Comptabilité SCI : tout comprendre des obligations en 4 minutes

Pour gérer un bien immobilier à plusieurs ou pour anticiper la transmission de votre patrimoine, vous envisagez de constituer une société civile immobilière (SCI).

Rapidement, vous vous posez des questions sur les modalités de gestion de cette structure et notamment sur la comptabilité. Est-il obligatoire de tenir une comptabilité en SCI ? Existe-t-il un intérêt à le faire ? Le régime est-il différent si la SCI est soumise à l’IS plutôt qu’à l’IR?

La loi impose-t-elle une comptabilité pour la SCI ?

Un bref rappel sur les caractéristiques de la SCI s’impose. Ce type de société est en principe soumis à l'impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices qu’elle réalise et qui font l’objet d’une distribution seront ensuite imposés sur votre propre feuille d’impôt et celle de vos associés, au titre des revenus fonciers. C’est ce que l’on appelle une fiscalité transparente.

Du fait de cette translucidité, il ne pèse sur vous aucune obligation comptable comme celle qui existe pour les sociétés commerciales. La SCI n’a donc pas à tenir de comptes classiques sous la forme de bilan, compte de résultat et annexe.

Elle doit simplement tenir à jour une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire un simple document dans lequel sont répertoriés les recettes et les dépenses chronologiques.

Néanmoins, elle a l’obligation, par le biais du gérant, de déclarer ses résultats à chaque fin d’exercice social. En parallèle, en tant qu’associé, vous devrez faire figurer dans votre feuille d’impôt les revenus provenant de la SCI. À la fin de chaque exercice, le montant des recettes et des dépenses fait apparaître un solde qui doit être le même que celui du compte bancaire de la SCI.

Si vous pensez devenir gérant de la SCI, alors sachez qu’une obligation pèsera sur vous : rendre des comptes sur sa gestion et les faire approuver au moins une fois par an au moyen d’un rapport. Vous risquez d’être révoqué pour faute si vous ne vous conformez pas à cette obligation, d’où l’intérêt, en pratique, de tenir une comptabilité de la SCI.

Pourquoi vaut-il mieux prévoir de tenir une comptaBILITE de la SCI ?

Outre le fait d'engager votre responsabilité en tant que gérant, tenir une comptabilité de la SCI vous permettra de :

• Vous prémunir contre toute action de l’administration fiscale. En l’absence de comptabilité, cette dernière a déjà pu considérer que la SCI était fictive, entraînant ainsi la nullité de la société.
• Rendre opposables au fisc le montant des sommes dues par les associés au fisc, s’il existe des comptes courants d’associés, qui viendront en déduction de la plus-value en cas de cession des parts sociales.
• Assurer convenablement le suivi des apports des associés dans un capital social libéré en différé et ainsi répartir correctement les bénéfices
  
  

Les obligations diffèrent-elles pour une SCI soumise à l’IS ?

Au moment où vous créez votre SCI, vous avez la possibilité de la soumettre à l’IS plutôt qu’à l’IR, pour qu’elle supporte la taxation des bénéfices. Attention à bien réfléchir avant, ce choix étant en effet irrévocable.

Si vous optez pour une SCI à l’IS, la loi vous impose, comme aux sociétés commerciales, de tenir une comptabilité en partie double, dite aussi comptabilité d’engagement. Plus rigoureuse que la comptabilité de trésorerie, elle vous impose de suivre les prescriptions d’un plan comptable professionnel. En clair, il vous appartient, en tant que gérant de :

• Tenir à jour les différents journaux, comme le journal des opérations diverses, celui des achats, celui des ventes, celui de banque…
• Tenir et conserver le grand livre (les opérations de débit et de crédit par numéro de compte)
• Tenir à jour le livre-journal en enregistrant chronologiquement les opérations comptables d’achat et de vente
• Tenir le livre d’inventaire
• Dresser le bilan des factures non payées à la clôture de l’exercice, des charges à payer…

Il vous faudra donc disposer de solides connaissances en comptabilité, ou au moins utiliser un logiciel spécialisé, voir même faire appel à un professionnel.

Dans quels autres cas faut-il tenir une comptabilité d’engagement pour une SCI ?

La SCI à l’IS n’est pas le seul cas dans lequel la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire, il en va de même si :

• L’un de vos associés, qu’il soit personne physique ou moral, est soumis au régime d’imposition des bénéfices industriels (BIC) et commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés
• Si vous prévoyez cette obligation dans une clause des statuts
• Si la SCI exerce une activité commerciale, comme c’est le cas des SCI de placement ou les SCI de construction-vente
• Si vous et vos associés faites le choix d’assujettir la SCI à la TVA
• Si la SCI dépasse deux des trois seuils suivants : total du bilan annuel supérieur à 1 550 000 €.
• Si le chiffre d’affaires annuel supérieur est à 3 100 000 €.
• Si l'effectif des salariés de la SCI est supérieur à 50.

Comment gérer sa comptabilité en SCI? est-il nécessaire de recourir à un expert-comptable ?

Nous le disions plus haut, si vous devez tenir une comptabilité commerciale, vous avez tout intérêt à vous équiper d’un logiciel spécialisé. Préférez un programme simple, qui ne nécessite pas que vous possédiez en plus des compétences d’informaticien pour vous en servir !

En outre, soyez rigoureux et maintenez votre comptabilité à jour, pour être dans les clous avec l’administration fiscale. Optez pour un rythme qui correspond à celui de l’activité de la SCI : quotidien, trimestriel…

Prévoyez un planning pour ne pas oublier d’échéances fondamentales, comme la déclaration de TVA si la SCI y est assujettie ou la date de réalisation des comptes annuels.

Le recours à un expert-comptable n’est certes, pas obligatoire, même si vous devez tenir une comptabilité commerciale, mais en confiant cette responsabilité à un professionnel dont c’est le métier, vous restez concentré sur votre cœur de métier… Et c’est lui qui endossera les éventuelles fautes commises dans la gestion !

Vous savez maintenant tout sur les obligations comptables qui vous incombe une fois que vous aurez créé votre SCI. Si vous avez besoin d’aide pour concrétiser votre projet, Captain Contrat vous propose un accompagnement complet jusqu’à son immatriculation.