SARL de famille ou SCI : comment faire son choix?

Si vous souhaitez réaliser une opération immobilière, vous devez choisir la forme juridique la plus adaptée à votre projet. Vous pouvez bien sûr vous lancer en nom propre, mais la création d'une société comme une SARL est parfois nécessaire, notamment si vous souhaitez vous associer pour réaliser cette opération.

Par ailleurs, si vous envisagez de faire un investissement immobilier avec vos proches, plusieurs solutions s'offrent à vous. Si vous avez l'intention de léguer le bien à vos enfants, vous pouvez créer une SCI qui a l'avantage d'être un excellent outil de transmission du patrimoine. La SARL de famille est également une très bonne option qui va vous permettre de pouvoir exercer une activité commerciale.

Dans cet article, Captain Contrat vous donne les clés à connaître sur chacune de ces sociétés pour que vous puissiez faire le bon choix.

Qu'est-ce que la SARL de famille ?

La SARL (Société à responsabilité limitée) est une société commerciale. Elle est constituée par des associés détenant des parts sociales dans le capital de la SARL. La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. 

La SARL de famille est une SARL constituée par des associés d'une même famille. Plus précisément, il doit s'agir de « personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité » (article 239 bis AA du Code général des impôts)

Ce critère de parenté doit exister entre tous les associés. Une SARL de famille peut donc être constituée, par exemple, entre époux, entre des frères et sœurs et leurs conjoints, entre des parents et leurs enfants, ou entre un grand-parent et ses petits-enfants, si ces derniers sont frères et sœurs. En revanche, une SARL constituée par des cousins ne pourra pas bénéficier des avantages de la SARL de famille. 

Ce caractère familial va impacter le régime fiscal de la société. Alors que la SARL classique relève de l'impôt sur les sociétés (IS), le régime de la SARL de famille permet d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée. Cette option doit faire l'objet d'une décision prise à l'unanimité des associés.

Qu'est-ce que la SCI ? 

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile ayant pour objet de gérer un patrimoine immobilier. Cette société n'a pas de vocation commerciale et ne peut donc pas faire, à titre principal, d'actes de commerce.

Cela a un impact sur la gestion de la SCI et le régime fiscal de la SCI à l'IS ou à l'IR. N'ayant pas d'activité commerciale, la SCI relève par principe du régime de l'impôt sur le revenu (IR).

Dans certaines situations particulières, la SCI peut être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). C'est le cas lorsqu'elle effectue des activités commerciales comme la location de biens meublés.

En effet, alors que la location nue de locaux d'habitation ou de locaux professionnels est considérée comme un acte civil, la location meublée est qualifiée de commerciale.

Cet exercice d'une activité commerciale par la SCI peut impacter son régime fiscal et la soumettre à l'IS.

Cependant, les sociétés civiles non agricoles qui exercent une activité commerciale accessoire peuvent continuer de relever de l'IR si le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.

Qu'il s'agisse d'une SCI classique ou d'une SCI familiale, c'est le principe de transparence pour l'imposition des revenus qui priment. L'impôt de la SCI familiale s'effectue au niveau des associés, mais une option pour l'impôt sur les sociétés est possible sous condition. 

SCI ou SARL de famille : comment faire son choix ? 

Il y a plusieurs critères à prendre en compte pour faire son choix entre la SCI et la SARL de famille. 

D'abord, il faut identifier le type d'activités que vous souhaitez exercer. La SARL de famille a l'avantage de ne pas être limitée dans le type d'activité qu'elle peut exercer. Elle peut donc être parfaitement adaptée si vous souhaitez développer une activité commerciale avec des membres de votre famille.

La SCI est plus limitée dans ses activités.  En revanche, sa gestion est simplifiée. C'est pourquoi cette forme juridique est très utile pour gérer à plusieurs un patrimoine immobilier. 

Pour faire son choix, il faut également prendre en compte l'étendue de la responsabilité des associés dans ces deux sociétés. La SARL est une société à responsabilité limitée. Cela signifie que les créanciers ne peuvent pas engager la responsabilité financière des associés au-delà de l'argent qu'ils ont apporté au capital de la société. Dans une SCI, les associés sont responsables sur leur patrimoine personnel. 

3. Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel ?

Dans le cadre d'un investissement immobilier en meublé, plusieurs dispositifs existent selon le caractère principal ou secondaire de l'activité : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

En application des dispositions du IV de l'article 155 du CGI : « L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

• Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62. ».

Si ces plafonds ne sont pas atteints, vous relevez du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permet de bénéficier d'avantages, notamment fiscaux.

Ce régime profite à l'investisseur individuel, mais également, sous certaines conditions, à des investisseurs regroupés en société.

4. LMNP en SCI ou en SARL de famille : avantages et inconvénients

En développant une activité immobilière, il est naturel de penser à la formation d'une SCI. Celle-ci est en effet marquée par sa spécialisation dans le domaine immobilier, permettant d'investir à plusieurs sur ce marché.

La SCI peut-elle exercer une activité de location meublée ? Comme nous l'avons vu précédemment, l'activité de location meublée est une activité commerciale qui entraîne la soumission de la SCI au régime de l'impôt sur les sociétés.

Vous ne pourrez donc pas bénéficier de la progressivité de l'impôt sur le revenu.

Au contraire, la SARL de famille permet aux associés de bénéficier des avantages du régime réel de LMNP.

En tant que LMNP, lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 €, il est possible de choisir le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % automatiquement appliqué aux recettes, sans prise en compte des charges et éventuels déficits.

Au contraire, en optant pour le régime réel, le LMNP déduit les charges réelles de gestion de l'immeuble (assurance loyers impayés, charges de copropriété, taxe foncière, travaux, amortissement, etc.) de ses revenus. Ces déductions peuvent vous permettre de réduire au maximum les revenus à déclarer. Elles peuvent également aboutir à un déficit qui sera affecté à l'activité de LMNP et déductible sur les bénéfices des 10 années suivantes (article 156 du CGI).

Le régime LMNP permet également, lors de la vente du bien meublé, de bénéficier des abattements sur la plus-value brute des particuliers, calculés selon la durée de détention du bien.

Malgré ces avantages, le choix de la SARL de famille entraîne des obligations qu'il ne faut pas négliger, notamment quant à la tenue d'une comptabilité.

En outre, le caractère familial de cette société peut être une cause de difficultés. La vente de parts sociales à une personne extérieure ou les éventuels différends familiaux (divorce, etc) impactent directement la société et peuvent entraîner sa transformation en une SARL classique.

En fonction de vos objectifs patrimoniaux et personnels, votre activité de loueur en meublé non professionnel devra être développée sous une forme de société différente. Que vous souhaitiez créer une SCI ou une SARL de famille, notre équipe est à votre disposition pour vous accompagner. Consultez également notre article traitant de la transformation d'une SCI en SARL.

5. Tableau comparatif SARL de famille et SCI