Dépôt de garantie de bail commercial : montant et conditions de restitution

Le dépôt de garantie du bail commercial ne fait l’objet d’aucune disposition légale contraignante. A priori, son montant et les conditions de versement et de restitution sont fixés d’un commun accord par les parties dans le contrat de location, et donc librement négociables… Attention néanmoins aux règles fiscales applicables. Cette article fait le point sur le dépôt de garantie du bail commercial. 

Définition et montant du dépôt de garantie du bail commercial

Dans la mesure où la loi ne réglemente pas les modalités du dépôt de garantie du bail commercial, seule la volonté des parties les encadrent. Il est donc primordial, au moment de signer le contrat de location du local à usage commercial, de mentionner précisément l’objectif, le montant et les conditions de versement et de restitution de cette somme versée par le locataire et bloquée entre les mains du bailleur.

Préciser l’objet de la garantie :

La clause du bail commercial relative au dépôt de garantie doit mentionner son objet. Le dépôt de garantie peut notamment servir à couvrir :

• Les impayés de loyer et de charges locatives.
• Le coût des réparations suite aux éventuelles dégradations du local commercial par le preneur, lorsque ce dernier n’a pas procédé aux travaux alors même que le contrat de bail l’y oblige – obligation de remise en l’état en fin de bail à défaut d’entretien des locaux.
• Le paiement des impôts dus par le locataire en vertu de la loi ou des stipulations du bail commercial.

Il est important de préciser de manière exhaustive l’ensemble des créances couvertes par le dépôt de garantie du bail commercial. Ces précisions permettent en effet au bailleur de retenir les sommes dues par son locataire, le cas échéant, sans contestation possible.

Comment fixer le montant du dépôt de garantie du bail commercial ?

Si la loi n’oblige pas au versement d’un dépôt de garantie, il est rare en pratique que les propriétaires bailleurs ne l’exigent pas comme condition au bail commercial.

A noter : le bailleur peut en outre exiger un cautionnement – caution personnelle ou caution bancaire.

En tout état de cause, le montant est libre. Le preneur a donc la possibilité de le négocier – dans la mesure où son profil intéresse suffisamment le bailleur pour revoir le montant du dépôt de garantie à la baisse.

En règle générale, le montant du dépôt de garantie du bail commercial est égal à :

• 1 trimestre de loyer lorsque le loyer est payable d’avance – terme à échoir.
• 2 trimestres de loyer lorsque le loyer est payable en fin de mois – terme échu.

Attention : à défaut de mention du montant dans le contrat de bail, aucun dépôt de garantie n’est exigible.

Versement, encaissement et restitution du dépôt de garantie : quelles sont les conditions ?

Une fois encore, c’est le contrat qui fixe les modalités de versement, d’encaissement et de restitution du dépôt de garantie du bail commercial. Les parties les déterminent donc librement. Quoi qu’il en soit, il est recommandé, en vue d’éviter tout litige, de prévoir :

• Comment sont versées les sommes : par virement, par chèque encaissé ou non. Le bail doit également prévoir la date du versement.
• Dans quelles conditions sont restituées les sommes : le délai doit être raisonnable, et les conditions de retenue sur dépôt de garantie doivent être conformes à l’objet de la garantie – exemple : le bailleur ne peut déduire les charges impayées si ce n’est pas prévu au contrat.

Pour éviter toute contestation au moment de la déduction de sommes au titre des frais de réparation, il est important que le preneur comme le bailleur participent à l’état des lieux d’entrée et de sortie du local commercial.

A noter : le dépôt de garantie est obligatoirement restitué par le bailleur originaire, peu importe que le bien soit vendu en cours de bail.

Fiscalité du dépôt de garantie du bail commercial : les règles applicables.

Si la loi ne réglemente pas le dépôt de garantie dans le bail commercial, des règles relatives à son traitement fiscal doivent être obligatoirement respectées.

Imposition des sommes :

Le dépôt de garantie n’est pas une recette : les sommes ne sont pas imposables entre les mains du bailleur.

Le dépôt de garantie n’est pas non plus une charge : les sommes ne sont pas déductibles du résultat du preneur.

Par exception : les sommes sont soumises à l’impôt lorsqu’elles sont retenues par le propriétaire en fin de bail en compensation de loyers impayés.

Dépôt de garantie et TVA :

En aucun cas les sommes versées à titre de dépôt de garantie du bail commercial ne sont assujetties au régime de TVA : le propriétaire ne peut réclamer de TVA, le locataire ne peut se faire rembourser de TVA sur le montant des sommes bloquées.

Par exception : le dépôt de garantie est soumis au régime de TVA lorsqu’il est acquis au propriétaire en fin de bail en réparation des inexécutions contractuelles du locataire.

Dépôt de garantie et intérêts :

Les sommes bloquées à titre de dépôt de garantie sont productives d’intérêts sous conditions. L’article L145-40 du Code de commerce prévoit en effet qu’en tant que sommes assimilables à des loyers payés d’avance, le dépôt de garantie du bail commercial produit des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France au profit du locataire, lorsque le montant bloqué excède 2 échéances de loyer.

Exemple :

• Le contrat de bail prévoit que le locataire paye son loyer en début de mois, par période trimestrielle.
• Le montant du dépôt de garantie est fixé à 1 trimestre de loyer : le montant est inférieur à 2 échéances de loyer, le bailleur ne paye pas d’intérêts.
• Le montant du dépôt de garantie est fixé à 2 trimestres de loyer : lorsque le bailleur encaisse le loyer, il détient 3 échéances de loyers et doit payer des intérêts pendant un trimestre.

Le preneur est imposé sur les intérêts perçus et déductibles de l’impôt du bailleur.

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