Qu'en est-il du bail commercial lors d'une cession d'entreprise ?

Écrit par Amélie Gautier Responsable contenu et diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines

Mise à jour : 23 janvier 2023

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La cession d’une entreprise peut intervenir pour plusieurs raisons, qu’elles soient négatives ou positives. Un entrepreneur souhaitant prendre sa retraite, ou tout simplement changer de plan de carrière a la possibilité de proposer la cession de la société. En ce sens, il cède non seulement les parts, mais aussi la clientèle, la marque, les salariés, et tout ce que l’on peut attribuer au fond de commerce. Cependant, la cession de tous les types de contrats n’est ni systématique ni automatique. Parmi ceux qui doivent faire l'objet d'une attention particulière, nous pouvons citer le bail commercial.

SOMMAIRE :

Retour sur la cession d’entreprise

Lorsque l’on cède une entreprise, il est courant d’utiliser le terme de vente, car des négociations commerciales entrent en jeux. En effet, le cédant propose à la reprise une affaire pour laquelle le cessionnaire a pour tache d’assurer la continuité, pour ensuite la faire prospérer.

Quand céder son entreprise ?

Les motivations qui encouragent la cession d’une entreprise sont multiples. Les fondateurs d’une start-up peuvent choisir de la céder une fois le produit mûr et viable à une autre entreprise capable de la faire grandir. Une entreprise, dont l'activité s’essouffle, a besoin d’une nouvelle direction pour relancer sa croissance. Voir plus simplement les dirigeants décident qu’il est temps de tourner la page pour aller vers de nouvelles aventures. Enfin, la cession de l’entreprise peut également intervenir dans le cas de décès des dirigeants si elle n’est pas dissolue.

Les négociations pour la cession de son entreprise

Lorsque le cédant négocie avec le repreneur, son jugement peut être affecté par l’attachement et l’investissement personnel qu’il a accumulé durant ses années d’entrepreneuriat. Pour établir des tarifs, rien ne vaut un bilan financier, par exemple avec un cabinet externe, afin d’avoir une réelle idée de ce que vaut son entreprise. À noter que la cession du bail commercial est également soumise à une négociation. Celle-ci se réalise soit à titre gratuit, soit contre le paiement d’une somme convenue dans le contrat de cession.

Assurer la transition

Même si le cessionnaire (celui qui reprend l’entreprise) a une liberté complète sur ce qu’il souhaite faire de cette activité dans les années à venir, il doit en premier lieu assurer la continuité des affaires. C’est la raison pour laquelle le cédant est présent dans les premiers temps afin d’assurer la transmission des dossiers et le maintien d’une cohésion d’équipe malgré son départ.

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Le bail commercial, kézaco ?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux dédiés aux entreprises commerciales. Cette désignation est encadrée de règles particulières à la location à destination des professionnels. On les appelle aussi les baux 3,6,9 car leurs conditions peuvent être révisées à la fin de chaque période triennale.

Pourquoi est-ce primordial de bénéficier du bail commercial en tant que repreneur ?

Lorsqu’une entreprise est cédée, il n’est pas toujours nécessaire de disposer du bail commercial afin d’assurer sa pérennité. Cependant, reprendre également le bail commercial peut s'avérer particulièrement pratique, y compris pour les sociétés de services. L'objectif étant de gagner du temps en terme de déménagement des salariés, et de recherche de nouveaux locaux. La cession de l’entreprise peut par ailleurs comprendre celle des biens matériels que sont les meubles et le matériel. Pour un artisan, une boutique, les locaux de l’entreprise et sa situation géographique sont au cœur des éléments qui en déterminent la valeur financière. La conquête d'une clientèle est un défi suffisant inutile d'y ajouter celle de nouveaux locaux.

Le bail commercial fait-il partie des contrats cédés ?

Le bail commercial, tout comme les contrats de travail en cours, ne fait pas partie des contrats automatiquement inclus dans la cession d’une entreprise. Le traitement de cette question doit se faire à part.

Bail commercial : les droits et devoirs du locataire

En tant que locataire de ses bureaux ou de son commerce, le chef d’entreprise a le droit de céder le bail commercial à un repreneur. Cette cession est réalisée à titre gratuit, ou bien en échange d’une rémunération qui fait partie des négociations réalisées durant la procédure de cession.

En ce sens, le cédant s’engage à ce que le cessionnaire reprenne bien le bail commercial notamment, car ce dernier participe grandement à la valeur de l’entreprise. Or, c’est sur cette base que le tarif de la cession de la société est discuté !

Le locataire a pour obligation d’informer le bailleur de la cession en cours de son entreprise, et du bail commercial. On désigne alors cette opération par la cession du droit au bail commercial. Puisqu’il s’agit de donner à un tiers la jouissance d'un bien et donc les obligations s'y rapportant. En d'autres termes l'obligation de payer le loyer, par exemple. Bien que le locataire soit libre de céder le bail, l’agrément du propriétaire bailleur est indispensable. De la même manière, le locataire ne peut s’opposer à ce que le bailleur fasse intervenir son propre avocat dans la rédaction du contrat de cession de location professionnelle.

Fait important, le cédant reste solidaire avec le nouveau titulaire du bail commercial pour le règlement des mensualités. Cependant, le propriétaire pourra faire appel à lui pour le paiement des loyers uniquement dans un délai de 3 ans. Il a par ailleurs un délai d’1 mois pour informer le cédant des non-paiements de loyer par le nouveau locataire.

Cession de bail commercial sans l'accord du propriétaire : une pratique interdite

Il est expressément interdit de céder le bail commercial sans en avoir informé le propriétaire. Les sanctions appliquées peuvent aller de la perte des locaux jusqu'à la rupture judiciaire. Le cédant qui n’a pas respecté les règles d’usage pour la cession s'expose également à une plainte du repreneur lésé, si ce dernier ne peut pas disposer des locaux.

Le respect des procédures de cession de bail permet non seulement d’éviter les sanctions, mais aussi de respecter chaque personne concernée par la transaction : le repreneur de l’entreprise, et le bailleur.

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