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L'essentiel de l'article
Qu’est-ce qu’un agent immobilier indépendant ?
L'agent commercial mandataire en immobilier, aussi appelé négociateur en immobilier ou mandataire immobilier, est un professionnel indépendant qui exerce une activité civile et non commerciale. Il agit comme intermédiaire entre l'agent immobilier et les acheteurs ou vendeurs de biens, sans être lié par un contrat de travail, mais par un contrat de mandat régi par le Code du commerce.
Ses missions principales comprennent :
- la recherche de biens immobiliers à vendre ou à louer ;
- la signature de mandats avec les propriétaires ;
- l'estimation des biens et la définition des prix avec le propriétaire ;
- la diffusion des annonces immobilières ;
- l'organisation et la conduite des visites ;
- la vérification des éléments techniques et financiers des transactions ;
- l'accompagnement jusqu'à la signature du compromis ou du bail.
Qui peut devenir agent immobilier indépendant ?
Le statut d'agent commercial mandataire est accessible sans condition de diplôme, mais plusieurs obligations légales encadrent la profession :
- souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) avec une garantie minimale de 75 000 € par an et une franchise maximale de 10 % des indemnités dues ;
- satisfaire aux conditions d'honorabilité (ne pas avoir subi de faillite personnelle ou d'interdiction de gérer) ;
- obtenir l'attestation collaborateur via le formulaire Cerfa n°15315*01 ;
- mentionner son statut d'agent commercial et son numéro RSAC sur tous les documents professionnels et publicités.
Quel est le salaire d'un agent immobilier indépendant ?
La rémunération d'un agent immobilier indépendant repose sur un système de commissionnement défini par le Code de commerce. L'agent a droit à une commission pour :
- toute opération conclue grâce à son intervention pendant la durée du contrat ;
- les opérations réalisées dans son secteur géographique attribué ;
- les transactions avec des clients qu'il a précédemment apportés ;
- les opérations conclues après la fin du contrat si elles sont principalement dues à son activité.
Selon l'article L134-9 du Code de commerce, la commission est acquise dès que le mandant ou le tiers a exécuté l'opération, ou aurait dû l'exécuter. Le paiement doit intervenir au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre de son acquisition. Le mandant doit fournir un relevé des commissions dues avec tous les éléments de calcul.
Quel statut juridique pour devenir agent immobilier indépendant ?
Se lancer en entreprise individuelle ou en micro-entreprise
L'activité d'agent commercial immobilier peut s'effectuer sous le statut de l'entreprise individuelle (EI) classique ou celui de la micro-entreprise. L'agent commercial indépendant exercera son activité en nom propre, c'est-à-dire que l'EI n'aura pas de personnalité juridique distincte. L'EI est idéal pour se lancer. Les formalités de création sont moins lourdes par rapport à celles d'une société commerciale car il n'est pas nécessaire de rédiger des statuts ou de déposer un capital social.
Toutefois, notez que pour le régime de la micro-entreprise, des plafonds de chiffre d'affaires s'appliquent pour les prestations de services :
La micro-entreprise convient aux activités avec peu de charges ou d'investissements.
Créer une société : une SASU ou une EURL
L'agent commercial indépendant en immobilier indépendant peut aussi créer une société : une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) ou une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Ces formes juridiques permettent à l'associé unique de bénéficier d'une responsabilité limitée à hauteur des apports au capital social. Il existe une différence cruciale entre la SASU et l'EURL sur le plan social. Le dirigeant d'une SASU est assimilé-salarié et bénéficie d'une protection sociale complète. À l'inverse, le gérant d'une EURL est travailleur non-salarié. L'inconvénient de ce statut est que le dirigeant est moins couvert, mais l'avantage est qu'il paye beaucoup moins de cotisations sociales sur sa rémunération (environ 80 % en SASU contre 45 % en EURL).
Quelles sont les 5 étapes pour devenir agent immobilier indépendant ?
Suivez ces étapes pour devenir agent immobilier indépendant.
Étape 1 : signer le contrat d'agent commercial
Le contrat d'agence commerciale est régi par les articles L134-1 à L134-17 du Code de commerce. Il doit respecter plusieurs points essentiels :
- Il est conclu dans l'intérêt commun des parties.
- Chaque partie peut exiger un écrit signé mentionnant tout le contenu du contrat et ses avenants.
- Il impose une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information.
- L'agent commercial est tenu d'exécuter son mandat en bon professionnel.
- Le mandant doit mettre l'agent en mesure d'exercer son activité.
Étape 2 : réaliser les formalités de création
Les démarches pour créer sa société
Pour créer une société commerciale, plusieurs formalités administratives et légales doivent être réalisées pour assurer la conformité et la légitimité de l'entreprise.
- Tout d'abord, il est nécessaire de choisir la forme juridique de la société, telle que la SASU ou l'EURL, en fonction des besoins et des objectifs de l'entrepreneur.
- Ensuite, il faut rédiger les statuts de la société, qui définissent les règles de fonctionnement, les droits et obligations des associés, ainsi que les modalités de gestion. Ces statuts doivent être signés par tous les associés et déposés au greffe du tribunal de commerce.
- Par ailleurs, il est impératif de constituer le capital social de la société, qui peut être en numéraire ou en nature, et d'ouvrir un compte bancaire professionnel pour y déposer ce capital. Une fois ces étapes accomplies, il est nécessaire de publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales pour informer le public de la création de la société.
- Enfin, l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) est requise pour obtenir un numéro SIRET, qui officialise l'existence légale de l'entreprise.
Les démarches pour créer son EI ou sa micro-entreprise
Pour créer votre entreprise individuelle classique ou votre micro-entreprise, une seule démarche sera nécessaire : déclarer son activité au guichet unique, en vue de l'immatriculation. Le guichet unique vous transmettra un extrait K et communiquera aux différents organismes les informations relatives à la création de votre EI (à l'Urssaf, au service des impôts).
Étape 3 : obtenir l'attestation collaborateur
L'attestation est demandée par l'agent immobilier mandant à la CCI via le formulaire Cerfa n°15315*01. Les conditions d'obtention incluent :
- la vérification de votre honorabilité ;
- la justification de l'assurance RCP ;
- l'existence d'un contrat de mandat valide.
La validité de l'attestation collaborateur est limitée à la durée de votre contrat de mandat.
Étape 4 : respecter les obligations légales d'exercice
Dans le cadre de votre activité, vous avez pour interdiction de :
- recevoir ou détenir des fonds ;
- donner de consultations juridiques ;
- rédiger des actes sous seing privé (sauf les mandats) ;
- diriger un établissement, une succursale ou une agence immobilière.
En tant qu'agent immobilier indépendant, vous avez plusieurs obligations de publicité : mentionner son statut d'agent commercial et son numéro RSAC sur tous les documents professionnels et publicités.
Étape 5 : gérer sa relation contractuelle
Le contrat d'agent commercial immobilier définit vos droits et obligations, notamment :
- la durée et les modalités de rupture :
- le préavis d'un mois la première année ;
- le préavis de 2 mois la deuxième année ;
- le préavis de 3 mois la troisième année et au-delà.
- les commissions sur la base des opérations conclues grâce à votre intervention ou sur celle des clients que vous avez apportés ;
- les conditions de règlement : le plus souvent, au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre d'acquisition.
- les règles concernant les conditions de rupture dues en cas de cessation du contrat d'agent commercial immobilier (sauf faute grave) :
- Le délai de réclamation des indemnités de rupture et les modalités de calcul (fréquemment, elles sont déterminées sur la base des commissions des dernières années).
En résumé
- Le statut d'agent commercial mandataire est strictement encadré par le Code de commerce. Il prévoit des obligations précises d'inscription, d'assurance et de formation continue.
- La rémunération est exclusivement à la commission, avec des droits protégés par la loi, notamment pour les opérations post-contrat et l'indemnité de rupture (à réclamer dans un délai d'un an).
- L'exercice s'effectue obligatoirement en entreprise individuelle (EI) depuis 2022.
