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Caution du bail commercial : comment éviter les abus ?

Négocier un contrat de bail commercial
Négocier un contrat de bail commercial
Amélie Gautier
Écrit par Amélie Gautier

Diplômée d'un Master II en droit des affaires de l'Université de Versailles Saint-Quentin-en Yvelines, Amélie est responsable du contenu juridique de Captain Contrat depuis 2017.


Vous êtes sur le point de signer un bail commercial et votre futur bailleur vous demande une caution de bail commercial. Quelles sont les règles encadrant le dépôt de garantie dans le cadre d'un bail commercial ? Et quelles sont celles encadrant sa caution ?

 

 

 

La caution de bail commercial

 

L'encadrement juridique du cautionnement du bail commercial 

Quand le locataire est une société à responsabilité limitée (SARL, SAS ou SA), il est fréquent que le bailleur demande au dirigeant de la société de se porter caution pour sa société, c'est-à-dire de payer à la place de sa société les loyers et charges dus en cas de défaillance de sa société.

En fonction du régime matrimonial éventuel du dirigeant, le bailleur peut demander la signature du conjoint dans le cautionnement pour permettre d'engager les biens communs si besoin. Les biens propres par contre ne seront pas engagés, comme prévu dans le Code Civil (article 1415).

Le cadre juridique du cautionnement est clairement défini par le Code Civil (article 2288) et est rigoureusement encadré par la loi. Ainsi, la caution a l'obligation de remplir les obligations du locataire en cas de défaillance de ce dernier. 

Spécificité du bail commercial :

  • la caution peut être le dirigeant de la société locataire,
  • mais également un tiers,
  • ou encore le locataire lui-même au profit d'un sous-locataire.

 

Les caractéristiques du cautionnement du bail commercial

Il est également possible pour le dirigeant de demander un cautionnement bancaire, sous réserve de l'accord du propriétaire. Notons toutefois que le cautionnement d'un bail commercial correspond à une sureté réelle (non personnelle), à l'inverse d'une garantie autonome. S'il est établi sous seing privé, à moins d'être contresigné par un avocat, l'acte de cautionnement doit être écrit et doit contenir certaines mentions obligatoires pour prouver trois éléments :

  • la solidarité de l'engagement,
  • la validité du cautionnement,
  • l'étendue de la garantie.

Si l'acte est établi par un notaire ou contresigné par un avocat, la rédaction est simplifiée. L'acte de cautionnement détaille l'ensemble des dettes qui seront payées par le garant si la société fait défaut. Il est important de bien les détailler, sinon c'est le juge qui tranchera.
On retrouve généralement le dépôt de garantie du bail commercial, les indemnités d'occupation, les réparations locatives, et les intérêts de la dette.

L'engagement de la caution prend fin à l'expiration du bail : le garant ne pourra être tenu responsable des dettes nées après la date de fin du bail, mais est responsable pendant toute la durée de celui-ci. Par contre, le cautionnement peut s'avérer non-valable s'il s'avère disproportionné par rapport aux moyens du garant lors de la signature.

 

Le dépôt de garantie de bail commercial

 

Le dépôt de garantie ne constitue pas une obligation légale, et est autorisé par l'usage. C'est l'argent qui représente une garantie pour le bailleur pour se prémunir contre une mauvaise exécution du locataire d'une des clauses du bail.

En réalité, le bailleur est libre de demander le montant de son choix, mais l'usage veut que le montant s'élève à deux termes de loyer si le loyer est payé à terme échu, ou à un terme de loyer. En général, le loyer est payé de manière trimestrielle : la caution sera donc d'un ou deux trimestres de loyer. Il est toutefois illégal que la TVA soit appliquée au dépôt de garantie.

Fixé en fonction du loyer, le montant est susceptible de faire l'objet d'une révision en cas d'évolution du loyer : quand le loyer augmente, le montant du dépôt de garantie est également susceptible d'augmenter.
Fait moins connu, si le bailleur demande une caution supérieure aux montants d'usage évoqués, le locataire est en droit d'exiger le paiement d'intérêts sur le produit excédant les deux termes de loyer. Le taux utilisé pour le calcul des intérêts est celui de la Banque de France pour les avances sur titres. Toutefois, si le dépôt de garantie n'est pas déductible pour l'imposition du locataire, les intérêts sont eux imposables puisqu'ils intègrent le bénéfice de l'entreprise. Il s'agit-là d'une clause réputée non écrite.

Le dépôt de garantie peut être encaissé par le bailleur et doit être restitué si le local est laissé dans un état conforme aux obligations du bail commercial après l'état des lieux de sortie.

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