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L’avenant au bail commercial : mode d’emploi

Négocier un contrat de bail commercial
Négocier un contrat de bail commercial

Que vous soyez bailleur ou locataire, plusieurs événements survenant au cours de la vie de votre contrat de bail commercial peuvent vous amener à solliciter auprès de l'autre partie la signature d'un avenant au bail.

Quelles sont les règles à respecter ? Quel est l'impact de la loi Pinel sur la rédaction de votre avenant de bail commercial ?

Qu'il s'agisse d'un renouvellement du bail commercial, d'une modification de la surface de location, ou d'un changement d'activité, ou encore de propriétaire, de nombreux aspects sont à prendre en compte pour s'assurer de la conformité de cet avenant, afin de ne pas altérer la relation entre le bailleur et le locataire.

Promulguée le 18 juin 2014, la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, encadre désormais davantage le régime des baux commerciaux et a notamment changé en profondeur les règles sur le renouvellement des baux commerciaux.
Le 6 août 2015, c'est la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron, qui vient modifier les modalités de démarches en permettant aux sociétés locataires d'avoir recours à la lettre recommandée avec accusé de réception, en lieu et place du recours obligatoire à un huissier précédemment en vigueur.
La loi Pinel s'applique à tous les contrats conclus à compter du 1er septembre 2014, mais également aux contrats renouvelés : ainsi vous devrez prendre en compte les nouvelles dispositions dans le cadre de la rédaction d'un avenant de renouvellement.

 

 

Un avenant au bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

 

L’avenant au bail commercial est un document dont l'objectif est d'apporter quelques ajustements au contrat de bail original.

Les clauses d’un bail commercial peuvent évoluer selon les circonstances. En effet, comme il s’agit d’un contrat à exécution successive, son déroulement dépend des changements dans la situation des contractants. La révision est donc indispensable. 

Si le bail commercial doit être modifié ou mis à jour, le propriétaire des locaux et le locataire se concertent sur les éventuelles rectifications du bail. Par la suite, ces révisions vont être retranscrites par écrit dans un accord qu’ils doivent tous deux signer. C’est ce que l’on appelle avenant au contrat de bail commercial.

Quand est-il opportun de rédiger un avenant au bail commercial ?

 

La rédaction d’un avenant au bail commercial devient nécessaire quand un élément du contrat est modifié et que la possibilité, même minime, d’un désaccord entre le locataire et le bailleur sur cette modification persiste.

Plus précisément, un avenant de renouvellement de bail commercial est créé :

  • Dans le cadre d’une sous-location : Si le bailleur consent à ce que le locataire puisse sous-louer les locaux, un avenant du bail sera nécessaire si le contrat ne permettait pas initialement la sous-location.
  • Dans le cadre d’un changement d’affectation des locaux : le bail commercial définit l’activité réalisée dans les lieux. Si le locataire veut introduire une autre activité similaire ou complémentaire à celle qu’il exploite présentement, il doit faire une déspécialisation partielle. Le bailleur accède à sa demande avec un avenant au bail et le contrat est modifié pour tenir compte de la nouvelle activité. La déspécialisation totale intervient lorsqu’il y a un changement complet d’activité.
  • Dans le cadre d’une modification de la surface locative : la surface louée peut varier lors du renouvellement du bail. Si la surface augmente, par exemple, un avenant sera nécessaire pour adapter les éléments du local et, par ricochet, le montant du loyer.
  • Dans le cadre d’une révision du montant du loyer : le bail commercial prévoit une révision du loyer tous les trois ans, sauf si une autre périodicité est spécifiée dans le contrat. Pour éviter une éventuelle confrontation entre le locataire et le bailleur, le montant du nouveau loyer doit être consigné dans un avenant lors d’une révision de loyer.
  • Lorsqu’un bail commercial est renouvelé entre le bailleur et le preneur, plutôt que de reproduire le contrat de bail dans son intégralité, un avenant du renouvellement du bail commercial est créé.

Avenant en cas de renouvellement du bail commercial

 

Avant toute chose, il faut préciser que le droit au renouvellement est mentionné aux articles L145-1 et suivant du Code de commerce.

Pour le renouvellement d'un bail commercial, l'avenant devra intégrer de nouvelles clauses concernant les points suivants :

  • l’indice de révision du loyer ;
  • l’inventaire des charges, impôts et taxes ;
  • le droit de préemption au bénéfice du locataire ;
  • le recours systématique à la LRAR.

1- L'indice de révision de loyers

Précédemment, l'indice utilisé était l'ICC, l'indice du coût de la construction. Désormais, il est remplacé par deux indices :

  • l'ILC : l'indice des loyers commerciaux, pour les locataires exerçant une activité commerciale, ou artisanale ;
  • l'ILAT : l'indice des loyers des activités tertiaires.

2- L'inventaire des charges, impôts et taxes

La loi Pinel définit précisément les charges qui incombent au bailleur et celles qui incombent au locataire.
Elle impose également au bailleur de dresser un tableau annuel récapitulatif pour le locataire de l'ensemble de ces éléments.

 

3- Le droit de préemption au bénéfice du locataire

Par défaut, le locataire bénéficie d'un droit de préemption si le bailleur souhaite vendre les murs commerciaux. Il est toutefois possible de préciser dans le bail la renonciation du locataire à son droit de préemption par le biais d'une clause spécifique.

 

4- Le recours systématique au courrier recommandé avec accusé de réception

Initialement, le recours à la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) était possible pour une rupture de bail commercial, selon l'article L145-9 du Code du Commerce. La loi Macron vient étendre cet usage à de multiples actes qui se faisaient précédemment par voie d'huissier, comme par exemple l'acceptation de modification du bail par le locataire, ou un changement d'activité du locataire.

Parmi les autres modifications à intégrer à un avenant de renouvellement : l'état des lieux d'entrée devenant obligatoire avec la loi Pinel, il est recommandé d'en faire établir un au moment du renouvellement du bail.

 

5- La clause de durée partiellement interdite

La loi Pinel interdit désormais la clause imposant une durée de prise de bail de neuf ans ferme alors que les baux commerciaux sont classiquement des baux dits 3-6-9, c'est-à-dire qu'ils offrent une possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les trois ans.

Cette clause pourra toutefois perdurer pour des baux courants sur des durées supérieures à neuf ans, des baux monovalents, c'est-à-dire concernant des locaux construits spécifiquement pour l'utilisation particulière du locataire, pour des bureaux ou des locaux de stockage exclusivement.

 

Avenant au bail commercial en vue de sa reconduction

 

Indépendamment de la durée initiale du contrat de location au moment de sa conclusion, lorsqu’il arrive à échéance, le contrat avec le ou les locataires actuels est reconduit automatiquement. Ceci est vrai tant que le propriétaire n’a pas formellement manifesté son intention de reprendre son logement pour éventuellement l’occuper, le revendre, ou pour toute autre cause sérieuse et fondée.

 

Il est utile de le savoir, la législation ne prévoit aucun délai de rétractation une fois le bail signé : la signature engage les parties de manière irréversible. En revanche, après la signature du bail, il est possible de l’annuler.

 

Alors qu’aucun avenant n’est normalement indispensable, il est courant d’en créer un en cas de changement d’une ou plusieurs des caractéristiques du bail spécifiées antérieurement, telles que l’identité du ou des locataires ou le montant du loyer ou des charges.

 

Avenant au contrat de bail commercial : cas du changement d'activité du locataire

 

Les différentes façons de changer d'activité

L'activité exercée dans le local doit être détaillée dans le bail, et l'usage du local doit être dédié à l'exercice de cette activité.

  • Si le locataire souhaite changer l'usage parce qu'il souhaite changer d'activité, exercer une activité supplémentaire ou encore partir en retraite, on parle alors respectivement de déspécialisation plénière, de déspécialisation restreinte et de cession de déspécialisation.
  • Si le locataire doit changer d'activité par nécessité économique, il pourra alors prétendre à une déspécialisation totale sous réserve que la nouvelle activité soit adaptée au local loué.


Les conséquences de ces déspécialisations des baux commerciaux

Le bailleur doit être prévenu par LRAR et dispose de trois mois pour donner son accord. En cas d'absence de réponse, la déspécialisation totale est considérée comme acceptée.
Toutefois, le bailleur peut demander le paiement d'une indemnité de déspécialisation pour compenser un éventuel préjudice, par exemple un accroissement des charges. Il peut également solliciter une modification du prix du bail qu'il devra signaler au service des impôts. L'ensemble des modifications sera concerné dans un avenant du bail commercial.

La déspécialisation restreinte correspond à l'installation d'une activité supplémentaire, et complémentaire, à l'activité en place dans le local. De la même manière, le locataire doit signaler par LRAR sa volonté d'ajouter une activité à l'usage du local. Le délai de contestation par le bailleur est cette fois-ci de deux mois et l'absence de réponse vaut également acceptation. Toutefois la seule justification recevable de refus est le fait que l'activité ne soit pas complémentaire à l'activité déjà en place. En cas de départ en retraite, le locataire peut choisir de céder son bail avec un changement d'activité, sous réserve que celle-ci soit adaptée aux locaux loués. Il doit informer le bailleur de ce changement d'activité et du prix de la cession. Celui-ci aura alors la possibilité d'accepter cette modification, de racheter le bail au prix de la cession dans les 2 mois, ou de saisir le tribunal de grande instance dans les 2 mois.

 

Avenant au bail commercial en cas de divorce

 

Lorsqu’un couple divorce et que l’un des deux déménage, un avenant doit être créé et annexé au contrat de location. Lorsque les deux concubins signent le bail, ils ont tous deux les mêmes droits et devoirs envers leur propriétaire à tous égards.

 

Il existe toutefois une réserve importante : si le bail contient une clause de solidarité entre les locataires, la personne faisant son départ du logement est tenue de rester solidairement responsable du paiement du loyer jusqu’à l’expiration du bail, et doit donc payer sa part de loyer, même si un avis de résiliation a été envoyé au propriétaire de bonne foi.

 

Gardez enfin à l’esprit qu’il est possible d’ajouter un avenant au contrat de location qui s’oppose à cette clause, mettant ainsi fin à la solidarité entre colocataires. L’autorisation du propriétaire est alors nécessaire, et le locataire qui part a le pouvoir de poursuivre son ex-conjoint qui vit encore dans le bien loué pour récupérer l’argent versé à sa place.

 

Avenant contrat de bail commercial : en cas de changement de propriétaire

 

La loi Pinel, nous l'avons vu, a instauré un droit de préemption du locataire, valable pour toute cession depuis le mois de décembre 2014.

Ainsi, le propriétaire doit désormais avertir son locataire par LRAR de son intention de vendre, en mentionnant le prix et les conditions de la vente. Cette lettre correspond à une offre de vente pour le locataire qui dispose d'un mois pour se prononcer. S'il souhaite acheter le bien, il dispose de deux mois pour réaliser la vente, ou quatre mois s'il a spécifié le recours à un financement bancaire.

En cas de refus du locataire, le bailleur devra tout de même l'avertir de la même manière si le prix et les conditions de vente deviennent plus avantageux. Si le bail est un acte authentique, ou s'il s'agit d'un acte sous-seing privé mais enregistré auprès de l'administration, il est opposable aux tiers et se poursuit donc dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur. L'avenant intégrera donc uniquement le changement du propriétaire du local commercial.

 

 

Avenant bail commercial : cas d'une modification de la surface et augmentation du loyer

 

Au moment du renouvellement du bail, si la surface des locaux a augmenté, le bailleur peut demander une augmentation du loyer sans limitation. De même en cas de réalisation de travaux d'amélioration notable du bien, il peut demander une augmentation du loyer.

S'il y a un désaccord sur le montant du loyer, bailleur et locataire peuvent saisir la Commission de conciliation dépendante de la préfecture du lieu de l'immeuble et si aucun accord n'est trouvé au bout de 3 mois, le tribunal de grande instance.

 

Rédaction d’un avenant au bail commercial : comment s’y prendre ? 

 

Un avenant au bail commercial doit être matérialisé par écrit et fait référence au contrat de bail. Il doit :

  • mentionner les identités du bailleur et du locataire ;
  • préciser la date de conclusion du contrat de bail de départ ;
  • indiquer les éléments modifiés par l’avenant et préciser si l’avenant apporte des compléments, des suppressions ou des substitutions au contrat ;
  • préciser que le contrat de bail initial conserve sa validité.
  • Indiquer la date d’entrée en vigueur de la révision.

Il existe des modèles d'avenant au bail commercial gratuit et téléchargeable en ligne. Cependant, leur fiabilité juridique n'est en aucun cas garantie. Pour rédiger un avenant à un contrat de bail, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit. Ce document rigoureusement établi vous évitera les risques de litige.

 
✍️ En résumé
  • Un avenant au bail commercial est un document qui vise à modifier le contrat de bail. Il constitue un accessoire et définit les révisions et mises à jour apportées au bail commercial.
  • Pour être valable, un avenant doit faire apparaître certaines mentions obligatoires et être signé par les parties au contrat.
  • La rédaction d’un avenant est nécessaire en cas de changement de propriétaire ou de locataire, en cas d’augmentation du loyer ou de modification de la surface louée ou bien au moment du renouvellement du bail commercial.
Maxime Wagner
Écrit par Maxime Wagner
Cofondateur de Captain Contrat, Maxime a débuté en analyse de risque financier et a évolué sur des enjeux d'innovation dans la distribution. Il est diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC.
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