SCI professionnelle : définition juridique et fonctionnement

La SCI professionnelle est un outil particulier de gestion immobilière qui s’adresse, comme son nom l’indique, exclusivement aux entreprises. Pour quelle raison en créer une ? Quelles sont les formalités à accomplir ?

Qu’entend-on par SCI professionnelle) ?

La société civile immobilière professionnelle a pour objet social la gestion de patrimoine immobilier. Mais à la différence des autres types de SCI, ce patrimoine doit être rattaché à une activité professionnelle, que celle-ci soit de nature commerciale, industrielle, artisanale, ou encore libérale.

La SCI pro est souvent créée aux fins d’acquérir des murs d’entreprise. En pratique, les associés achètent à crédit un ou plusieurs biens immobiliers via une SCI professionnelle – laquelle en devient donc propriétaire –, puis le(s) loue(nt) à leur entreprise afin d’y exercer leur activité. Cela sous-entend la signature d’un bail commercial entre les deux entités.

De la sorte, l’actif immobilier se distingue de l’exploitation professionnelle. On peut parler de montage financier, dans le sens où les loyers perçus par la SCI peuvent être utilisés par les associés pour rembourser le prêt immobilier contracté.

Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?

Tout d’abord, en tant que société civile (et par conséquent, société non commerciale), la SCI ne peut en aucun cas être constituée dans le but d’acheter couramment des biens immobiliers pour les revendre. Ensuite, les associés – qui doivent être au nombre de deux au minimum, sachant qu’aucun maximum n’est fixé – sont responsables des dettes de la société sans limite de temps. Le risque n’est donc pas nul pour les associés, c’est pourquoi il est préférable de recourir à la SCI seulement lorsqu’une relation de confiance est établie entre eux.

Quant au capital, aucun minimum n’est imposé. Celui-ci peut par ailleurs être fixe ou variable. Dans le premier cas, il ne peut être revu à la hausse ou à la baisse qu’à condition de modifier les statuts. Dans le second, il est possible de le rectifier sans avoir à respecter de formalisme particulier. Cette solution est donc plus souple. Enfin, le capital peut être constitué d’apports en nature ou en numéraire, et être totalement ou partiellement libéré lors de la création de la société.

Quelle différence entre SCI pro et SCI classique ?

La SCI classique doit avoir pour objet :

• La gestion d’immeubles ;
• Ou la construction d’immeubles à des fins de revente ;
• Ou la mise en location de biens immobiliers.

Contrairement à la SCI professionnelle, elle peut donc avoir un caractère assimilé commercial (sans pour autant l’être, car l’achat-revente est proscrit). La SCI de location et la SCI de construction-vente sont les formes les plus connues de SCI dites classiques. On recense aussi, entre autres, la SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé. La première vise l’acquisition d’un bien immobilier dont l’usage est destiné à être partagé entre les associés, la seconde, la construction d’un immeuble en vue du partage de celui-ci entre les associés.

Autre différence notable : en SCI professionnelle, la responsabilité des associés n’est engagée qu’à hauteur de leur apport au capital. Cela signifie qu’en cas d’impayés, il ne peut leur être réclamé un montant supérieur à leur apport.

Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI professionnelle ?

Comme toute structure juridique, la SCI professionnelle a ses forces et ses faiblesses.

SCI professionnelle : les plus

En premier lieu, nous l’avons vu, l’entreprise achète ses murs au travers de la SCI créée, ce qui revient à les autofinancer. Non seulement cela facilite l’obtention d’un financement auprès de la banque, mais en plus, le bien devient la propriété de la société une fois le prêt remboursé.

Ensuite, le bail commercial établi entre la SCI et l’entreprise permet à cette dernière de passer au travers de l’impôt sur les loyers, puisque ceux-ci ne sont pas considérés comme des revenus locatifs. Autre avantage non négligeable : tout ou partie de l’actif immobilier peut être transmis à des tiers.

SCI professionnelle : les moins

Le principal inconvénient de la SCI professionnelle réside justement dans le fait que l’entreprise est indissociable du ou des biens immobiliers exploités. Cela signifie que dans l’optique d’une revente, la transaction peut être bloquée si l’acheteur n’est intéressé que par le fonds de commerce. Autre exemple parlant : une entreprise en liquidation judiciaire, se retrouvant de fait privée des biens (mais aussi des droits) qu’elle possède.

Pourquoi et comment créer une SCI pro ?

• D’une réduction des frais relatifs à la gestion et à l’entretien du local professionnel (travaux, loyers commerciaux, remboursement de prêt) : ces charges incombent à la société et non aux associés ; elles peuvent donc être couvertes par les bénéfices générés ;
• D’une fiscalité avantageuse, pourvu que le régime d’imposition soit bien choisi (IR ou IS) ;D’une transmission de patrimoine facilitée (possibilité d’intégrer des membres de la famille sans pour autant les nommer comme associés ; ceux-ci bénéficient alors d’avantages financiers).

• C’est un bon moyen pour les entreprises d’acquérir leurs locaux professionnels lorsque les moyens financiers manquent ;
• À la différence des SCI classiques, l’objet social ne peut en aucun cas être assimilé commercial ;
• De nombreux avantages, contre un minimum d’inconvénients.