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Ouvrir une agence immobilière : 7 étapes pour y arriver !

Créer une agence immobilière
Créer une agence immobilière

Ouvrir une agence immobilière n’est pas chose difficile dès lors que l’on sait comment faire. En effet, contrairement à d’autres activités, ouvrir une agence immobilière ne nécessite pas les mêmes exigences en matière d’investissement et de personnel (les agents immobiliers demeurent des agents commerciaux non-salariés). Afin de clarifier ceci, cette fiche pratique vous explique les différentes étapes nécessaires pour savoir comment créer son entreprise.

 

 
✍️ En résumé
  • Ouvrir une agence immobilière implique davantage d'investissements et de préparation que de se lancer en tant qu'agent immobilier. 
  • Choisir un local, prévoir les assurances professionnelles, les garanties mais aussi travailler tout son réseau pour assurer une connaissance et une réactivité sur le marché sont autant d'étapes à ne pas négliger 
  • Choisir sa forme juridique : allez-vous vous lancer seul ? Ou avec des associés ? 
  • Il est également possible de lancer et ouvrir son agence immobilière de zéro ou préférer rejoindre un réseau d'agences franchisées afin de bénéficier d'une notoriété et d'un réseau déjà établi. 

 

1. Ouvrir une agence immobilière : choisir un nom commercial

 

Comme toute constitution d’entreprise, le choix du nom commercial est l’étape primordiale. Si le nom de votre entreprise n’est pas vendeur, personne ne risque de faire appel à vos services, ce qui est d’autant plus problématique lorsque vous n’êtes pas seul(e) sur le marché. Pour choisir le nom commercial adéquat, optez pour un nom qui se rapproche le plus de votre activité et qui demeure simple et sobre, ce qui vous conférera un côté sérieux.
Il est aussi recommandé d’effectuer une recherche d’antériorité (vérifier que le nom commercial ne fait pas l’objet d’un dépôt de marque) auprès de l’Institut National de la Propriété Intellectuelle (INPI) pour éviter les poursuites

A savoir : le nom commercial ne correspond pas forcément à la dénomination sociale de votre entreprise. Le nom commercial est assimilé à une marque ou enseigne, c’est ce que perçoit le client, alors que la dénomination sociale correspond au nom de la société qui est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Pour faire simple, la dénomination sociale constitue le socle juridique tandis que le nom commercial est ce qui vous permet de vendre.

 

2. Choisir la forme sociale de son agence immobilière

 

  Se lancer seul  Se lancer à plusieurs
Entreprise individuelle / microentreprise ✔️ Oui  Impossible de se lancer à plusieurs en entreprise individuelle ou microentreprise. 
SASU / EURL  ✔️ Oui  Non, il s'agit de sociétés unipersonnelles. Si plusieurs associés se lancent, il s'agira d'un SAS ou une SARL 
SAS / SARL  Non, les SAS et SARL sont des sociétés pluripersonnelles. Si l'associé se lance seul, il s'agira d'une SASU ou d'une EURL  ✔️ Oui 

 

L’entreprise individuelle

 

Il est possible d’ouvrir une agence immobilière sous la forme d’une entreprise individuelle (EI). Cette structure juridique présente un double avantage : aucun capital initial n’est exigé et les démarches à accomplir sont relativement simples.
En optant pour l’EI, vos biens et ceux de votre entreprise ne feront plus qu’un (responsabilité illimitée), ce qui signifie que votre patrimoine personnel est engagé, comme cautionnement, dans la création de votre activité et la constitution de vos actifs.

Un agent immobilier indépendant peut-il être auto entrepreneur ? Tandis qu'un agent commercial en immobilier peut être auto entrepreneur, ce n'est pas le cas d'un agent immobilier !

 

✏️ A noter
Actualité - Statut unique de l’entrepreneur individuel (2022) 

 

Depuis le 14 février 2022, le nouveau statut unique de l'entrepreneur individuel est entré en vigueur et marque également la suppression du statut de l'EIRL.

Avec ce nouveau statut unique plus protecteur, le patrimoine personnel de l'entrepreneur individuel est de plein droit séparé de son patrimoine professionnel.

Les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 15 mai 2022 et s'appliquent à tous les entrepreneurs individuels en exercice, mais uniquement pour les créances qui seront nées à compter de cette date.

Loi 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante

 

La société pluripersonnelle

 

  • SARL (société à responsabilité limitée) : forme juridique la plus utilisée en France en ce qui concerne les agences immobilières de petite taille puisque son capital initial est fixé à 1 € et les démarches de création d'entreprise restent simples ;
  • SA (Société anonyme) : s’adresse à des projets d’une plus grande ampleur et nécessitant un investissement conséquent. Son capital initial est fixé à 37 000 euros et elle nécessite au moins 7 associés ;
  • SAS (Société par actions simplifiée) : forme sociale ne nécessitant aucun capital minimum et peut être constituée par une unique personne (SASU). Elle est à mi-chemin entre la SARL et la SA, puisqu’elle confère une sécurité financière minimum et un fonctionnement simplifié. Créer son entreprise sous cette forme peut donc s'avérer judicieux. 

 

 

3. Créer sa société immobilière : procédure

 

Une fois la forme sociale choisie, vous pouvez adresser une demande d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette demande peut se faire en ligne sur le site Infogreffe ou en vous rendant directement au Tribunal de commerce le plus proche.
Pour créer votre structure vous devez ensuite :

  • Déclarer votre activité auprès de la préfecture,
  • Déposer vos statuts rédigés et signés,
  • Ouvrir un compte pour votre société,
  • Déposer le capital nécessaire,
  • Ouvrir un compte séquestre,
  • Acquérir un livre de tenue de compte.

 

4. Obtenir une carte professionnelle pour exercer en tant qu'agent immobilier

 

Pièces justificatives

 

Pour exercer en tant qu’agent immobilier, une carte professionnelle est nécessaire. Pour l’obtenir, un justificatif de compétence ou d’expérience vous sera demandé.

Deux voies permettent de devenir agent immobilier indépendant. Il peut s’agir d’un diplôme ou d’une certaine expérience professionnelle :

  • Diplôme niveau Bac +3 (droit, économie ou commerce), obtenu en université ou école supérieure 
  • DUT carrières juridiques, spécialisation immobilière ;
  • BTS professions immobilières ou comptabilité-gestion ;
  • Diplôme d’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation ;

 

Devenir agent immobilier sans diplôme est possible, toutefois, faute de diplôme, il faudra justifier :

  • D'une expérience professionnelle de 3 ans minimum si vous êtes titulaire du Baccalauréat ;
  • À défaut, d'une expérience professionnelle de 10 ans si vous n’avez pas obtenu le Baccalauréat.

 

Démarches pour obtenir la carte professionnelle

 

Pour obtenir la carte professionnelle, vous devez vous adresser à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) qui est la seule autorité habilitée à vous la délivrer.
La demande est destinée au président du CCI territorialement compétent soit du lieu du siège du demandeur (si c’est une personne morale), soit du lieu de son principal établissement (si c’est une personne physique).
Votre demande doit être déposée contre décharge et peut également être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
La durée de vie d’une carte professionnelle est de 3 ans (contre 10 ans auparavant).
La carte peut avoir au total 6 mentions (qu’il est possible de cumuler) : transaction sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, syndic de copropriété, marchand de listes, prestations touristiques et prestation de services.

 

5. Lancer son agence immobilière : Ouvrir un compte séquestre

 

En matière d’immobilier, l’agent qui compte détenir ou déposer des fonds doit obligatoirement ouvrir un compte séquestre qui est affecté uniquement à la réception des fonds provenant de cette activité.
Ouvrir un compte séquestre est une opération réalisable auprès d’une banque ou établissement de crédit.
Le séquestre correspond à la somme d’argent versée au jour de la signature de la promesse de vente afin de démontrer que l’acheteur peut acquérir le bien. Il prouve aussi la capacité financière de l’acheteur et servira d’élément du paiement final du prix de vente au jour de la signature de l’acte authentique (acte émanant d’un notaire ou huissier).

ATTENTION : l’agent immobilier doit présenter le chèque de séquestre à l’encaissement, faute de quoi, sa responsabilité pourrait être engagée.

 

6. Quelles assurances pour les professionnels de l'immobilier ?

 

En France, la loi impose aux professionnels de l’immobilier de souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) qui vous protège en cas de risques pécuniaires importants, de dommages corporels et matériels subis dans le cadre de votre activité.

ATTENTION : un contrat doit être souscrit pour chaque agence et pour chaque agent. Le seuil minimal de garantie est fixé par la loi à 76 224,51 € par année et par assuré.

 

7. Quelles garanties ?

 

Dès lors que vous projetez de détenir des fonds, des effets ou des valeurs pour le compte de vos mandants (acheteurs, vendeurs, locataires, copropriétaires, etc.), il est obligatoire de souscrire une garantie financière. Cette garantie a pour but d’assurer que les fonds déposés dans votre agence soient restitués à votre client en cas de problème.
Le montant de la garantie financière doit être au moins égal aux sommes que vous devez. La loi a imposé des montants minimums : 30 000 euros pour les deux premières années d’activité, puis 110 000 euros pour les années suivantes.


A savoir : il est possible de se soustraire à cette obligation à condition de signer un acte selon lequel vous vous engagez, sur l’honneur, à ne pas toucher de fonds durant l’exercice de votre activité. Votre carte professionnelle portera alors mention de cet engagement. Cependant, il est peu envisageable d’ouvrir une agence immobilière sans jamais ne percevoir de fonds.
Pour souscrire à une garantie financière, il est possible de s’adresser à une banque, compagnie d’assurance ou établissement de crédit, ce qui suppose de fournir une caution pour le lancement de votre activité d’agent immobilier.

A coté de ces nombreuses démarches juridiques et administratives obligatoires, il y a d’autres étapes qu’il faut connaitre et surtout qu’il ne faut pas négliger.

 

8. Une connaissance du marché de l’immobilier

 

En France il y a une baisse du renouvellement de logement de la part des ménages, du fait de l’augmentation du coût de l’immobilier et des fluctuations sociales non négligeables. Cependant toutes les zones géographiques ne se valent pas et le marché immobilier n’est pas le même partout. 

Un étude de marché doit ainsi être menée, quant au nombre d’agences immobilières dans la zone où vous souhaitez vous installer, mais aussi quant au coût de l’immobilier ainsi que les réelles opportunités existantes.

 

9. Ouvrir une agence immobilière  indépendante ou franchisée ?

 

Ces deux modèles ont des avantages et des inconvénients, tandis que les démarches administratives sont identiques.

 

Une agence immobilière indépendante

 

Le principal avantage est bien évidemment de pouvoir gérer soi-même son agence, d’être son propre patron et de ne rendre de compte à personne.

Cependant créer sa propre agence immobilière nécessite de nombreux efforts, autant personnels que financiers. Les premières années sont déterminantes et cruciales pour l’avenir. Il faudra proposer une forte valeur ajoutée et être très attractif pour vous forger une réputation et attirer ainsi avec confiance vos premiers clients.

 

Une franchise

 

Ouvrir une agence immobilière franchisée peut se révéler intéressant. Vous bénéficierez de la réputation de la franchise, car vous vous intégrez à ce réseau. Une marque connue est plus accessible car inspire plus de confiance. L’autre avantage est qu’un franchiseur peut vous proposer des formations mais aussi renforcer votre connaissance du marché environnant.

Cependant l’accès d’une franchise engendre certains coûts, comme des droits d’entrée et/ou une redevance en échange de l’utilisation de la marque. Un pourcentage de vos ventes devra aussi être versé à la franchise.

 

10. Le choix des locaux pour ouvrir votre agence immobilière

 

Pour ouvrir votre agence immobilière, il faut vous poser des questions au préalable : quel budget ? Quelle surface ? Un achat ou une location ? Quelle zone géographique ?

 

Définir votre besoin

 

Vous devez définir vos besoins ainsi que ceux de votre future clientèle. Il faut ainsi définir cette dernière : qui visez-vous ? Des particuliers ou des entreprises ? La zone géographique ainsi que l’espace dont vous aurez besoin devront être déterminés aussi.

Il est conseillé de choisir un local doté d’une grande vitrine où vous pourrez afficher le plus d’annonces possibles. De plus l’intérieur doit être assez spacieux avec une salle d’accueil pour vos clients.

 

Quel emplacement ?

 

Votre local doit être stratégiquement choisi. Il est conseillé de s’implanter en centre ville, ou du moins là où votre potentielle clientèle est susceptible de passer devant votre agence immobilière.

Le choix de la ville en elle-même est aussi très important. C’est pour cela qu'une étude de marché au préalable est nécessaire s’agissant du nombre de vos concurrents et du marché de l’immobilier de manière générale.

Après avoir brassé l’ensemble de ces longues étapes, se faire accompagner pour la création de votre entreprise, à savoir votre agence immobilière est conseillé dans la mesure où certaines peuvent vous échapper. C’est un investissement à longue durée car cela permet d’éviter les mauvaises surprises et les éventuels litiges qui pourraient survenir mais surtout de pouvoir avoir un conseil sur-mesure selon vos besoins, votre situation et vos attentes. 

 

Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier
Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.
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