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SCI et marchand de biens : est-ce possible ?

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Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier
Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.
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Vous souhaitez exercer une activité de marchand de biens et vous ne savez pas quel statut adopter ? Vous vous demandez si le statut et donc la création de Société Civile Immobilière (SCI) peut convenir à cette activité ? Souvent, devenir marchand de biens implique des démarches assez contraignantes. raison pour laquelle beaucoup de personnes se demandent si cette activité est possible avec la SCI qui s’occupe principalement de la gestion des biens immobiliers. Découvrez des éléments de réponses à vos questions sur la SCI et le marchand de biens dans cet article.

 


Tout ce qu’il faut savoir sur la profession du marchand de biens

 

L’activité de marchand de biens consiste à l’achat et la revente de biens immobiliers en vue de réaliser une plus-value à court terme. Il s’agit d’une activité commerciale qui peut s’étendre sur l’achat et la revente de fonds de commerce ou de parts de Société Civile Immobilière.

Agent immobilier et marchand de biens : quelles différences

 L’agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire dans les activités de transactions immobilières. Contrairement à lui, le marchand de biens représente le propriétaire du bien à revendre. L’agent immobilier peut percevoir un pourcentage sur la vente ou la mise en location d’un bien qui représente sa rémunération pour la prestation. À l’inverse, le marchand de biens détient une acquisition à court terme pour ensuite revendre sur le marché après travaux de rénovation si nécessaire en vue de réaliser une plus-value. Il peut donc acquérir et valoriser un bien en effectuant des travaux de rénovation pour augmenter sa plus-value.

Les critères à remplir pour devenir marchand de biens

 La profession de marchand de bien n’exige pas une qualification ni diplôme professionnel cependant, il faut disposer d’une solide connaissance du secteur immobilier afin de limiter les risques de pertes qui pourraient se présenter. Il faut noter également qu’un marchand de biens doit remplir les conditions suivantes :

  • Avoir une intention spéculative : il revient à l’administration fiscale d’apprécier ce critère en fonction du délai écoulé entre les actions d’achat et celles de reventes, le montant des plus-values, et la situation géographique.
  • Effectuer l’activité d’achat et de revente habituellement : pour être qualifiés de marchand de biens, l’achat et la revente devront constituer une activité habituelle. Il ne s’agit pas d’un achat pour un usage personnel.

 

Certaines professions ne sont pas compatibles avec le statut de marchand de biens. Il s’agit notamment :

  • D’huissier de justice
  • De notaire
  • D’avocat
  • D’expert-comptable
  • De pharmacien
  • De commissaires-priseurs
  • D’architecte

 

Le statut SCI et la profession de marchand de biens sont-ils compatibles ?

 

La Société Civile Immobilière (SCI) est destinée à la réalisation des investissements immobiliers comme la location ou la gestion d’un bien immobilier. Elle ne peut pas exercer une activité commerciale. Toutefois, le marchand de biens est quant à lui, une activité commerciale soumise aux règles juridiques et fiscales s’appliquant à la vente d’un bien immobilier, d’une copropriété, d’une construction… En bref, le statut de la SCI et le métier de marchand de biens sont incompatibles.

Néanmoins, la SCI peut convenir uniquement dans le cas d’un achat de biens immeubles en vue de la location non meublée. La location meublée est elle aussi une activité commerciale donc interdite pour une SCI.

Dans la mesure où vous souhaitez acheter pour la construction et la revente, vous pouvez opter pour la SCI Construction Vente, mais dans ce cas, il vous faut créer une SCCV pour chaque opération effectuée.

 

✍️ Bon à savoir

 

L’activité d’achat-revente en SCI est tolérable si elle intervient de façon ponctuelle et qu’il ne s’agit pas d’un objectif recherché.

 

 

Marchand de biens et statut d’auto entrepreneur : est-ce possible ?

 

Vous avez la possibilité d’exercer en tant que marchand de biens sous le statut d'auto-entrepreneur. Néanmoins, ce statut n’est pas recommandé pour deux raisons principales.

  • D’abord par rapport à la responsabilité personnelle : en effet, le statut d’auto entrepreneur n’offre aucune protection de vos patrimoines personnels en cas de saisie réalisée par vos créanciers professionnels. D’autant plus que l’activité de marchand de biens implique un budget important.
  • Ensuite, par rapport au seuil du chiffre d’affaires : le statut d’auto entrepreneur exige le respect d’un plafond de chiffre d’affaires, qui ne doit pas dépasser 176 200 euros. Si vous excédez ce seuil dans le cadre de la cession d’un bien immobilier, vous perdez le régime de micro entrepreneur.

 

Le statut d'auto-entrepreneur limite vos investissements, ce qui n’est pas du tout avantageux du côté production.

 

Quel statut juridique pour un marchand de biens ?

 

Le statut juridique du marchand de biens est fixé par le code général des impôts. Étant donné que le marchand de biens peut être qualifié comme une activité commerciale, le statut de société commerciale est le plus adapté. En créant une société, vous créez une autre entité et votre responsabilité financière est limitée à la hauteur de vos apports. Vos patrimoines personnels seront donc protégés. Lorsque vous êtes le seul associé, vous pouvez opter pour la SASU ou l’EURL. Si plusieurs personnes sont associées dans vos projets, vous pouvez choisir la SAS ou celui de SARL.

Le statut SAS pour une activité de marchand de biens

La SAS offre un cadre juridique plus souple et plus adapté pour le marchand de biens. Les dirigeants de la SAS sont affiliés au régime général de la sécurité sociale sous le statut assimilé-salarié. De plus, l’entrée de nouveau salarié est beaucoup plus facile avec le statut de la SAS.

Le statut de SARL pour une activité de marchand de biens

Le statut de la SARL exige l’accomplissement de certaines dispositions et implique un formalisme contraignant. Toutefois, les associés de la SARL bénéficieront d’une plus grande protection.

Création d’une SASU ou d’une EURL pour un marchand de biens

L’EURL et la SASU constituent des formes de sociétés à associé unique. Ils représentent les formes unipersonnelles de la SARL et de la SAS. L’EURL et la SASU possèdent un fonctionnement simple par rapport à la SARL et la SAS.

 

Quelles sont les démarches pour créer une société de marchand de biens ?

 

La SCI est incompatible avec le marchand de biens. Il vous incombe de choisir un statut adapté pour exercer ce type d’activité. Vous pouvez opter pour la SARL, la SAS, la SASU ou encore l’EURL. Pour ce faire, il vous faut vous rapprocher du CFE compétent pour créer votre société. Les pièces administratives suivantes vous seront demandées :

  • Un exemplaire des statuts juridiques
  • Le certificat de dépôt de capital
  • Une pièce d’identité et une déclaration de non condamnation
  • Un justificatif de siège social
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales de création.
  • Le formulaire M0

 

A noter que la création d’une société commerciale exige l’accomplissement de plusieurs formalités qui conditionnent l’existence de la société.

 

Quid de la fiscalité du marchand de biens en SCI ?

 

En termes de fiscalité, la SCI est par défaut assujettie à l’impôt sur le revenu. Chaque associé est soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de son apport dans le capital social de la société. Ainsi, les résultats de la société doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers correspondants. Les associés peuvent toutefois opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés.

Les plus-values réalisées grâce à la cession d’un bien immobilier sont qualifiées de plus-values immobilières et sont imposées directement entre les mains des associés selon leur part dans le capital social. Cette plus-value permet à la SCI de profiter d’un abattement pour une durée de détention et de diverses exonérations.

La SCI n’est pas soumise à la TVA sauf en cas de location meublée.  Cela signifie que la facturation ainsi que la récupération de la TVA ne sont pas possibles.

 

✍️ Bon à savoir

 

Si la SCI remplit les critères requis pour être marchand de biens, la société peut subir une requalification. Ce qui n’est pas sans conséquence sur la fiscalité de la société en intégrant principalement la TVA à la marge et les frais notaires réduits qui sont les caractéristiques spécifiques d’un marchand de biens.

 

 

Requalification de la SCI en SCI marchand de biens

 

En procédant à l’achat et la revente de biens immobiliers de façon habituelle en vue d’en tirer profit, la SCI peut être requalifiée en marchand de biens. Dans ce cas, elle doit remplir les conditions qu’exige un marchand de biens : avoir une intention spéculative et effectuer habituellement les opérations d’achat-revente. Cette requalification entraîne des conséquences fiscales à savoir :

  • L’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés
  • La soumission à la TVA immobilière pour les ventes réalisées
  • L’impossibilité de bénéficier du régime de plus-values professionnelles ou de plus-values immobilières. En effet, les biens cédés sont considérés comme étant du stock et non des éléments d’actifs.
  • Le paiement des pénalités et des intérêts de retard pour redressement par la SCI

 

En résumé, si vous continuez d’exercer en SCI malgré la fréquence répétitive de vos opérations d’achat-revente, vous succombez des pertes au lieu de profiter des avantages que le marchand de biens peut vous procurer. Vous ne pouvez pas bénéficier des frais notaires réduits et vous ne pouvez pas non plus déduire de votre bénéfice imposable les différentes dépenses entrant dans le cadre des activités commerciales, ce qui représente une perte considérable pour vos activités.

 

 
✍️ En résumé
  • Le métier de marchand de biens consiste à l’achat et la revente des biens immobiliers dans le but de réaliser une plus-value à court terme.
  • Pour pouvoir exercer en tant que marchand de biens, il faut choisir un statut juridique. Le statut de société commerciale est le plus adapté pour un marchand de biens.
  • La SCI et le marchand de biens sont incompatibles étant donné que la SCI est une société civile qui ne poursuit pas un but commercial.

 

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