Devenir marchand de biens : mode d'emploi

Vous souhaitez intégrer le secteur de l'immobilier pour devenir marchand de biens mais vous vous demandez comment faire.

Avez-vous besoin d’un diplôme ? Quelles sont les caractéristiques de cette profession ? Quelle forme juridique choisir pour vous lancer ? Comment créer son entreprise pour devenir marchand de biens ? 

Tout ce que vous devez savoir pour devenir marchand de biens.

1. Marchand de biens et agent immobilier : quelles différences ?

Vous désirez devenir marchand de biens avec un objectif en tête : réaliser une plus-value. Cette profession consiste en effet à acheter et revendre des immeubles, des parkings, des locaux commerciaux, etc et à en tirer un bénéfice à court terme.

En tant que marchand de biens, vous vous distinguez de l’agent immobilier, qui lui, représente l’acheteur, le vendeur ou le locataire lors des transactions immobilières.

Contrairement à vous, l’agent immobilier n’est pas propriétaire des biens ; il agit en tant qu’intermédiaire. S’il prélève un pourcentage sur la vente ou la mise en location du bien, il ne s’agit pas d’une plus-value mais d’une rémunération pour sa prestation. 

2. Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?

La profession de marchand de biens n’est pas règlementée et ne nécessite ni diplôme, ni qualification professionnelle. Vous serez considéré comme tel si :

• Vous achetez un immeuble avec une intention spéculative, dans le but de réaliser une plus-value, et non de le conserver pour votre propre usage ;
• Vous achetez et revendez des biens immobiliers de manière habituelle ;
• L’achat suivi d’une revente porte sur un ou des immeubles, terrains, fonds de commerce ou parts sociales de société immobilière.

Même si la formation n’est pas obligatoire, on ne s’improvise pas marchand de biens ! Vous devrez en effet posséder certaines qualités comme :

• Un sens inné du commerce ;
• Une bonne connaissance du marché de l’immobilier ;
• Des notions de fiscalité, d’urbanisme et de construction.

Gardez également en tête que si vous envisagez de devenir marchand de biens rénovateur, vous devrez être en mesure d’estimer le coût et le temps des travaux, pour ne pas nuire à la rentabilité de votre projet. Vous pouvez donc avoir intérêt à participer à des cursus de formation théoriques et techniques sur toutes ces matières.

3. Quelle structure juridique choisir pour exercer l'activité de marchand de biens ?

 Le choix de la structure pour devenir marchand de biens ne doit pas se faire à la légère. Les opérations d’acquisition-revente immobilières coûtent cher et vous pouvez être tenu pour responsable des dettes sur votre patrimoine personnel selon la structure que vous choisirez.

Deux formes juridiques vous sont interdites :

• La Société Civile Immobilière (SCI) : étant de nature civile et la profession de marchand de biens étant de nature commerciale, cette structure n’est pas adaptée à l’activité d’achat-revente ;
• Le régime de micro-entrepreneur : il exclut les activités assujetties à la TVA immobilière et ne vous permet pas de séparer vos patrimoines personnels et professionnels.

Pour devenir marchand de biens, vous aurez donc le choix entre l’Entreprise Individuelle (EI) et les sociétés commerciales, que vous exerciez votre activité seul (EURL ou SASU), ou avec des associés (SARL ou SAS).

Vous bénéficierez ainsi d’une protection optimale, puisque votre responsabilité financière est limitée à l’apport que vous aurez fait à la société.

Voici un tableau comparatif des principales formes juridiques pour devenir consultant indépendant :

Il est important de noter que les critères et les avantages/inconvénients de chaque forme juridique peuvent varier en fonction des spécificités de chaque situation. Il est ainsi recommandé de se faire conseiller par un professionnel (avocat, expert-comptable, notaire, etc.) pour choisir la forme juridique la plus adaptée à votre projet de marchand de biens.

Le saviez-vous ?

84 %

des marchands de bien qui ont créé seul, ont créé une SASU

Créer une SASU

82 %

des marchands de bien qui ont créé à plusieurs, ont créé une SAS

Créer une SAS

*Datainfogreffe, organisme opendata des Tribunaux de Commerce. Étude portant sur un total de 360 000 sociétés immatriculées en 2022.

4. Peut-on devenir marchand de biens sans effectuer d'apport ?

Il est très compliqué de devenir marchand de biens sans apport, les banques exigeant en effet une mise de départ représentant 15 à 25% du montant de l’acquisition. Avec de la chance et/ou un bon courtier, mais surtout grâce à un dossier solide, vous parviendrez peut-être à contourner cet écueil.

Autre option, acheter votre premier bien pour le revendre en nom propre. Vous utiliserez ensuite la plus-value dégagée comme apport pour lancer votre activité de marchand de biens.

5. Quels sont le statut et le régime fiscal du marchand de biens ?

Concernant votre statut juridique de marchand de biens, vous serez un commerçant. Vous serez donc soumis aux obligations qui pèsent sur tout commerçant : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), la tenue des comptes annuels, la souscription à une assurance civile professionnelle, la mise en jeu de la garantie des vices cachés, etc.

Le régime fiscal de la plus-value va différer selon la structure que vous avez retenue pour devenir marchand de biens :

• Si vous avez opté pour l'entreprise individuelle (sans option à l’IS) : contrairement aux particuliers qui sont imposés au taux forfaitaire de 19% pour la revente de biens ne constituant pas leur résidence principale, vous serez imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• Si vous avez choisi une société commerciale : cette dernière supportera l’impôt à hauteur de 15% pour un montant n’excédant pas 32 500 € et 25% au-delà.

6. Quelles règles faut-il respecter pour la TVA ?

En devenant marchand de biens, vous bénéficierez d’un régime spécifique pour la TVA.

En principe, cette dernière ne s’applique pas à la totalité du prix de revente du bien immobilier, mais seulement sur le montant de la marge bénéficiaire, selon le calcul : prix de vente - prix d’achat.

Par exemple, si vous achetez un bien immobilier 200.000€ et que vous le revendez 260.000€ après rénovation, vous ne paierez de la TVA que sur 60 000 €. Le taux de la TVA sera alors de 20%.

Cependant, il existe un certain nombre d’opérations qui imposent un calcul de TVA différent. N’hésitez pas à demander les services d’un professionnel pour être sûr d’être dans les clous.

7. Conclusion : les points à retenir

Vous avez besoin d’aide pour devenir marchand de biens ? Captain Contrat vous propose un accompagnement personnalisé et peut vous mettre en relation avec un avocat partenaire.