L’avenant au bail commercial : mode d’emploi

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Négocier un contrat de bail commercial

Sommaire

Que vous soyez bailleur ou locataire, plusieurs événements survenant au cours de la vie de votre contrat de bail commercial peuvent vous amener à solliciter auprès de l'autre partie la signature d'un avenant au bail.

Quelles sont les règles à respecter ? Quel est l'impact de la loi Pinel sur la rédaction de votre avenant de bail commercial?

Qu'il s'agisse d'un renouvellement du bail commercial, d'une modification de la surface de location, ou d'un changement d'activité, ou encore de propriétaire, de nombreux aspects sont à prendre en compte pour s'assurer de la conformité de cet avenant, afin de ne pas altérer la relation entre le bailleur et le locataire.

Promulguée le 18 juin 2014, la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, encadre désormais davantage le régime des baux commerciaux et a notamment changé en profondeur les règles sur le renouvellement des baux commerciaux.
Le 6 août 2015, c'est la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron, qui vient modifier les modalités de démarches en permettant aux sociétés locataires d'avoir recours à la lettre recommandée avec accusé de réception, en lieu et place du recours obligatoire à un huissier précédemment en vigueur.
La loi Pinel s'applique à tous les contrats conclus à compter du 1er septembre 2014, mais également aux contrats renouvelés : ainsi vous devrez prendre en compte les nouvelles dispositions dans le cadre de la rédaction d'un avenant de renouvellement.

Que se passe-t-il en cas de renouvellement du bail commercial pour l'avenant?

Pour le renouvellement d'un bail commercial, l'avenant devra intégrer de nouvelles clauses concernant les points suivants :

  • l’indice de révision du loyer ;
  • l’inventaire des charges, impôts et taxes ;
  • le droit de préemption au bénéfice du locataire ;
  • le recours systématique à la LRAR.

1- L'indice de révision de loyers

Précédemment, l'indice utilisé était l'ICC, l'indice du coût de la construction. Désormais, il est remplacé par deux indices :

  • l'ILC : l'indice des loyers commerciaux, pour les locataires exerçant une activité commerciale, ou artisanale ;
  • l'ILAT : l'indice des loyers des activités tertiaires.

2- L'inventaire des charges, impôts et taxes

La loi Pinel définit précisément les charges qui incombent au bailleur et celles qui incombent au locataire.
Elle impose également au bailleur de dresser un tableau annuel récapitulatif pour le locataire de l'ensemble de ces éléments.

3- Le droit de préemption au bénéfice du locataire

Par défaut, le locataire bénéficie d'un droit de préemption si le bailleur souhaite vendre les murs commerciaux. Il est toutefois possible de préciser dans le bail la renonciation du locataire à son droit de préemption par le biais d'une clause spécifique.

4- Le recours systématique au courrier recommandé avec accusé de réception

Initialement, le recours à la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) était possible pour une rupture de bail commercial, selon l'article L145-9 du Code du Commerce. La loi Macron vient étendre cet usage à de multiples actes qui se faisaient précédemment par voie d'huissier, comme par exemple l'acceptation de modification du bail par le locataire, ou un changement d'activité du locataire.

Parmi les autres modifications à intégrer à un avenant de renouvellement : l'état des lieux d'entrée devenant obligatoire avec la loi Pinel, il est recommandé d'en faire établir un au moment du renouvellement du bail.

La clause de durée partiellement interdite

La loi Pinel interdit désormais la clause imposant une durée de prise de bail de neuf ans ferme alors que les baux commerciaux sont classiquement des baux dits 3-6-9, c'est-à-dire qu'ils offrent une possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les trois ans.

Cette clause pourra toutefois perdurer pour des baux courants sur des durées supérieures à neuf ans, des baux monovalents, c'est-à-dire concernant des locaux construits spécifiquement pour l'utilisation particulière du locataire, pour des bureaux ou des locaux de stockage exclusivement.

 

Avenant contrat de bail commercial : en cas de changement d'activité du locataire ?

Les différentes façons de changer d'activité

L'activité exercée dans le local doit être détaillée dans le bail, et l'usage du local doit être dédié à l'exercice de cette activité.

  • Si le locataire souhaite changer l'usage parce qu'il souhaite changer d'activité, exercer une activité supplémentaire ou encore partir en retraite, on parle alors respectivement de déspécialisation plénière, de déspécialisation restreinte et de cession de déspécialisation.
  • Si le locataire doit changer d'activité par nécessité économique, il pourra alors prétendre à une déspécialisation totale sous réserve que la nouvelle activité soit adaptée au local loué.

Les conséquences de ces déspécialisations des baux commerciaux

Le bailleur doit être prévenu par LRAR et dispose de trois mois pour donner son accord. En cas d'absence de réponse, la déspécialisation totale est considérée comme acceptée.
Toutefois, le bailleur peut demander le paiement d'une indemnité de déspécialisation pour compenser un éventuel préjudice, par exemple un accroissement des charges. Il peut également solliciter une modification du prix du bail qu'il devra signaler au service des impôts. L'ensemble des modifications sera concerné dans un avenant du bail commercial.

La déspécialisation restreinte correspond à l'installation d'une activité supplémentaire, et complémentaire, à l'activité en place dans le local. De la même manière, le locataire doit signaler par LRAR sa volonté d'ajouter une activité à l'usage du local. Le délai de contestation par le bailleur est cette fois-ci de deux mois et l'absence de réponse vaut également acceptation. Toutefois la seule justification recevable de refus est le fait que l'activité ne soit pas complémentaire à l'activité déjà en place. En cas de départ en retraite, le locataire peut choisir de céder son bail avec un changement d'activité, sous réserve que celle-ci soit adaptée aux locaux loués. Il doit informer le bailleur de ce changement d'activité et du prix de la cession. Celui-ci aura alors la possibilité d'accepter cette modification, de racheter le bail au prix de la cession dans les 2 mois, ou de saisir le tribunal de grande instance dans les 2 mois.Téléchargez gratuitement votre guide pour tout savoir sur le contrat de bail  commercialJe télécharge mon guide

Et enfin en cas de changement de propriétaire ?

La loi Pinel, nous l'avons vu, a instauré un droit de préemption du locataire, valable pour toute cession depuis le mois de décembre 2014.

Ainsi, le propriétaire doit désormais avertir son locataire par LRAR de son intention de vendre, en mentionnant le prix et les conditions de la vente. Cette lettre correspond à une offre de vente pour le locataire qui dispose d'un mois pour se prononcer. S'il souhaite acheter le bien, il dispose de deux mois pour réaliser la vente, ou quatre mois s'il a spécifié le recours à un financement bancaire.

En cas de refus du locataire, le bailleur devra tout de même l'avertir de la même manière si le prix et les conditions de vente deviennent plus avantageux. Si le bail est un acte authentique, ou s'il s'agit d'un acte sous-seing privé mais enregistré auprès de l'administration, il est opposable aux tiers et se poursuit donc dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur. L'avenant intégrera donc uniquement le changement du propriétaire du local commercial.

avenant bail commercial : Cas d'une modification de la surface et augmentation du loyer

Au moment du renouvellement du bail, si la surface des locaux a augmenté, le bailleur peut demander une augmentation du loyer sans limitation. De même en cas de réalisation de travaux d'amélioration notable du bien, il peut demander une augmentation du loyer.

S'il y a un désaccord sur le montant du loyer, bailleur et locataire peuvent saisir la Commission de conciliation dépendante de la préfecture du lieu de l'immeuble et si aucun accord n'est trouvé au bout de 3 mois, le tribunal de grande instance.

Maxime

Écrit par

Maxime

Après avoir travaillé en finance à l'international puis dans la grande distribution en France, Maxime est devenu dirigeant d'entreprise. En contact avec de nombreux entrepreneurs, sa mission est de simplifier l'accès au droit grâce au numérique et favoriser le développement de l'entrepreneuriat en France.

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