Ouvrir une agence immobilière : les 7 étapes (2024)

L'essentiel de l'article

Il y a 7 étapes à suivre pour créer une agence immobilière :

• trouver un nom commercial
• choisir une forme juridique
• créer l'entreprise
• obtenir une carte professionnelle
• souscrire une garantie financière
• choisir entre une agence indépendante et la franchise
• trouvel un local adapté

Étape 1 : trouver un nom commercial pour son agence immobilière

La première étape pour créer une entreprise consiste à choisir un nom commercial. Pour choisir le nom commercial adéquat, optez pour un nom qui se rapproche le plus de votre activité et qui demeure simple et sobre.

Il est aussi recommandé d’effectuer une recherche d’antériorité (vérifier que le nom commercial ne fait pas l’objet d’un dépôt de marque) auprès de l’Institut National de la Propriété Intellectuelle (INPI) pour éviter les poursuites.

Étape 2 : choisir la forme sociale de son agence immobilière

En bref

La profession d'agent immobilier est réglementée. Il n'est pas possible d'ouvrir une agence immobilière en auto-entreprise. Si vous souhaitez entreprendre seul, vous pouvez vous tourner vers l'EURL ou la SASU. Si vous souhaitez vous associer, la SAS et la SARL sont deux formes sociales adaptées pour ouvrir une agence immobilière.

L’auto-entreprise

Un agent immobilier indépendant ne peut pas être auto-entrepreneur. En effet, cette profession est réglementée.

En revanche, un agent commercial en immobilier peut utiliser ce statut. L'agent commercial peut intervenir sur la partie commerciale, mais ne peut pas rédiger les documents administratifs et juridiques.  

La SASU ou l'EURL

S'il n'est pas possible d'exercer en tant qu'agent immobilier en auto-entreprise, cela ne signifie pas qu'il n'est pas possible d'exercer cette profession sans s'associer. La solution la plus simple consiste à créer une société commerciale unipersonnelle comme une SASU ou une EURL : 

• SASU (société par actions unipersonnelle) : la SASU est une SAS avec un seul associé. La SASU est soumise par défaut à l'impôt sur les sociétés. Le capital social minimum pour créer une SASU est d'1 euro. Le président de la SASU bénéficie du régime social des assimilés salariés. Ce régime a l'avantage d'offrir une bonne protection sociale au dirigeant, mais coûte relativement cher à la société (environ 80% du salaire net).
• L'EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) : l'EURL est soumise par défaut à l'impôt sur le revenu. Cela signifie que les bénéficies générés sont imposés directement sur les revenus de l'associé unique. Ce dernier bénéficie du régime social des travailleurs non salariés (TNS). Ce régime social offre une protection sociale plus faible qu'en SASU mais permet de réduire le taux de cotisations sociales (environ 45% du salarie net). 

La SAS ou la SARL

• SARL (société à responsabilité limitée) : forme juridique la plus utilisée en France en ce qui concerne les agences immobilières de petite taille puisque son capital initial est fixé à 1 € et les démarches de création d'entreprise restent simples ;
• SA (Société anonyme) : s’adresse à des projets d’une plus grande ampleur et nécessitant un investissement conséquent. Son capital initial est fixé à 37 000 euros et elle nécessite au moins 7 associés ;

• SAS (Société par actions simplifiée) : forme sociale ne nécessitant aucun capital minimum et peut être constituée par une unique personne (SASU). Elle est à mi-chemin entre la SARL et la SA, puisqu’elle confère une sécurité financière minimum et un fonctionnement simplifié. Créer son entreprise sous cette forme peut donc s'avérer judicieux. 

Voici un tableau comparatif des différentes formes juridiques pour ouvrir une agence immobilière :

Étape 3 : créer la société immobilière 

Il y a 5 étapes à suivre pour créer une société commerciale :

• rédiger les statuts de l'agence immobilière ;
• déposer le capital social ;
• publier un avis de constitution ;
• déposer un dossier sur le guichet unique des formalités ;
• procéder à l'immatriculation de la société ;
  

Étape 4 : Obtenir une carte professionnelle pour exercer en tant qu'agent immobilier

Qui peut obtenir une carte professionnelle d'agent immobilier ? 

Pour exercer en tant qu’agent immobilier, une carte professionnelle est nécessaire. Pour l’obtenir, un justificatif de compétence ou d’expérience vous sera demandé.

Deux voies permettent de devenir agent immobilier indépendant. Il peut s’agir d’un diplôme ou d’une expérience professionnelle :

• Diplôme niveau Bac +3 (droit, économie ou commerce), obtenu en université ou dans une école supérieure ;
• DUT carrières juridiques, spécialisation immobilière ;
• BTS professions immobilières ou comptabilité-gestion ;
• Diplôme d’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.

Devenir agent immobilier sans diplôme est possible, toutefois, il faudra justifier :

• D'une expérience professionnelle de 3 ans minimum si vous êtes titulaire du Baccalauréat ;

• D'une expérience professionnelle de 10 ans sous la direction d'un titulaire de la carte professionnelle si vous n’avez pas obtenu le Baccalauréat. Cette durée est réduite à 4 ans si vous aviez le statut de cadre dans cette expérience professionnelle. 

Quelles sont les démarches à effectuer pour obtenir la carte professionnelle ?

Pour obtenir la carte professionnelle, vous devez vous adresser à la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) qui est la seule autorité habilitée à vous la délivrer. Il faut joindre à la demande un certain nombre de documents : 

• attestation de garantie financière ; 
• attestation d'assurance (RC pro) ;
• copie de la pièce d'identité du demandeur ; 
• copie du diplôme ou d'une preuve de l'expérience professionnelle

La carte peut avoir au total 6 mentions (qu’il est possible de cumuler) : transaction sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, syndic de copropriété, marchand de listes, prestations touristiques et prestation de services.

Étape 5 : souscrire une garantie financière

Les agents immobiliers ont l'obligation de souscrire une garantie financière. Cette obligation a pour but de protéger les fonds des clients en cas de défaillance ou de fraude de l'agence immobilière.

La loi a imposé des montants minimums pour cette garantie financière : 30 000 euros pour les deux premières années d’activité, puis 110 000 euros pour les années suivantes.

Pour souscrire à une garantie financière, il est possible de s’adresser à une banque, compagnie d’assurance ou établissement de crédit, ce qui suppose de fournir une caution pour le lancement de votre activité d’agent immobilier.

Étape 6 : choisir entre une agence immobilière indépendante et une franchise 

Ces deux modèles ont des avantages et des inconvénients. En revanche, les démarches administratives sont identiques.

Une agence immobilière indépendante

Le principal avantage est bien évidemment de pouvoir gérer soi-même son agence, d’être son propre patron et de ne rendre de compte à personne.

Cependant, créer sa propre agence immobilière nécessite de nombreux efforts, autant personnels que financiers. Les premières années sont déterminantes et cruciales pour l’avenir. Il faudra proposer une forte valeur ajoutée et être très attractif pour vous forger une réputation et attirer ainsi avec confiance vos premiers clients.

Une agence immobilière en franchise

Lancer une agence immobilière en franchise peut être avantageux. Vous profiterez de la notoriété de la franchise en vous intégrant à son réseau. Une marque reconnue est plus facilement accessible et suscite la confiance. De plus, le franchiseur peut vous offrir des formations et approfondir votre compréhension du marché local.

Cependant, l’accès à une franchise engendre certains coûts, comme des droits d’entrée et/ou une redevance en échange de l’utilisation de la marque. Un pourcentage de vos ventes devra aussi être versé au franchiseur.

Étape 7 : choisir des locaux pour ouvrir votre agence immobilière

Pour ouvrir votre agence immobilière, il faut vous poser des questions au préalable : quel budget ? Quelle surface ? Un achat ou une location ? Quelle zone géographique ?

Définir votre besoin

Vous devez définir vos besoins ainsi que ceux de votre future clientèle. Il faut ainsi définir cette dernière : qui visez-vous ? Des particuliers ou des entreprises ? La zone géographique ainsi que l’espace dont vous aurez besoin devront être déterminés aussi.

Il est conseillé de choisir un local doté d’une grande vitrine où vous pourrez afficher le plus d’annonces possibles. De plus l’intérieur doit être assez spacieux avec une salle d’accueil pour vos clients.

Quel emplacement ?

L'emplacement du local est important pour le succès de votre agence immobilière. Il est fortement recommandé de s'implanter en centre-ville, dans un lieu fréquenté. Cela permet d'attirer l'attention des passants et d'augmenter les chances que votre clientèle potentielle remarque votre agence. En effet, être situé dans une zone où les gens passent régulièrement devant votre vitrine peut considérablement accroître votre notoriété et attirer de nouveaux clients.

Le choix de la ville en elle-même est aussi très important. C’est pour cela qu'une étude de marché au préalable est nécessaire s’agissant du nombre de vos concurrents et du marché de l’immobilier de manière générale.

En résumé

• Ouvrir une agence immobilière implique davantage d'investissements et de préparation que de se lancer en tant qu'agent immobilier.
• Choisir un local, prévoir les assurances professionnelles, les garanties mais aussi travailler tout son réseau pour assurer une connaissance et une réactivité sur le marché sont autant d'étapes à ne pas négliger.
• Choisir sa forme juridique : allez-vous vous lancer seul ? Ou avec des associés ?
• Il est également possible de lancer et ouvrir son agence immobilière de zéro ou préférer rejoindre un réseau d'agences franchisées afin de bénéficier d'une notoriété et d'un réseau déjà établi.