SASU immobilière : définition juridique et fonctionnement

La SASU, ou société par actions simplifiée unipersonnelle, fait partie des formes juridiques de référence pour investir dans l’immobilier. Lors de sa création, les entrepreneurs doivent se plier à certaines règles.

Qu’est-ce qu’une SASU ?

La SASU est une société commerciale constituée d’un seul et unique associé, qui peut être une personne physique ou une personne morale. Elle se différencie en ce sens de la SAS (société par actions simplifiée), qui doit être formée au minimum de deux associés. Comme son nom l’indique, la SASU se compose d’actions. L’associé peut, à ce titre, contrôler la gestion de la société et en percevoir les bénéfices.

Les règles d’organisation et de fonctionnement de ce statut juridique sont allégées, ce qui donne au dirigeant une grande liberté d’action. De plus, tout type d’activité ou presque peut être exercé au sein d’une SASU, à l’exception des activités d’assurance, de réassurance, d’agent artistique et de commerce de détail.

Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?

La SASU immobilière fonctionne exactement sur le même principe que la SASU, à ce détail près qu’elle permet d’exercer spécifiquement une activité immobilière commerciale. Elle peut ainsi avoir pour objet social :

L’achat-revente de biens immobiliers, avec pour but de réaliser une plus-value immobilière ;
Ou bien alors, la location de biens immobiliers (location nue ou meublée), en vue d’en tirer des revenus réguliers.

Pour qu’une SASU immobilière soit considérée comme telle, l’associé unique doit apporter au moins un bien immobilier via un apport en nature lors de la création de la société.

Quels sont les autres types de sociétés d’investissement immobilier ?

Un entrepreneur souhaitant créer une société pour investir dans l’immobilier seul dispose d’une solution : l’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Il y a bien aussi la SCI (société civile immobilière), mais cette forme juridique requiert au moins deux associés.

SASU et investissement immobilier : quels sont les avantages de cette forme juridique ?

L’avantage premier de la SASU est qu’elle permet à l’entrepreneur de gérer son entreprise comme il l’entend : à lui d’établir les règles qui s’appliquent. La seule obligation qui lui incombe est la nomination d’un président. Lui-même, en tant qu’unique associé, peut choisir d’assumer cette fonction.

Autre avantage non négligeable en termes de coût de création : il n’y a pas de capital social minimum imposé. Il est donc possible de créer une société par actions simplifiée unipersonnelle pour la modique somme de 1 € (en plus du bien à apporter). L’évaluation des biens par un commissaire aux apports n’est par ailleurs obligatoire que si :

• La valeur des biens apportés dépasse 30 000 € ;
• Ou que celle-ci dépasse 50 % du capital social.

D’autre part, le président est automatiquement affilié au régime général de la Sécurité sociale, ce qui lui confère une couverture quasi similaire à celles dont les salariés bénéficient. Enfin, l’associé n’engage sa responsabilité (et donc son patrimoine personnel) qu’à hauteur de son apport.

Comment créer une SASU immobilière ?

La création d’une SASU immobilière tient en plusieurs grandes étapes.

Étape 1 : la rédaction des statuts

Moins encadrés juridiquement par rapport aux sociétés de type SARL ou EURL, les statuts n’en sont pas moins importants en SASU, bien que l’associé soit seul. Prévoir des statuts solides peut être utile pour plus tard, notamment si la SASU est amenée à passer en SAS avec l’entrée de nouveaux associés.

Étape 2 : le choix du siège social

Il n’est pas rare que les entrepreneurs choisissent de domicilier leur SASU en externe. D’un point de vue juridique, cela n’a aucune incidence. Par contre, les établissements de financement ne suivent pas toujours les entreprises qui font ce choix. Il est donc important de se renseigner au préalable.

Étape 3 : le dépôt du capital social

Le capital social doit ensuite être déposé à la banque, sur un compte ouvert au nom de la société.

Étape 4 : la publication de l’avis de constitution

La publication de l’avis de constitution est un autre passage obligé. Cela permet d’informer les tiers de la création de la société et de leur donner de nombreux renseignements sur celle-ci. Cet avis doit paraître dans un journal d’annonces légales, situé dans le département du siège social.

Étape 5 : le dépôt du dossier auprès du CFE

Le CFE (centre de formalités des entreprises) est l’organisme chargé de traiter le dossier et de délivrer l’extrait Kbis, un document légal permettant à l’entreprise d’exercer. Ce dossier doit notamment comporter la déclaration de constitution de la société (formulaire M0), les statuts originaux et l’attestation de parution de l’annonce légale.

SAS immobilier : quels sont les autres éléments à ne pas négliger ?

L’immobilier est un secteur strictement réglementé. Pour pouvoir exercer, il est en particulier nécessaire d’obtenir une carte professionnelle numérotée. Sa délivrance est conditionnée par les compétences du dirigeant en la matière. Ce dernier doit ainsi avoir les diplômes adéquats ou, à défaut, justifier d’une longue expérience dans le domaine de l’immobilier.

Quelles sont les options en matière de local commercial ? 

L’entrepreneur peut choisir d’exercer son activité à domicile, ou bien alors acheter voire louer un local commercial. C’est l’occasion de gagner en visibilité. Bien sûr, en optant pour un bail commercial, il peut concentrer ses ressources financières dans le développement de la société. Pour réduire encore la note, il ne faut pas hésiter à tenter une négociation, en prévoyant toujours une marge (par exemple, demander un loyer minoré de 15 % pour en obtenir 10 %).

À chaque étape de la création d’une SASU, le recours à un expert peut s’avérer judicieux. Captain Contrat vous permet d’effectuer cette démarche instantanément, sans surcoût !