Comment créer une SCI familiale sans apport ?

La société civile immobilière familiale ou SCI familiale procure d’énormes avantages comme la souplesse au niveau de sa gestion ou encore les avantages fiscaux rattachés à cette forme de société civile. Aussi, la création d’une SCI familiale se trouve être une option intéressante par rapport au régime juridique de l’indivision. De même, elle peut jouer un rôle très important dans la transmission du patrimoine familial.

En effet, lors des démarches de création de la SCI familiale, les associés doivent apporter une somme d’argent ou des biens pour former le capital social. Vous vous demandez s’il est possible de créer une SCI sans apport ? Les réponses dans cet article.

En quoi consiste la SCI familiale ?

La SCI familiale est une forme juridique de société civile composée de deux associés au minimum. C’est une société dans laquelle les associés sont des membres de la même famille (parent jusqu’au 4éme degré: enfant, parent, petits-enfants, grands-parents, les arrières grands-parents, les oncles, tantes, nièces, neveux, les cousins germains et cousines germaines ou alliés).

Les caractéristiques de la SCI familiale 

Objet social

La SCI familiale ne peut pas avoir un objet commercial. Les associés peuvent le déterminer librement. Ce choix se fait selon les objectifs poursuivis par les associés de la SCI familiale. Généralement, l’objet social d’une SCI correspond à la :

• Gestion commune d’un patrimoine immobilier dont la propriété appartient  à des personnes de la même famille (parents ou alliés).
• La création de revenus par le biais de la location des immeubles détenus par ces membres de la même famille ou prêt immobilier.

Capital social

• La loi n’exige aucun montant minimal pour le capital social. Elle permet aux associés de définir librement le montant du capital social dans les statuts de la société civile immobilière.
• Il est également possible de créer une société civile immobilière (SCI) à capital variable. Cette société permet une fluctuation du capital social de la société civile immobilière. Le montant du capital social va donc varier entre un montant plancher (capital minimum) et un montant plafond.  Ces montants sont déterminés en avance afin d’éviter une opération de réduction ou d’augmentation du capital social au moment de la clôture de l’exercice.

La forme juridique de SCI à capital variable n’est cependant pas intéressante en cas de SCI familiale.

 Il est possible de réaliser deux types d’apports dans la SCI pour participer au capital social :

• Apports en numéraire : c’est un montant en numéraire dont la libération doit se faire au moment où l’on immatricule la société civile immobilière.
• Apports en nature : Des biens mobiliers ou immobiliers.

Les parts sociales sont remises en contrepartie des apports réalisés par les associés de la SCI.

Gérance

Il est obligatoire de nommer un ou plusieurs gérants au moment de la création de la société.

Les statuts vont organiser, déterminer et limiter les pouvoirs du gérant pour déterminer l’étendu des pouvoirs du gérant et déterminer les décisions nécessitant une assemblée générale des associés.

Les statuts doivent être rédigés par un notaire en cas d’apport d’un bien immobilier

Associés

• La SCI  familiale est composée d’au moins deux associés. Ces deux associés appartiennent à la même famille.
• Il est impossible de créer une SCI familiale unipersonnelle comme dans la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle)  ou l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée).
• Les majeurs protégés ainsi que les mineurs peuvent devenir associés au sein de la SCI familiale.

Les associés de la SCI sont responsables indéfiniment. Ils sont tenus de rembourser les dettes sociales dans la proportion de leur participation au capital social de la SCI familiale. 

Mode d’imposition

Il existe deux modes d’imposition possibles pour la société civile immobilière familiale:

• L’impôt sur le revenu ou IR : Dans ce mode d’imposition, on répartit les bénéfices imposables entre les associés en fonction de la participation au capital social.  Ces bénéfices seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Cette soumission sera effective après une déclaration personnelle sur le revenu foncier.
• Option pour l’Impôt sur les sociétés ou IS avec un taux fixe de 25 %

Créer une SCI familiale sans apport  est-il possible ?

Etant donné que la SCI familiale est une société civile, il est nécessaire qu’elle ait un capital social. Ce dernier est composé des apports en nature et en numéraire réalisés par les associés. Contrairement aux sociétés commerciales, le dépôt de capital n’est pas obligatoire au moment de la création de la SCI familiale. La libération du capital social peut se faire après immatriculation de la SCI.

Aussi, la loi n’impose pas un montant minimal pour le capital social. Il est donc tout à fait possible de créer une société civile immobilière avec un capital social symbolique d’un euro. Ainsi, la création d’une SCI familiale ou société civile immobilière sans apport est tout à fait possible.

Comment créer une SCI familiale sans apport ?

Il faut plusieurs étapes pour créer une SCI familiale sans apport. Tout d’abord, il faut rédiger les statuts de la SCI familiale. Ils doivent prévoir les règles d’organisation et de fonctionnement de la SCI. Il existe des mentions obligatoires imposées par la loi : dénomination sociale, objet social, montant du capital social, durée de la société.

Il faudra ensuite procéder à la constitution du capital social de la société civile immobilière. Puisque le capital social de la  société civile immobilière est constitué sans apport, le montant de celui-ci sera donc de 1 euro.

Une fois que le capital social a été constitué, il faut procéder à une publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Enfin, une fois ces étapes réalisées, le dossier d’immatriculation doit être déposé auprès du Greffe du Tribunal de commerce ou auprès d’un centre de formalités des entreprises. Le dossier d’immatriculation au RCS de la société civile immobilière doit contenir :

• le formulaire M0 ;
• un exemplaire des statuts ;
• la pièce d’identité des associés et gérants de la SCI
• une déclaration de condamnation pour les gérants ;
• un justificatif d’occupation du siège social ;
• un procès-verbal de nomination du gérant pour un gérant non statutaire.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la création d’une SCI familiale sans apport ?

Les formalités de création d’une société civile immobilière sans apport ne sont pas différentes d’une SCI classique. Cependant, la création d’une SCI familiale sans apport peut être très avantageuse. Cela permet de réduire les coûts de création de la SCI familiale. En effet, vous pouvez rédiger vous-même les statuts de la SCI. L’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire. En effet, en cas d’apport de bien immobilier, il faut prévoir des coûts supplémentaires pour évaluer la valeur de l’immeuble. Le recours à un professionnel implique aussi d’autres dépenses.

La création d’une SCI sans apport peut être avantageuse mais peut aussi contenir des inconvénients. En effet, les projets plébiscités dans le cadre de la SCI familiale exigent la mobilisation de fonds importants. Cela tient de la nature immobilière des opérations. A défaut de financement, il est donc nécessaire de se tourner vers un crédit immobilier au sein des établissements de crédit, qui peuvent être difficiles. Les banques peuvent exiger un apport minimum de 10% du montant demandé.  De ce fait, le fait de contracter ou d’emprunter un prêt immobilier dans le cadre de la création de la SCI ou société civile immobilière sans apport est vivement déconseillé.