locataire à son droit de préemption par le biais d'une clause spécifique.

L'avenant au contrat de bail commercial en cas de changement d'activité du locataire

Les différentes façons de changer d'activité

L'activité exercée dans le local doit être détaillée dans le bail, et l'usage du local doit être dédié à l'exercice de cette activité.

• Si le locataire du bail souhaite changer totalement d’activité ou adjoindre à son activité initiale une activité sans caractère connexe ou complémentaire, on parle de déspécialisation plénière. 
• Si le locataire souhaite ajouter une activité connexe en rapport étroit avec l’activité qu’il exerce, ou une activité complémentaire nécessaire au développement de son activité principale, on parle de déspécialisation partielle ou restreinte. 

Les conséquences de ces déspécialisations des baux commerciaux

Le bailleur doit être prévenu par LRAR et dispose de trois mois pour donner son accord. En cas d'absence de réponse, la déspécialisation totale est considérée comme acceptée.

Toutefois, le bailleur peut demander le paiement d'une indemnité de déspécialisation pour compenser un éventuel préjudice, par exemple un accroissement des charges. Il peut également solliciter une modification du prix du bail qu'il devra signaler au service des impôts. L'ensemble des modifications sera concerné dans un avenant du bail commercial.

Avenant bail commercial en cas de modification de la surface ou du loyer

Si le loyer est amené à évoluer à la fin d'une période triennale ou de la période prévue par les parties, les cocontractants doivent rédiger un avenant pour officialiser cette révision du loyer. 

S'il y a un désaccord sur le montant du loyer, bailleur et locataire peuvent saisir la Commission de conciliation dépendante de la préfecture du lieu de l'immeuble. Si aucun accord n'est trouvé au bout de 3 mois, ils peuvent saisir le tribunal de grande instance.

Par ailleurs, si la surface du local évolue du fait de travaux ou de tout autres circonstances, les parties peuvent rédiger un avenant afin de modifier les caractéristiques du bail commercial et le montant du loyer. 

Comment rédiger l'avenant au bail commercial ? 

Un avenant au bail commercial doit être matérialisé par écrit et fait référence au contrat de bail. Il doit mentionner:

• Les identités du bailleur et du locataire ;
• La date de conclusion du contrat de bail de départ ;
• Les éléments modifiés par l’avenant et spécifier si l’avenant apporte des compléments, des suppressions ou des substitutions au contrat ;
• Que le contrat de bail initial conserve sa validité.
• La date d’entrée en vigueur de la révision.
  
  

Il existe des modèles d'avenant au bail commercial gratuit et téléchargeable en ligne. Cependant, leur fiabilité juridique n'est en aucun cas garantie. Pour rédiger un avenant à un contrat de bail, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit. Ce document rigoureusement établi vous évitera les risques de litige.