SASU immobilière : définition juridique et fonctionnement

La SASU immobilière fait partie des formes juridiques de référence pour investir dans l'immobilier. Lors de sa création, les entrepreneurs doivent se plier à certaines règles. Dans cet article, Captain contrat vous explique les avantages de la SASU pour réaliser vos investissements immobiliers.

Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?

La SASU immobilière fonctionne exactement sur le même principe que la SASU, à ce détail près qu’elle permet d’exercer spécifiquement une activité immobilière commerciale.

Pour qu’une SASU immobilière soit considérée comme telle, l’associé unique doit apporter au moins un bien immobilier via un apport en nature lors de la création de la société. Cet apport devra figurer dans les statuts constitutifs de la société. Il sera intégralement libéré lors de la constitution. 

Dans certaines situations, vous serez dans l’obligation de faire appel à un commissaire aux comptes pour en déterminer le montant. L’expertise d’un commissaire est indispensable si : 

• La valeur des apports en nature excède la moitié du capital social de l’entreprise.
• La valeur d’un de ces biens est supérieure à 30 000 €.

Dans le cas contraire, vous pouvez estimer vous-même le montant de votre apport en nature. Cette liberté est offerte par la loi Sapin 2 sur le commissaire aux apports.

Au sein d’une SASU, l’apport au capital d’un bien en nature peut s’effectuer : 

• En nue propriété : la société acquiert la propriété du bien immobilier. L’associé en conserve l’usage et les revenus.
• En pleine propriété : l’entreprise possède un droit de propriété total sur le bien légué.
• En usufruit : l’entreprise acquiert l’usage du bien immobilier. L’associé conserve la propriété. 

Quels sont les autres types de sociétés d’investissement immobilier ?

Au même titre que la SASU, la SARL, la SAS et la SCI font partie des formes juridiques permettant à un entrepreneur d’investir dans l’immobilier. Ces 3 types de sociétés possèdent leurs avantages, mais aussi quelques inconvénients. Elles ne vous permettront pas de vous lancer seul dans le projet.

Quelle est la différence entre une SASU immobilière et une SAS immobilière ? 

La SAS et la SASU sont deux formes juridiques cousines ! Il n’existe aucune différence entre ces deux statuts, exception faite du nombre d’associés. Le capital social d’une SASU immobilière est détenu par un associé unique. Celui d’une SAS doit être constitué par au moins 2 actionnaires. 

La SASU immobilière est donc la forme à privilégier si vous souhaitez mener seul votre projet d’investissement. Elle vous laissera la possibilité de prendre vos décisions de façon indépendante

En revanche, si vous souhaitez être accompagné par un ou plusieurs associés, la SAS vous conviendra certainement mieux.

Quelle est la différence entre une SASU immobilière et une SARL immobilière ? 

La SARL immobilière est un type de société à responsabilité limitée (SARL). Également appelée SARL de famille, elle constitue un outil intéressant pour gérer des biens d’habitation cédés en location. 

Contrairement à une SASU, une SARL de gestion locative est formée par au moins 2 associés. Les actionnaires doivent être liés par des liens familiaux concrets : 

• Lien de parenté directe.
• Lien matrimonial.
• Mariage ou pacs.
• Descendants ou des ancêtres jusqu’au deuxième degré.

Une SARL de famille est soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés comme une SASU. Le taux d’imposition variera donc entre 0 % et 45 %. 

Quelle est la différence entre une SASU immobilière et une SCI ?

La Société Civile Immobilière est une structure privilégiée pour investir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Dans la mesure où elle relève du Code Civil, la SCI ne peut pas avoir pour objet social l’exercice d’une activité commerciale, exception faire de la location de logements meublés. Au sein d’une SCI, l’achat-revente d’immeubles n’est donc pas une option. 

L’autre principale différence avec la SASU réside dans le nombre d’associés. Deux associés sont toujours requis pour constituer une SCI. Leur responsabilité est « indéfinie », « proportionnelle » et « subsidiaire ». En cas de dettes, les créanciers peuvent légalement solliciter un remboursement sur le patrimoine personnel des associés au-delà de leurs apports au capital. Ce n’est pas le cas dans une SASU.

Achat/vente, investissement ou location meublée : quelles sont les activités possibles avec une SAS immobilière ?

Le caractère commercial d’une SASU lui confère plusieurs avantages. Ainsi, votre entreprise pourra générer des revenus grâce : 

• À des opérations d’achat-revente, en exploitant intelligemment les fluctuations du marché. 
• À la location immobilière, en vue d’en tirer des revenus réguliers.
• À location saisonnière, une solution qui peut être très rentable pour les logements situés dans des zones touristiques. La location saisonnière induit néanmoins un certain nombre de contraintes, notamment en matière de gestion.

SASU et investissement immobilier : quels sont les avantages de cette forme juridique ?

L’avantage premier de la SASU est qu’elle permet à l’entrepreneur de gérer son entreprise comme il l’entend : à lui d’établir les règles qui s’appliquent. La seule obligation qui lui incombe est la nomination d’un président. Lui-même, en tant qu’unique associé, peut choisir d’assumer cette fonction.

Autre avantage non négligeable en termes de coût de création : il n’y a pas de capital social minimum imposé. Il est donc possible de créer une société par actions simplifiée unipersonnelle pour la modique somme de 1 € (en plus du bien à apporter). L’évaluation des biens par un commissaire aux apports n’est par ailleurs obligatoire que si :

• La valeur des biens apportés dépasse 30 000 € ;
• Ou que celle-ci dépasse 50 % du capital social.

D’autre part, le président est automatiquement affilié au régime général de la Sécurité sociale, ce qui lui confère une couverture quasi similaire à celles dont les salariés bénéficient. Enfin, l’associé n’engage sa responsabilité (et donc son patrimoine personnel) qu’à hauteur de son apport.

Comment créer une SASU immobilière ?

La création d’une SASU immobilière tient en plusieurs grandes étapes.

Étape 1 : la rédaction des statuts

Moins encadrés juridiquement par rapport aux sociétés de type SARL ou EURL, les statuts n’en sont pas moins importants en SASU, bien que l’associé soit seul. Prévoir des statuts solides peut être utile pour plus tard, notamment si la SASU est amenée à passer en SAS avec l’entrée de nouveaux associés.

Étape 2 : le choix du siège social

Il n’est pas rare que les entrepreneurs choisissent de domicilier leur SASU en externe. D’un point de vue juridique, cela n’a aucune incidence. Par contre, les établissements de financement ne suivent pas toujours les entreprises qui font ce choix. Il est donc important de se renseigner au préalable.

Étape 3 : le dépôt du capital social

Le capital social doit ensuite être déposé à la banque, sur un compte ouvert au nom de la société.

Étape 4 : la publication de l’avis de constitution

La publication de l’avis de constitution est un autre passage obligé. Cela permet d’informer les tiers de la création de la société et de leur donner de nombreux renseignements sur celle-ci. Cet avis doit paraître dans un journal d’annonces légales, situé dans le département du siège social.

Étape 5 : le dépôt du dossier sur le Guichet unique

Le guichet unique est une plateforme qui permet d’effectuer l’ensemble des formalités en ligne pour créer une société, la modifier ou la fermer. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le guichet unique est la voie unique pour effectuer ses formalités de création d’entreprises.

SASU immobilier : quels sont les autres éléments à ne pas négliger ?

L’immobilier est un secteur strictement réglementé. Pour pouvoir exercer, il est en particulier nécessaire d’obtenir une carte professionnelle numérotée. Sa délivrance est conditionnée par les compétences du dirigeant en la matière. Ce dernier doit ainsi avoir les diplômes adéquats ou, à défaut, justifier d’une longue expérience dans le domaine de l’immobilier.

Quelles sont les options en matière de local commercial ?

L’entrepreneur peut choisir d’exercer son activité à domicile, ou bien alors acheter voire louer un local commercial. C’est l’occasion de gagner en visibilité. Bien sûr, en optant pour un bail commercial, il peut concentrer ses ressources financières dans le développement de la société. Pour réduire encore la note, il ne faut pas hésiter à tenter une négociation, en prévoyant toujours une marge (par exemple, demander un loyer minoré de 15 % pour en obtenir 10 %).

À chaque étape de la création d’une SASU, le recours à un expert peut s’avérer judicieux. Captain Contrat vous permet d’effectuer cette démarche instantanément, sans surcoût !

Sources : 

- La SASU : art. L. 227-1 et suiv. du Code de commerce

- La SCI : art. 1845 à 1845-1 du Code civil