SCI et marchand de biens : est-ce possible ?

L'activité exercée par une SCI doit être de nature civile. Elle ne peut donc pas en principe exercer l'activité de marchand de biens qui consiste à acquérir des biens immobiliers en vue de les revendre et de dégager un bénéfice. En effet, cette activité est de nature commerciale. 

Ainsi, une SCI qui exerce à titre habituel cette activité risque une requalification. 

Qu'est-ce que la profession de marchand de biens ?

L’activité de marchand de biens consiste à acheter et revendre des biens immobiliers en vue de réaliser une plus-value à court terme. Il s’agit d’une activité commerciale qui peut s’étendre sur l’achat et la revente de fonds de commerce ou de parts de société civile immobilière.

Quelle est la différence entre marchand de biens et agent immobilier ? 

L’agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire dans les transactions immobilières. À l'inverse, le marchand de biens est, selon les cas, le propriétaire du bien à revendre ou l'acquéreur. L’agent immobilier peut percevoir un pourcentage sur la vente ou la mise en location d’un bien qui représente sa rémunération pour la prestation. Le marchand de biens, pour sa part, cherche à réaliser une plus-value entre le moment où il achète le bien et le moment où il le revend. Si nécessaire, le marchand de biens peut réaliser des travaux pour augmenter la valeur du bien. 

Quels sont les critères à remplir pour devenir marchand de biens ?

La profession de marchand de biens n’exige pas une qualification ni diplôme professionnel. Cependant, il faut disposer d’une solide connaissance du secteur immobilier afin de limiter les risques de pertes qui pourraient se présenter. Il faut noter également qu’un marchand de biens doit remplir les conditions suivantes :

• Avoir une intention spéculative : il revient à l’administration fiscale d’apprécier ce critère en fonction du délai écoulé entre les actions d’achat et celles de reventes, le montant des plus-values, et la situation géographique.
• Effectuer l’activité d’achat et de revente de façon habituelle : pour être qualifiés de marchand de biens, l’achat et la revente devront constituer une activité habituelle. Il ne s’agit pas d’un achat pour un usage personnel.

Certaines professions ne sont pas compatibles avec le statut de marchand de biens. Il s’agit notamment :

• D’huissier de justice
• De notaire
• D’avocat
• D’expert-comptable
• De pharmacien
• De commissaires-priseurs
• D’architecte

Une SCI peut-elle être marchand de biens ? 

La SCI et le statut de marchand de biens ne sont pas compatibles. En effet, la société civile immobilière (SCI) doit exercer une activité civile comme la construction-vente, ou la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Or, l'activité de marchand de biens est commerciale par nature. 

Cependant, l'interdiction pour la SCI d'exercer cette activité ne signifie pas que la SCI ne peut pas revendre un bien et réaliser une plus-value. En revanche, elle ne peut pas exercer à titre habituel une activité d'achat revente de biens immobiliers. 

SCI marchand de biens : quels sont les risques ? 

En procédant à l’achat et la revente de biens immobiliers de façon habituelle en vue d’en tirer profit, la SCI peut être requalifiée en marchand de biens. Cette requalification entraîne des conséquences fiscales importantes :

• L’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés
• La soumission à la TVA immobilière pour les ventes réalisées
• L’impossibilité de bénéficier du régime de plus-values professionnelles ou de plus-values immobilières. En effet, les biens cédés sont considérés comme étant du stock et non des éléments d’actifs.
• Le paiement des pénalités et des intérêts de retard pour redressement par la SCI

Concrètement, une SCI qui est requalifiée en marchand de biens perd tous les avantages que pouvaient procurer le statut de la société civile immobilière. Par ailleurs, elle ne profite pas des avantages des autres statuts qui peuvent exercer librement cette activité. Cette requalification peut donc être très préjudiciable. 

Quelles sont les alternatives à la SCI pour un marchand de biens ? 

Le statut juridique du marchand de biens est un statut fiscal. Il ne s'agit pas d'une forme juridique spécifique. Ce statut est ouvert aux sociétés commerciales comme la société par actions simplifiée (SAS) ou la société à responsabilité limitée (SARL). Il est également possible de créer seul une société avec le statut de marchand de biens en créant une SASU ou une EURL. 

La SAS pour une activité de marchand de biens

La SAS offre un cadre juridique souple et plus adapté pour le marchand de biens. Les dirigeants de la SAS sont affiliés au régime général de la Sécurité sociale sous le statut assimilé-salarié. De plus, l’entrée de nouveaux salariés est beaucoup plus facile avec le statut de la SAS.

La SARL pour une activité de marchand de biens

Une activité de marchand de biens peut également être exercée en créant une société à responsabilité limitée (SARL). Tout comme la SAS, la SARL est une société commerciale constituée par au moins deux associés. La SARL est une forme juridique très encadrée. Elle est donc moins souple que la SAS, mais cela facilite la rédaction des statuts. 

La SASU ou l'EURL

Il est possible d'exercer une activité de marchand de biens sans avoir à s'associer. Cela est notamment possible avec la SASU qui est la version unipersonnelle ou avec l'EURL, version unipersonnelle de la SARL. 

Marchand de biens et statut d’auto-entrepreneur : est-ce possible ?

Vous avez la possibilité d’exercer en tant que marchand de biens sous le statut d'auto-entrepreneur. Néanmoins, ce statut n’est pas recommandé pour deux raisons principales.

• D’abord, le statut d’auto-entrepreneur offre une protection très limitée du patrimoine personnel. Si l'activité est déficitaire, l'auto-entrepreneur risque de voir ses biens engagés. 
• Ensuite, pour conserver le statut d’auto-entrepreneur, il faut respecter un plafond de chiffre d’affaires. Si vous excédez ce seuil dans le cadre de la cession d’un bien immobilier, vous perdez le régime de la micro-entreprise et son avantage fiscal.

L'activité de marchand de biens est donc possible avec une auto-entreprise, mais ce statut n'est pas le plus adapté. Si vous souhaitez exercer seul cette activité, il peut être préférable de se tourner vers la SASU ou l'EURL.

Quelles sont les démarches pour créer une société de marchand de biens ?

La SCI est incompatible avec le marchand de biens. Il faut donc choisir un statut adapté pour exercer ce type d’activité. Vous pouvez opter pour la SARL, la SAS, la SASU ou encore l’EURL. Pour ce faire, il faut se rendre sur la plateforme en ligne du guichet unique. Les pièces administratives suivantes vous seront demandées :

• un exemplaire des statuts ; 
• le certificat de dépôt de capital social ;
• une pièce d’identité et une déclaration de non-condamnation ;
• un justificatif de siège social ; 
• une attestation de parution dans un journal d’annonces légales de création ; 
• le formulaire d'immatriculation.