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Cession d'entreprise : quel est le sort du bail commercial ?

Sofia El Allaki
Sofia El Allaki Diplômée d'un Master II en Droit des affaires Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit
Lorsqu'un entrepreneur cède son entreprise, il cède non seulement les parts de la société, mais aussi la clientèle, la marque, les salariés, et tous les éléments que l’on peut attribuer au fonds de commerce. Cependant, la cession de tous les contrats n’est pas systématique. Parmi ceux qui doivent faire l'objet d'une attention particulière, nous pouvons citer le bail commercial 
 

Cession de parts sociales ou cession de fonds : quelle est la différence ? 

 

Le commerçant qui souhaite céder son activité à un tiers peut choisir entre la cession de fonds et la cession du fonds de commerce. Le fonds de commerce est notamment composé :

  • De la clientèle,
  • Du nom commercial,
  • Du droit au bail,
  • Du matériel du commerçant. 

Lorsque le commerçant cède son fonds, il cède seulement l'actif qui permet d'exercer l'activité. En revanche, lorsqu'il s'agit d'une cession des parts sociales de la société, le repreneur achète le fonds de commerce et tout le patrimoine de la société. Cela comprend à la fois la trésorerie, mais aussi le passif de la société (les dettes). 

 

✏️ À noter :
Le droit au bail commercial est un des éléments principaux du fonds de commerce. Il est donc cédé dans la plupart des cessions de fonds ou des cessions de parts sociales. 

 

Comment céder une entreprise ?

 

Lorsque l’on cède une entreprise, il est courant d’utiliser le terme de vente, car des négociations commerciales entrent en jeux. En effet, le cédant propose à la reprise une affaire pour laquelle le cessionnaire a pour tâche d’assurer la continuité, pour ensuite la faire prospérer.
 

Quand céder son entreprise ?

 
Les motivations qui encouragent la cession d’une entreprise sont multiples. Les fondateurs d’une start-up peuvent choisir de la céder une fois le produit mûr et viable à une autre entreprise capable de la faire grandir. Une entreprise, dont l'activité s’essouffle, a besoin d’une nouvelle direction pour relancer sa croissance. Plus simplement, les dirigeants peuvent décider qu’il est temps de tourner la page pour aller vers de nouvelles aventures. Enfin, la cession de l’entreprise peut également intervenir dans le cas de décès des dirigeants si elle n’est pas dissolue.
 

Les négociations pour la cession de son entreprise

 
Lorsque le cédant négocie avec le repreneur, son jugement peut être affecté par l’attachement et l’investissement personnel qu’il a accumulé durant ses années d’entrepreneuriat. Pour établir des tarifs, rien ne vaut un bilan financier, par exemple avec un cabinet externe, afin d’avoir une réelle idée de ce que vaut son entreprise. À noter que la cession du bail commercial est également soumise à une négociation. Celle-ci se réalise soit à titre gratuit, soit contre le paiement d’une somme convenue dans le contrat de cession.
 

Assurer la transition

 
Même si le cessionnaire (celui qui reprend l’entreprise) a une liberté complète sur ce qu’il souhaite faire de cette activité dans les années à venir, il doit en premier lieu assurer la continuité des affaires. C’est la raison pour laquelle le cédant est présent dans les premiers temps afin d’assurer la transmission des dossiers et le maintien d’une cohésion d’équipe malgré son départ.
 
 

Qu'est-ce que le bail commercial ?

 

Le bail commercial est un contrat de location de locaux dédiés aux entreprises qui exercent une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le bail commercial est un contrat particulièrement encadré dont la durée ne peut être inférieure à neuf ans
 

Pourquoi est-ce primordial de bénéficier du bail commercial en tant que repreneur ?

 
Le bail commercial est l'un des éléments les plus importants du fonds de commerce. En effet, le local dans lequel le commerçant exerce son activité est son premier outil de travail. Dans la plupart des cas, la cession de la clientèle sans la cession du droit au bail n'a pas de valeur. 
 
Lorsque le repreneur acquiert un fonds de commerce ou les parts sociales d'une société, il est donc primordial de vérifier que le droit au bail fait partie des éléments qui lui sont cédés. 
 

Le bail commercial fait-il partie des contrats cédés ?

 
Le droit au bail fait partie des éléments qui sont cédés avec le fonds de commerce. Le bailleur ne peut pas s'opposer à cette cession du bail en cas de cession de fonds ou de cession de la société qui l'exploite. 
 
En revanche, le bailleur peut s'opposer la cession du droit au bail seul lorsque cette cession ne comprend pas la cession du fonds. 
 

Bail commercial : les droits et devoirs du locataire

 

En tant que locataire de ses bureaux ou de son commerce, le chef d’entreprise a le droit de céder le bail commercial à un repreneur. Cette cession est réalisée à titre gratuit, ou bien en échange d’une rémunération qui fait partie des négociations réalisées durant la procédure de cession.
 
En ce sens, le cédant s’engage à ce que le cessionnaire reprenne bien le bail commercial notamment, car ce dernier participe grandement à la valeur de l’entreprise. Or, c’est sur cette base que le tarif de la cession de la société est discuté !
 
Le locataire a pour obligation d’informer le bailleur de la cession en cours de son entreprise et du bail commercial. On désigne alors cette opération par la cession du droit au bail commercial. Puisqu’il s’agit de donner à un tiers la jouissance d'un bien et donc les obligations s'y rapportant (payer le loyer et respecter les termes du bail). 
 
✏️ À noter :
Le bail peut contenir une clause de garantie solidaire qui oblige le cédant du droit au bail à être solidaire du repreneur. Cela signifie que le bailleur peut lui demander de payer le loyer si le repreneur est en difficulté. Cette solidarité est limitée à trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2 du Code de commerce).

 

Le bailleur doit-il être informé de la cession ? 

 

Il est expressément interdit de céder le bail commercial sans en avoir informé le propriétaire. Les sanctions appliquées peuvent aller de la perte des locaux jusqu'à la rupture judiciaire. Le cédant qui n’a pas respecté les règles d’usage pour la cession s'expose également à une action en justice du repreneur lésé, si ce dernier ne peut pas disposer des locaux par la faute du locataire.

Le respect des procédures de cession de bail permet non seulement d’éviter les sanctions, mais aussi de respecter chaque personne concernée par la transaction : le repreneur de l’entreprise et le bailleur.

En résumé :
  • Il existe deux façons pour un commerçant de céder son activité : céder le fonds de commerce ou céder les parts sociales de la société.
  • Dans la majorité des cas, la cession comprend le droit au bail commercial.  
  • Le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du droit au bail lorsque c'est le fonds de commerce dans son intégralité qui est cédé. 

FAQ


  • Non, une cession de fonds de commerce est une opération différente de la cession des parts d'une société. Dans le cadre d'une cession de fonds, la trésorerie et les dettes de la société ne sont pas transmises. 

  • Le bailleur peut s'opposer à la cession d'un bail seul. En revanche, il ne peut pas s'opposer à la cession du fonds de commerce même si cette dernière entraîne la cession du bail. 

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Les commentaires (1)

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01 mars 2024 à 14h55
K
K
Kairne Vinches

Bonjour, Un locataire peut-il céder 49% de ses pars sans en informer son bailleur? Cela peut- il être une cause de non renouvellement de bail? Cor [...]

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Sofia El Allaki
Ecrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

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