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Comment ouvrir une franchise immobilière ?

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De nombreux agents immobiliers ont pour projet d’ouvrir une agence immobilière en franchise. Il faut dire que la franchise a le vent en poupe : en dix ans, le nombre de franchisés et de réseaux de franchiseurs a doublé, passant de 55 871 franchisés en 2010 à 78 218 en 2020, et de 1 472 réseaux en 2010 à 2 049 en 2020 ! 

Se lancer dans la franchise (plutôt qu’exercer son activité d’agent immobilier en indépendant) apparaît comme une solution à la fois pratique et sécurisante. En effet, cette formule permet de commencer une activité “clé en main”, en bénéficiant d’un concept qui a fait ses preuves et d’un accompagnement adapté. Il est ainsi possible d’exercer son métier en tant qu’agent mandataire, ce qui signifie travailler de chez soi et sans local p our le compte  d’une tête de réseau, ou bien d’ouvrir une agence immobilière avec un local. Mais comment procéder ? Quelles sont les conditions pour se lancer ? 

Me Justine Ouazan-Bouhours, avocate spécialisée en droit immobilier, répond à vos questions et vous guide pas à pas sur ce sujet. 

 

 

1. Quels sont les prérequis pour exercer en tant qu’agent immobilier et créer son agence immobilière en franchise ? 

 

La profession d'agent immobilier est réglementée et nécessite la possession d’une carte professionnelle pour pouvoir exercer. Pour l’obtenir, plusieurs solutions sont possibles : 

  • être titulaire d'un diplôme sanctionnant trois années d'études supérieures après le bac dans des filières juridiques, économiques ou commerciales ; 
  • être titulaire d’un diplôme inscrit au Répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) d'un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
  • être titulaire d’un BTS « professions immobilières » ; 
  • détenir un diplôme de l'Institut des études économiques et juridiques appliquées à l'immobilier, la construction et l'habitat (ICH). 

 

Il est également possible de devenir agent immobilier en étant titulaire du bac, ou en détenant un diplôme inscrit au Répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) d'un niveau équivalent (niveau IV) sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, et en ayant exercé pendant trois ans au moins à temps complet dans un secteur identique ou similaire.

A noter qu'il est possible de devenir agent immobilier sans diplôme. La condition pour exercer en tant qu’agent immobilier est également remplie lorsque la personne, même sans diplôme, se prévaut d’une expérience professionnelle dans le domaine de l’intermédiation sur les biens immobiliers depuis au moins 10 ans à temps complet.   

Selon une jurisprudence constante, l’agent immobilier peut être tenu, dans l’exercice de sa profession, « responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties » (Cass. 1ère chambre civile, 16 décembre 1992). Une assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle doit donc être souscrite. 

La profession d’agent immobilier est également conditionnée à un critère de moralité. La personne ne doit pas avoir fait l’objet de condamnation pour crime au cours des 10 dernières années ou d’une peine d’au moins 3 ans d’emprisonnement pour certaines infractions. Le futur agent immobilier ne doit pas non plus avoir l’objet d’une faillite personnelle ou être frappé d’une interdiction d’exercer

Notez également que l’ouverture d’un compte séquestre est obligatoire pour exercer en tant qu’agent immobilier. 

Tout agent immobilier possédant une carte professionnelle peut ouvrir son agence s’il le souhaite, de manière indépendante ou en tant que franchisé. 

Dans le secteur de la franchise, les profils commerciaux sont particulièrement recherchés. Les franchisés doivent par ailleurs posséder un bon relationnel, avoir des compétences en management et savoir animer une équipe. A noter que les réseaux de franchise acceptent fréquemment les actifs en reconversion professionnelle et les agents immobiliers indépendants. 

 

2. Quelles sont les étapes à anticiper ? 

 

La profession d’agent immobilier étant réglementée, tout professionnel qui souhaite ouvrir une agence immobilière en franchise doit d’abord vérifier son aptitude à exercer cette activité. Par ailleurs, les étapes suivantes sont essentielles :

  • la réalisation d’une étude du marché ;
  • le choix de l’emplacement géographique et du local ;
  • le choix du réseau de franchise ; 
  • le choix du statut juridique de l’agence, sachant que la plupart des agences immobilières en franchise exercent en tant que société commerciale (SAS, SARL…) ; 
  • la réalisation des démarches administratives relatives à l’ouverture d’une agence immobilière (enregistrement au RCS, souscription à l’assurance RC Professionnelle, obtention de la carte professionnelle...).

 

A noter : une garantie financière est exigée pour les professionnels de l’immobilier qui souhaitent « manier » des fonds.  Elle a pour but de rembourser les fonds de la clientèle en cas de détournement de fonds, et d’insolvabilité et de liquidation. Son montant minimum est de 110 000 €, exception faite des deux premières années d’exercice lors desquelles ce montant est ramené à 30 000 €. 

 

 

3. Quelle forme juridique choisir pour son projet ?

 

Le lancement d’une activité en franchise nécessite l’adoption d’un statut juridique adapté à son projet. Pour faire le meilleur choix, 3 critères principaux doivent être pris en compte :

  • le montant de l’investissement du projet ;
  • la volonté (ou non) de s’associer ;
  • la situation personnelle du chef d’entreprise (est-il marié ? souhaite-t-il protéger son patrimoine personnel ? etc). 

En franchise, toutes les formes juridiques (SARL, SAS, SA…) sont possibles. La plupart des réseaux de franchise privilégient néanmoins les sociétés commerciales, au détriment des entreprises individuelles, réputées moins pérennes et plus risquées. Par ailleurs, il est à rappeler qu’un contrat de franchise est un contrat « intuitu personæ », c’est-à-dire « en considération de la personne ». Le chef d’entreprise qui conclut un contrat de franchise doit donc être majoritaire au capital. 

Les sociétés pluripersonnelles telles que définies ci-dessous sont généralement privilégiées par les franchisés agents immobiliers : 

  • La SA (société anonyme) : cette forme juridique est réservée aux projets d’envergure, qui nécessitent un investissement important. Son capital social minimum est fixé à 37 000 euros, et requiert la présence d’au moins 2 associés (pour les sociétés non cotées) ;
  • La SARL (société à responsabilité limitée) ou l’EURL (sa forme unipersonnelle) : il s’agit de la forme juridique la plus utilisée en France, notamment en ce qui concerne les agences immobilières. Son capital social minimum est de 1 euro. La SARL est beaucoup plus encadrée par le Code de commerce. La rédaction des statuts est moins libre que pour la SAS. Il s’agit d’une société de personnes, c’est-à-dire davantage axée sur la personne des associés (contrairement à la SAS, société par action dont l’intérêt porte davantage sur la qualité d’investissement des associés). La clause d’agrément, permettant aux associés de SARL de contrôler l’arrivée d’un nouveau membre, est par ailleurs automatiquement présente dans les statuts de SARL. Les caractéristiques de cette société dite fermée semble donc s’adapter davantage aux agences immobilières marquées par un fort intuitu personae.
  • La SAS (société par actions simplifiée) : elle peut être constituée à partir de 1 euro de capital, y compris par un associé unique (SASU). Sa particularité est d’offrir une grande liberté statutaire. 

 

De manière générale, il convient d’étudier sa situation et les caractéristiques de son activité avant de choisir une forme juridique adaptée. 

 

4. Quelles sont les obligations réciproques du franchiseur et du franchisé ? 

 

Le franchiseur, comme le franchisé, disposent d’obligations réciproques. 

 

Du côté du franchiseur 

 

Le franchiseur a l’obligation de remettre un document d'information précontractuelle (DIP) au franchisé, au moins 20 jours avant la signature du contrat de franchise. Ce DIP doit contenir des informations telles que l'identité et l’adresse du franchiseur, les résultats de l’entreprise, la durée du contrat proposée, son champ d’application, ainsi que ses conditions de renouvellement, de résiliation et de cession. En cas de non-respect de l’obligation de remise du DIP, le Code pénal prévoit une amende pouvant s’élever jusqu’à 1 500 euros, et jusqu’à 3 000 euros en cas de récidive. 

La loi prévoit d’autres obligations pour le franchiseur, à savoir : 

  • la transmission des signes distinctifs de l’entreprise au franchisé : ces signes distinctifs comprennent l'enseigne, le nom commercial, les brevets, les marques, les logos et les sigles. 
  • la transmission de son savoir-faire au franchisé ; 
  • la fourniture d’une assistance commerciale ou technique continue au franchisé.

Du côté du franchisé

 

En  rejoignant un réseau de franchise, le franchisé s’engage à respecter plusieurs obligations à l’égard du franchiseur : 

  • le paiement d’un droit d’entrée et des redevances pendant toute la durée du contrat ;
  • le respect du savoir-faire et de l’image de marque du franchiseur ; 
  • le respect des limites accordées par la licence (zone géographique, conditions de distribution…)
  • la non-concurrence à l’égard du franchiseur lorsque le contrat de franchise prend fin (si une telle clause le prévoit). 

 

Ouvrir une franchise immobilière est un projet stimulant, et convoité par de nombreux chefs d’entreprise. Cependant, comme nous l’avons vu, la réalisation d’un tel projet ne s’improvise pas. La profession d’agent immobilier étant réglementée, des conditions strictes doivent être respectées. Quant à l’ouverture d’une franchise, elle obéit à des règles spécifiques. Pour toutes ces raisons, il est recommandé de faire appel aux services d’un avocat spécialisé en droit de la franchise, qui saura vous conseiller et vous accompagner dans toutes vos démarches. 

Vous l’aurez compris, ces démarches peuvent être longues et fastidieuses mais Captain Contrat vous propose de s’occuper de ces formalités notamment pour créer votre entreprise.

Me Justine Ouazan-Bouhours
Écrit par Me Justine Ouazan-Bouhours
Droit des sociétés
Droit commercial
Après avoir exercé plusieurs années au sein de cabinets anglo-saxon (Freshfields Bruckhaus Deringer) et français (Altana) de premier plan en conseil et contentieux des affaires, ainsi que dans un cabinet parisien ayant une expertise reconnue en droit immobilier, j'ai crée ma propre structure. Mon cabinet intervient dans trois domaines principaux : conseil et contentieux des affaires, droit immobilier et de la construction et droit du tourisme. Compétence, réactivité, pragmatisme, rigueur et transparence, sont les valeurs du cabinet dont l’objectif est de répondre au mieux aux attentes de ses clients.
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