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SCI professionnelle : définition juridique et fonctionnement

Maxime Wagner
Maxime Wagner Co-fondateur de Captain Contrat. Diplômé de Centrale Lille et l'ESSEC. Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

La SCI professionnelle est une forme juridique incontournable pour les entrepreneurs souhaitant optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier. Qu'il s'agisse d'acquérir des locaux commerciaux ou de simplifier la transmission de biens immobiliers dans le cadre d'une activité professionnelle, la SCI pro offre une multitude d'avantages. Dans cet article, nous explorons en détail sa définition, ses caractéristiques, ainsi que les étapes clés pour sa création.

 

 

Qu’entend-on par SCI professionnelle ?

 

La société civile immobilière professionnelle a pour objet social la gestion de patrimoine immobilier. Mais à la différence des autres types de SCI, ce patrimoine doit être rattaché à une activité professionnelle, que celle-ci soit de nature commerciale, industrielle, artisanale, ou encore libérale.

La SCI pro est souvent créée aux fins d’acquérir des murs d’entreprise. En pratique, les associés achètent à crédit un ou plusieurs biens immobiliers via une SCI professionnelle – laquelle en devient donc propriétaire – puis le(s) louent à leur entreprise afin d’y exercer leur activité. Cela sous-entend la signature d’un bail commercial entre les deux entités.

De la sorte, l’actif immobilier se distingue de l’exploitation professionnelle. On peut parler de montage financier, dans le sens où les loyers perçus par la SCI peuvent être utilisés par les associés pour rembourser le prêt immobilier contracté.

 

Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?

 

Tout d’abord, en tant que société civile (et par conséquent, société non commerciale), la SCI ne peut en aucun cas être constituée dans le but d’acheter couramment des biens immobiliers pour les revendre. Ensuite, les associés – qui doivent être au nombre de deux au minimum, sachant qu’aucun maximum n’est fixé – sont responsables des dettes de la société sans limite de temps. Le risque n’est donc pas nul pour les associés, c’est pourquoi il est préférable de recourir à la SCI seulement lorsqu’une relation de confiance est établie entre eux.

Quant au capital, aucun minimum n’est imposé. Celui-ci peut par ailleurs être fixe ou variable. Dans le premier cas, il ne peut être revu à la hausse ou à la baisse qu’à condition de modifier les statuts. Dans le second, il est possible de le rectifier sans avoir à respecter de formalisme particulier. Cette solution est donc plus souple. Enfin, le capital peut être constitué d’apports en nature ou en numéraire, et être totalement ou partiellement libéré lors de la création de la société.

 

Caractéristiques de la SCI 
Nature de la société Société civile (non commerciale)
But
  • Elle a pour objet la gestion du patrimoine immobilier
  • Ne peut pas être constituée en vue d'acheter et de revendre des biens immobiliers couramment
Nombre d'associés 2 minimum / pas de maximum
Responsabilité des associés Responsables des dettes de la société, de manière illimitée
Capital social
  • Aucun minimum imposé
  • Peut être fixe ou variable
  • Possibilité d'effectuer des apports en nature ou en numéraire

 

Quelle différence entre SCI pro et SCI classique ?

 

La principale différence entre une SCI professionnelle et une SCI classique réside dans l'objet social de la société :

  • Une SCI classique, aussi appelée SCI de gestion, a pour objet principal la gestion et la mise en valeur d'un patrimoine immobilier privé.
  • Une SCI professionnelle, quant à elle, est utilisée par des professionnels pour séparer leur patrimoine professionnel de leur patrimoine personnel. 

 

Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI professionnelle ?

 

Comme toute structure juridique, la SCI professionnelle a ses avantages et ses inconvénients.

 

SCI professionnelle : les avantages

 

La SCI professionnelle s’assortit des avantages suivants, communs à la SCI classique :

  • Une réduction des frais relatifs à la gestion et à l’entretien du local professionnel (travaux, loyers commerciaux, remboursement de prêt) : ces charges incombent à la société et non aux associés et elles peuvent donc être couvertes par les bénéfices générés ;
  • Une fiscalité avantageuse, pourvu que le régime d’imposition soit bien choisi (IR ou IS) ;
  • Une transmission de patrimoine facilitée (possibilité d’intégrer des membres de la famille sans pour autant les nommer comme associés, ceux-ci bénéficient alors d’avantages financiers).

Outre les avantages précités, il y a trois avantages plus spécifiques à la SCI professionnelle : 

  • En premier lieu, nous l’avons vu, l’entreprise achète ses murs au travers de la SCI créée, ce qui revient à les autofinancer. Non seulement cela facilite l’obtention d’un financement auprès de la banque, mais en plus, le bien devient la propriété de la société une fois le prêt remboursé.
  • Ensuite, le bail commercial établi entre la SCI et l’entreprise permet à cette dernière de passer au travers de l’impôt sur les loyers, puisque ceux-ci ne sont pas considérés comme des revenus locatifs. Autre avantage non négligeable : tout ou partie de l’actif immobilier peut être transmis à des tiers.


SCI professionnelle : les inconvénients

 

Le principal inconvénient de la SCI professionnelle réside justement dans le fait que l’entreprise est indissociable du ou des biens immobiliers exploités. Cela signifie que dans l’optique d’une revente, la transaction peut être bloquée si l’acheteur n’est intéressé que par le fonds de commerce. Autre exemple parlant : une entreprise en liquidation judiciaire, se retrouvant de fait privée des biens (mais aussi des droits) qu’elle possède.

 

Comment créer une SCI pro ?


Pour créer une SCI pro, il convient de :

  1. Rédiger des statuts en y intégrant les mentions obligatoires ;
  2. Vous devez ensuite procéder au versement des apports en numéraire (des sommes d'argent) sur un compte au nom de la société ;
  3. Puis publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
  4. Et enfin, d’inscrire la société au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Étapes de création dune sci

 

La création d’une SCI, quel que soit son type, s’accompagne de démarches complexes et chronophages. Pour faire le meilleur choix tout en consacrant 100 % de votre temps à votre activité, n’hésitez plus : faites-vous accompagner par nos experts !

 
✍️ En résumé :
  • La société civile immobilière professionnelle (SCI) a pour objet social la gestion de patrimoine immobilier devant être rattaché à une activité professionnelle.
  • La SCI comporte certaines caractéristiques, notamment, elle ne peut pas être constituée afin d’acheter couramment des biens immobiliers pour les revendre et les associés doivent être minimum 2, ils sont responsables de manière illimitée des dettes de la société.
  • La SCI professionnelle comporte des avantages et des inconvénients, détaillés dans cet article.
  • La création d’une SCI professionnelle étant une opération complexe, il est largement conseillé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé.
Modifications
Détails
Mise à jour de l'article le 14 mars 2024 : vérification des informations juridiques et comptables

 

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Maxime Wagner
Ecrit par Maxime Wagner
Maxime Wagner est diplômé de Centrale Lille et d'un MBA à l'ESSEC. Il démarre sa carrière dans la distribution, où il s'intéresse aux méthodes de management et d'organisation ainsi qu'aux problématiques d'innovation. Fin 2012, il quitte Carrefour et lance, avec Philippe, Captain Contrat. Son objectif : lancer une start-up à impact positif sur la société et dans laquelle chacun est heureux de travailler.

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