Devenir marchand de biens : mode d'emploi

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Devenir marchand de biens indépendant

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Vous souhaitez intĂ©grer le secteur de l'immobilier pour devenir marchand de biens mais vous vous demandez comment faire. Avez-vous besoin d’un diplĂŽme ? Quelles sont les caractĂ©ristiques de cette profession ? Quelle forme juridique choisir pour vous lancer ? Tout ce que vous devez savoir pour devenir marchand de biens.

Marchand de biens et agent immobilier : quelles diffĂ©rences ?

 

Vous dĂ©sirez devenir marchand de biens avec un objectif en tĂȘte : rĂ©aliser une plus-value. Cette profession consiste en effet Ă  acheter et revendre des immeubles, des parkings, des locaux commerciaux, etc et Ă  en tirer un bĂ©nĂ©fice Ă  court terme.

En tant que marchand de biens, vous vous distinguez de l’agent immobilier, qui lui, reprĂ©sente l’acheteur, le vendeur ou le locataire lors des transactions immobiliĂšres.

Contrairement Ă  vous, l’agent immobilier n’est pas propriĂ©taire des biens ; il agit en tant qu’intermĂ©diaire. S’il prĂ©lĂšve un pourcentage sur la vente ou la mise en location du bien, il ne s’agit pas d’une plus-value mais d’une rĂ©munĂ©ration pour sa prestation. 

Faut-il un diplĂŽme pour devenir marchand de biens ?

 

La profession de marchand de biens n’est pas rĂšglementĂ©e et ne nĂ©cessite ni diplĂŽme, ni qualification professionnelle. Vous serez considĂ©rĂ© comme tel si :

  • Vous achetez un immeuble avec une intention spĂ©culative, dans le but de rĂ©aliser une plus-value, et non de le conserver pour votre propre usage ;
  • Vous achetez et revendez des biens immobiliers de maniĂšre habituelle ;
  • L’achat suivi d’une revente porte sur un ou des immeubles, terrains, fonds de commerce ou parts sociales de sociĂ©tĂ© immobiliĂšre.

MĂȘme si la formation n’est pas obligatoire, on ne s’improvise pas marchand de biens ! Vous devrez en effet possĂ©der certaines qualitĂ©s comme :

  • Un sens innĂ© du commerce ;
  • Une bonne connaissance du marchĂ© de l’immobilier ;
  • Des notions de fiscalitĂ©, d’urbanisme et de construction.

Gardez Ă©galement en tĂȘte que si vous envisagez de devenir marchand de biens rĂ©novateur, vous devrez ĂȘtre en mesure d’estimer le coĂ»t et le temps des travaux, pour ne pas nuire Ă  la rentabilitĂ© de votre projet. Vous pouvez donc avoir intĂ©rĂȘt Ă  participer Ă  des cursus de formation thĂ©oriques et techniques sur toutes ces matiĂšres.

Quelle structure juridique choisir pour exercer l'activité de marchand de biens ?

 

 Le choix de la structure pour devenir marchand de biens ne doit pas se faire Ă  la lĂ©gĂšre. Les opĂ©rations d’acquisition-revente immobiliĂšres coĂ»tent cher et vous pouvez ĂȘtre tenu pour responsable des dettes sur votre patrimoine personnel selon la structure que vous choisirez.

Deux formes juridiques vous sont interdites :

  • La SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre (SCI) : Ă©tant de nature civile et la profession de marchand de biens Ă©tant de nature commerciale, cette structure n’est pas adaptĂ©e Ă  l’activitĂ© d’achat-revente ;
  • Le rĂ©gime de micro-entrepreneur : il exclut les activitĂ©s assujetties Ă  la TVA immobiliĂšre et ne vous permet pas de sĂ©parer vos patrimoines personnels et professionnels.

Pour devenir marchand de biens, vous aurez donc le choix entre l’Entreprise Individuelle (EI) et les sociĂ©tĂ©s commerciales, que vous exerciez votre activitĂ© seul (EURL ou SASU), ou avec des associĂ©s (SARL ou SAS).

Vous bĂ©nĂ©ficierez ainsi d’une protection optimale, puisque votre responsabilitĂ© financiĂšre est limitĂ©e Ă  l’apport que vous aurez fait Ă  la sociĂ©tĂ©.

 

Peut-on devenir marchand de biens sans effectuer d'apport ?

 

Il est trĂšs compliquĂ© de devenir marchand de biens sans apport, les banques exigeant en effet une mise de dĂ©part reprĂ©sentant 15 Ă  25% du montant de l’acquisition. Avec de la chance et/ou un bon courtier, mais surtout grĂące Ă  un dossier solide, vous parviendrez peut-ĂȘtre Ă  contourner cet Ă©cueil.

Autre option, acheter votre premier bien pour le revendre en nom propre. Vous utiliserez ensuite la plus-value dégagée comme apport pour lancer votre activité de marchand de biens.

 

Quels sont le statut et le régime fiscal du marchand de biens ?

 

Concernant votre statut juridique de marchand de biens, vous serez un commerçant. Vous serez donc soumis aux obligations qui pĂšsent sur tout commerçant : l’inscription au Registre du Commerce et des SociĂ©tĂ©s (RCS), la tenue des comptes annuels, la souscription Ă  une assurance civile professionnelle, la mise en jeu de la garantie des vices cachĂ©s, etc.

Le régime fiscal de la plus-value va différer selon la structure que vous avez retenue pour devenir marchand de biens :

  • Si vous avez optĂ© pour l'entreprise individuelle (sans option Ă  l’IS) : contrairement aux particuliers qui sont imposĂ©s au taux forfaitaire de 19% pour la revente de biens ne constituant pas leur rĂ©sidence principale, vous serez imposĂ© dans la catĂ©gorie des BĂ©nĂ©fices Industriels et Commerciaux (BIC).
  • Si vous avez choisi une sociĂ©tĂ© commerciale : cette derniĂšre supportera l’impĂŽt Ă  hauteur de 15% pour un montant n’excĂ©dant pas 38.120 € et 28% au-delĂ .

A noter Ă©galement qu’en devenant marchand de biens, vous profiterez de frais de notaire rĂ©duits. Ces derniers sont exprimĂ©s en pourcentage et varient en fonction du montant de l’acquisition.

 

Quelles rĂšgles faut-il respecter pour la TVA ?

 

En devenant marchand de biens, vous bĂ©nĂ©ficierez d’un rĂ©gime spĂ©cifique pour la TVA.

En principe, cette derniĂšre ne s’applique pas Ă  la totalitĂ© du prix de revente du bien immobilier, mais seulement sur le montant de la marge bĂ©nĂ©ficiaire, selon le calcul : prix de vente - prix d’achat.

Par exemple, si vous achetez un bien immobilier 200.000€ et que vous le revendez 260.000€ aprĂšs rĂ©novation, vous ne paierez de la TVA que sur 60 000 €. Le taux de la TVA sera alors de 20%.

Cependant, il existe un certain nombre d’opĂ©rations qui imposent un calcul de TVA diffĂ©rent. N’hĂ©sitez pas Ă  demander les services d’un professionnel pour ĂȘtre sĂ»r d’ĂȘtre dans les clous.

 

Vous avez besoin d’aide pour devenir marchand de biens ? Captain Contrat vous propose un accompagnement personnalisĂ© et peut vous mettre en relation avec un avocat partenaire.

Amélie Gautier

Écrit par

Amélie Gautier

DiplÎmée d'un Master en droit des affaires et passionnée par le monde de l'entreprise, Amélie s'efforce de rendre accessible les informations juridiques nécessaires aux entrepreneurs tout au long de leurs projets.

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