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SCI ou SAS : comment faire le bon choix ?

Maxime Wagner
Maxime Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

Vous désirez créer une société pour investir dans la pierre ? Pour concrétiser avec succès votre projet immobilier, vous devez opter pour la structure juridique la mieux adaptée. Si la SCI immobilière est la forme sociale la plus courante, la SAS présente aussi des avantages. Définition, caractéristiques, fonctionnement : Captain Contrat fait le point pour vous aider à choisir entre SCI ou SAS.

 

 

Qu'est-ce qu'une SCI ?

 

SCI : la définition

 

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée d’au minimum deux personnes, physiques ou morales. Chacune d’entre elles a le statut d’associé. La SCI permet de posséder et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. 

Dans une SCI, le ou les biens immobiliers sont détenus par la société elle-même. Les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur apport au capital. Comme pour l’ensemble des sociétés, la SCI immobilière dispose de statuts. Leur contenu est réglementé par l’article 1835 du Code civil.

 

Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?

 

Les caractéristiques les plus importantes d'une SCI sont les suivantes :

  • La responsabilité illimitée des associés. Leurs biens personnels peuvent être engagés.
  • Un objet civil, en conformité avec l’article 1845 du Code civil.
  • La fiscalité. Les revenus perçus par les membres de la SCI sont soumis par défaut à l'IR. S’ils le souhaitent, ils peuvent opter pour l’IS.
  • Une transmission du patrimoine facilitée. Si vous désirez vendre un bien à vos enfants, vous pouvez céder vos parts de SCI de manière successive. Vous profitez de l’abattement sur les droits de succession en ligne directe. Ils sont de 100 000 € par enfant pour chacune des donations, renouvelable tous les 15 ans. 
  • Une comptabilité simplifiée. Vous n’êtes pas obligé de déposer les comptes annuels ou de désigner un commissaire aux comptes (CAC). Si la société immobilière est assujettie à l’IR, la tenue d’une comptabilité de trésorerie est suffisante.

 

Comment fonctionne une SCI ? 

 

Découvrez en détail le fonctionnement d’une SCI 

  • La constitution de la société. Les associés apportent des fonds pour acheter le ou les biens immobiliers. Ils forment le capital social de la SCI.
  • La gestion. Les membres de la SCI nomment un ou plusieurs gérants. Ils ont la responsabilité de gérer le patrimoine immobilier au nom de la SCI. Les gérants peuvent être des membres de la SCI immobilière ou des tiers.
  • Les assemblées générales ordinaires (AGO) et extraordinaires (AGE). Les associés de la SCI se réunissent régulièrement pour prendre des décisions concernant la gestion et l'utilisation du patrimoine immobilier.

 

Qu'est-ce qu'une SAS immobilière ?

 

SAS : la définition

 

Envie de connaître la définition d’une SAS ? Une société par actions simplifiée (SAS) immobilière est spécialisée dans la détention et l’exploitation d’un patrimoine immobilier. Elle vous permet d’acquérir des biens et d’en tirer des revenus. 

Vous avez le choix entre deux grandes stratégies : 

  • L’achat-revente (SAS de marchand de biens) pour générer des plus-values ;
  • La mise en location, vide ou meublée (SAS de LMP, par exemple) visant à dégager des revenus complémentaires.

 

Quelles sont les caractéristiques de la SAS immobilière ? 

 

La société par actions simplifiée (SAS) bénéficie d’un régime plus souple que les autres sociétés commerciales : 

  • Le capital social. Aucun montant minimum n’est imposé par la loi. Le capital est divisé en actions. Elles sont attribuées à chaque associé en fonction de sa participation. 
  • Les actionnaires de la SAS désignent un président. S’ils le désirent, ils peuvent nommer un conseil d’administration.
  • Une responsabilité limitée des actionnaires. Elle se limite au montant de leur apport au capital social. 
  • La fiscalité. La SAS immobilière est assujettie à l'IS. Dans certains cas particuliers, vous pouvez opter pour l’IR, pendant 5 ans maximum.
  • La possibilité d’investir seul. Il s’agit alors d’une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU). Les obligations comptables sont allégées.
  • La SAS doit tenir une comptabilité commerciale régulière et précise. Vous êtes par exemple tenu de déposer les comptes annuels à la suite de la clôture de l’exercice.

 

Comment fonctionne une SAS immobilière ?

 

Une SAS immobilière se distingue par une gestion simplifiée permise par la souplesse de ses statuts. Présence ou non d’un conseil de surveillance, modalités de prise de décision, etc. : son fonctionnement est défini librement par les fondateurs au moment de la rédaction des statuts. L’unique obligation est de désigner un président. Son rôle est d’administrer et de gérer la société. Il a un statut d’assimilé-salarié soumis au régime de sécurité sociale.

Si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour une SAS immobilière à capital variable. Avec ce type de société, le capital social peut être augmenté ou diminué sans assemblée générale. Vous n’avez pas non plus besoin de publier une annonce dans un journal d’annonces légales (JAL). En revanche, vous devez respecter les clauses statutaires obligatoires : capital plancher et capital plafond.

 

💡 Bon à savoir : Comment optimiser la fiscalité avec une SAS immobilière ?
La SAS au réel se doit de tenir une comptabilité d’engagement. Cette dernière permet de pratiquer des amortissements sur les bâtiments et le mobilier, à l’exception du terrain. Vous pouvez ainsi réduire l’assiette imposable à l’IS.

 

SCI ou SAS : pour quels projets immobiliers ?

 

La SCI est souvent utilisée pour les projets immobiliers suivants : 

  • Achat d'une résidence principale (en famille, entre concubins) ;
  • Acquisition à plusieurs d’une résidence secondaire ;
  • Construction-vente (promotion immobilière) ;
  • Mise en location d’un bien acquis en commun ;
  • Construction d’un immeuble réparti entre les associés.

 

Cette structure juridique est idéale si les associés ont des intérêts communs et souhaitent gérer le bien ensemble. La SCI est aussi souvent utilisée pour des projets locatifs. Elle permet de répartir les revenus fonciers entre les membres de la SCI. Cette opération peut être avantageuse sur le plan fiscal.

La SAS immobilière est adaptée aux projets immobiliers plus importants comme l'achat-revente ou la construction d'un immeuble locatif. Elle offre aux actionnaires un plus grand contrôle sur la gestion et la direction de la société.

 

Location meublée : SAS ou SCI ?

 

Vous pouvez gérer une location meublée avec une SCI ou une SAS. Cette activité étant considérée comme commerciale, la société immobilière est soumise à l’IS. 

La SAS immobilière est quant à elle assujettie à la double imposition. Elle paie : 

  • L’impôt sur les sociétés sur les revenus fonciers perçus et les plus-values éventuelles ;
  • L’impôt sur le revenu sur les dividendes distribués aux associés.

 

Si vous souhaitez échapper à l’IR, vous pouvez réinvestir les bénéfices de la SAS dans d’autres biens immobiliers.

 

Créer une holding : SAS ou SCI ? 

 

Découvrez les avantages de créer une holding en SCI ou SAS : 

  • SCI. Vous bénéficiez de régimes fiscaux avantageux comme le régime mère-fille ou l’intégration fiscale. Le mécanisme de l’apport-cession vous permet d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier. Vous avez la possibilité d’affecter jusqu’à 95 % des dividendes de la holding pour rembourser les dettes de la SCI immobilière.
  • SAS. Vous profitez des mêmes avantages fiscaux avec, en plus, une exonération des plus-values en cas de cession de titres. Conformément au Pacte Dutreil, les transmissions à titre gratuit des holdings actives sont exonérées à hauteur de 75 % de leur valeur. Les conditions à respecter sont précisées au sein de l’article 787-B du Code général des impôts (CGI).

 

SCI ou SAS : comment choisir ?

 

SCI ou SAS : quels critères prendre en compte ?

 

Choisir la forme juridique de votre entreprise dépend de vos besoins et objectifs. Avant de vous décider entre SCI ou SAS, prenez en considération les facteurs suivants :

  • Responsabilité. Elle est illimitée pour la SCI et limitée pour la SAS.
  • Fiscalité. Les revenus locatifs d’une SCI sont imposés à l’IR. Ceux d’une SAS immobilière sont assujettis à l'IS. Il est important de consulter un expert-comptable ou un avocat pour évaluer les conséquences fiscales de chaque structure juridique.
  • Type de projet immobilier : familial, locatif, construction d'un immeuble, création d'une holding, etc.
  • Nombre d’associés. Il est possible d’investir seul dans une SAS immobilière (SASU). Ce n’est pas le cas pour une SCI, où il faut être au minimum deux.
  • Activités autorisées. La SAS vous permet d’exercer une activité commerciale. La SCI autorise seulement des activités civiles. Par conséquent, si vous êtes marchand de biens, vous ne pouvez pas opter pour la société immobilière. Si vous prévoyez d’acquérir et de revendre régulièrement des biens, la SAS est mieux adaptée. Dans le cadre d’une SCI, ce type d’opérations est permis, mais de manière occasionnelle seulement. 

SCI ou SAS immobilière : le tableau des avantages et inconvénients

 

  SCI immobilière SAS immobilière
Avantages
  • Idéale pour transmettre un patrimoine immobilier.
  • Activité civile exclusivement (exception pour la location meublée).
  • Comptabilité simplifiée.
  • Absence de capital social minimum.
  • Choix du régime d’imposition (IR ou IS).
  • Souplesse de fonctionnement.
  • Réservée aux activités commerciales.
  • Permet de constituer un patrimoine immobilier conséquent.
  • Absence de nombre d’associés minimum.
  • Responsabilité limitée aux apports.
  • Pas de capital social minimum.
Inconvénients
  • Responsabilité des associés illimitée.
  • Complexité des formalités de création. 
  • Deux associés au minimum.
  • Comptabilité commerciale à tenir.
  • Obligation de déposer les comptes.
  • Double imposition : impôt sur les sociétés (IS) et impôt sur le revenu (IR).
  • Paiement des cotisations sociales du président.
 
✍️ En résumé :
  • SCI ou SAS : les deux structures juridiques permettent de détenir et gérer un patrimoine immobilier.
  • La société immobilière permet d’exercer une activité civile, la SAS une activité commerciale.
  • Au sein d’une SAS immobilière, la responsabilité des associés est limitée. Elle est illimitée au sein d’une SCI

FAQ


  • Les 3 meilleurs statuts pour investir dans l'immobilier sont : la SCI puis la SAS et la SARL.

  • La SAS vous permet d'exercer une activité immobilière commerciale : acheter, puis revendre des biens immobiliers.
Modifications :
Détails
Mise à jour du 21 mars 2024 : vérification des informations juridiques et comptables
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Maxime Wagner
Ecrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.

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