Le mandat immobilier : conseils d’avocat pour tout savoir

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Une étude publiée en 2020 par LinkedIn montre que le métier d'agent immobilier arrive en troisième place des professions les plus recherchées en France. Ce résultat n'est pas surprenant au vu de l'attractivité du marché de l'immobilier. En effet, 1 059 000 transactions immobilières ont été réalisées sur le territoire français en 2019, soit 10,4% de plus qu'en 2018. 

Pour vendre (ou louer) leurs biens, les propriétaires fonciers recourent généralement aux services d'un agent immobilier. L'assistance de ce professionnel est rassurante : il connaît le marché et peut ainsi conseiller sur les prix. Il connaît également les techniques permettant de valoriser un bien. 

L'agent immobilier doit connaître les règles qui encadrent le mandat immobilier, document qui l'engage vis à vis de ses clients. En effet, les conséquences ne sont pas les mêmes pour lui selon la forme de mandat immobilier qu'il choisit de faire signer aux propriétaires. Il pourra ainsi bénéficier d’une exclusivité sur la vente (ou la location) d'un bien, ce qui lui assure la perception d’une commission en cas de réussite de sa mission. 

D’autres questions doivent-être envisagées par l’agent immobilier pour lui éviter toute mauvaise surprise : quelles sont les règles qui encadrent la rédaction du mandat immobilier ? A quel moment peut-il toucher une commission ? Sa responsabilité peut-elle être engagée ? 

Maître Justine Ouazan-Bouhours, avocate spécialisée en droit immobilier, répond à ces questions et décrypte le sujet du mandat immobilier.

 

Définition du mandat immobilier

 

Le mandat est défini comme l'acte juridique par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d'agir en son nom.

En matière immobilière, le mandat est utilisé pour confier un bien à un agent immobilier et lui demander d'exercer différents types de missions relatives à ce bien. En contrepartie de la réalisation de sa mission, l'agent sera rémunéré par le versement d'une commission.

Selon la mission confiée à l'agent immobilier, le mandat portera un nom différent :

  • le mandat de recherche : le mandataire (agent immobilier ou agence) a pour mission de rechercher un bien à présenter au potentiel acquéreur. Ce mandat permet à l’acquéreur de confier la recherche et l’achat de son futur bien à un agent immobilier, chasseur immobilier. 
  • le mandat de vente : si le propriétaire donne mandat pour vendre à l'agent immobilier, alors celui-ci pourra signer un compromis de vente au nom et pour le compte du mandant. Le vendeur garde toutefois la possibilité de refuser une offre trop basse. Il est recommandé de confier à un notaire la rédaction du compromis de vente. 
  • le mandat de location : un propriétaire foncier peut demander à un agent immobilier de trouver un locataire pour son bien.

Bon à savoir

Depuis la loi Hoguet, complétée par la loi Élan de 2018, il est indispensable de posséder une carte professionnelle, également appelée carte T, afin de réaliser des transactions immobilières. Tout individu utilisant la dénomination “agent immobilier”, “syndic de copropriété” ou encore “administrateurs de biens” sans posséder la carte T est passible de 6 mois de prison et 7500 € d’amende. 

 

Les différentes formes de mandat immobilier

 

En fonction de la forme du mandat, les conséquences ne sont pas les mêmes pour l'agent immobilier.

 

Le mandat simple

En ayant recours à un mandat simple, le propriétaire missionne l'agent immobilier pour la vente (ou la location) de son bien. Il conserve par ailleurs la liberté de vendre (ou de louer) son bien à un acquéreur (ou à un locataire) qu'il aurait lui-même trouvé. Il peut également confier le même bien à d'autres agences immobilières pour multiplier les chances de réussite de l'opération..

Ce type de mandat n'est généralement pas prisé par les agents immobiliers. En s'engageant avec ce type de mandat, l'agent immobilier a moins de chance d'obtenir le versement de sa commission. En effet, le propriétaire ou un autre agent immobilier peut réaliser la vente (ou la location) à sa place. De plus, ce type de mandat peut faire naître un risque de dévalorisation du bien.

D’une part, si le même bien est présenté dans trop d'agences simultanément, les acquéreurs (ou locataires) potentiels pourraient penser que le bien à du mal à se vendre, qu'un défaut l'empêche de trouver preneur.

D’autre part, les agents immobiliers missionnés pour réaliser la vente (ou la location) peuvent fixer des prix différents pour le même bien. Soit les potentiels acheteurs (ou locataires) iront vers le professionnel qui présente le prix le plus bas ; soit ils négocieront avec l’agent immobilier qu’ils connaissent pour faire baisser le prix en avançant que le même bien est moins cher chez son concurrent.  Vendre à bas prix impacte l'agent immobilier puisque sa commission représente un pourcentage du prix de vente (ou est fixée par référence au montant du loyer). 

 

Le mandat exclusif

Le mandat exclusif a pour effet de donner au seul mandataire immobilier le droit de réaliser la vente (ou la location) du bien immobilier. Après la signature du mandat, le propriétaire n'a plus la possibilité de trouver un acquéreur (ou un locataire) et de lui vendre (ou de lui louer) son bien. Interdiction lui est également faite de confier le bien à un autre agent immobilier.

S'il contrevient à ces règles, le propriétaire s'expose au paiement d'une indemnité à l'agent immobilier. Cette indemnité est égale au montant de la commission convenue dans le mandat. Attention, la mention qui prévoit cette sanction dans le mandat immobilier doit apparaître en caractères très apparents. A défaut elle ne pourra s'appliquer. L'agent immobilier doit donc être très vigilant au respect de cette condition formelle s'il souhaite obtenir une indemnité. 

Le mandat exclusif est le mandat le plus proposé par les agents immobiliers. En effet, en ayant recours à ce type de mandat, il s'assure une exclusivité quant à la possibilité de réaliser la mission de vente (ou de location) confiée par le propriétaire et augmente ainsi ses chances de percevoir une commission. Même si une personne (le propriétaire ou un autre agent) réalise l'opération souhaitée, il recevra une somme équivalente à sa commission. Ce type de mandat est également prisé par les agents immobiliers en ce qu'il leur permet d'avoir des exclusivités dans leurs catalogues de biens. Certains acheteurs ou locataires sont sensibles au fait de visiter des biens exclusifs. 

 

Le mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est une forme hybride. En effet, le propriétaire du bien immobilier conserve la possibilité de trouver un acquéreur (ou un bailleur) et de lui vendre (ou louer) le bien. Par contre, il ne peut en aucun cas confier la mission à un autre agent immobilier. S'il s'adresse à un autre agent, il s'expose à devoir indemniser l'agent immobilier avec lequel il a conclu le premier mandat en lui versant le montant de sa commission. 

 

Le mandat co-exclusif

Le mandat co-exclusif est plus souple que le mandat exclusif en ce qu'il permet au propriétaire de confier la vente (ou la location) de son bien à plusieurs agents. Il ne pourra cependant pas réaliser lui-même l'opération. Cette forme de mandat est rare.

 

Les mentions obligatoires au sein d'un mandat immobilier

 

Quelle que soit sa forme, le mandat doit être écrit et signé par les parties avant que l'agent immobilier ne commence à réaliser la mission qui lui est confiée.

En plus de cette exigence d'écrit, la loi encadre la rédaction du mandat en imposant que certaines mentions y figurent. Si une mention fait défaut, le propriétaire peut demander la nullité du mandat. En ce cas, le propriétaire ne sera pas tenu par les actes conclus par le mandataire. L'agent immobilier doit donc faire preuve d'une vigilance toute particulière quant à la rédaction des mandats qu'il propose. L'assistance d'un avocat lors de la rédaction des mandats peut s'avérer précieuse pour éviter toute mauvaise surprise.

Les principales mentions obligatoires sont les suivantes : 

 

L'identité des parties

Comme pour tout contrat, le mandat immobilier doit désigner les parties qui s'engagent. Les coordonnées du propriétaire doivent donc apparaître, ainsi que sa profession. En cas de vente d'une indivision, les coordonnées de chacun des propriétaires doivent être inscrites. 

Les mentions relatives à l'agent immobilier sont plus nombreuses. En plus de son identité, l'agent immobilier doit renseigner son numéro de carte professionnelle et la chambre de commerce et de l'industrie qui lui a délivrée. Enfin, le nom et l'adresse de sa garantie financière devront également apparaître.

 

L'objet du mandat

Le mandat doit avoir un objet précis. Concrètement, le mandat doit décrire les caractéristiques du bien confié à l'agent immobilier (surface, emplacement, nombre de mètres carrés, etc.). Il devra également préciser quelle est la mission du mandataire (vendre, louer, rechercher un bien) et quelle est sa forme (exclusif, semi-exclusif, etc.).

 

Les pouvoirs du mandataire

Dans le cadre d’un mandat de vente, le mandat doit préciser expressément que l’agent immobilier a le pouvoir de signer un compromis de vente au nom et pour le compte du propriétaire. Pareillement, si le mandataire a le pouvoir de réceptionner des fonds, les conditions de cette réception devront être précisées.

 

Le numéro d'inscription sur le registre des mandats

Chaque agent immobilier doit tenir un registre sur lequel est enregistré chronologiquement l'ensemble des mandats dans lesquels il est engagé. Le numéro d'enregistrement doit impérativement figurer sur l'original du mandat immobilier remis au propriétaire.

 

Le prix du bien

Le prix du bien correspond au montant que recevra le propriétaire à l'issue de la vente de son bien. C'est souvent pour obtenir une évaluation de leur bien que les propriétaires font appel à un agent immobilier.

 

Les conditions de reddition des comptes

Le mandat doit prévoir la manière dont l'agent immobilier devra rendre des comptes sur l'avancement de sa mission au propriétaire.

 

La rémunération de l'agent immobilier (commission)

La rémunération de l'agent immobilier est une commission. Cette commission correspond à un pourcentage du prix de vente du bien immobilier. Dans le mandat de location la commission est convenue en fonction du montant des loyers. 

La personne devant rémunérer le mandataire doit être désignée dans le mandat. Les modalités du paiement sont, elles, précisées dans l'acte qui sera passé ultérieurement (le contrat de vente ou le bail). 

 

La durée du mandat

Le mandat immobilier n'est pas valable indéfiniment. Généralement, la durée prévue dans la mandat est de trois mois pouvant aller jusqu’à 15 mois. Les parties peuvent prévoir un renouvellement du mandat qui peut être ou non tacite. Attention, le renouvellement tacite d'un mandat exclusif est interdit par la loi. L'agent immobilier est obligé de demander au propriétaire de consentir au renouvellement du mandat par la signature d'un avenant ou d'un nouveau mandat.

Le mandat doit également prévoir une date butoir à laquelle le mandat prend fin définitivement.

Bon à savoir :

Le mandat immobilier qui serait conclu à distance (en ligne) ou au domicile du propriétaire est soumis aux exigences légales du droit de la consommation. A ce titre, le propriétaire bénéficie d'un délais de 14 jours pour se rétracter. Attention : si le propriétaire souhaite que le mandataire commence à exécuter le mandat avant l’expiration de ce délai de 14 jours, il perd son droit de rétractation. 

 

Les règles encadrant la rémunération de l'agent immobilier

 

Des règles strictes encadrent la perception de la commission de l’agent immobilier. 

Tout d'abord, un agent immobilier ne peut recevoir sa commission s'il n'a pas, préalablement à la réalisation de sa mission, obtenu un mandat écrit et signé. Sans ce document, la perception de sa commission est impossible quant bien même il aurait mis en relation le vendeur (ou le bailleur) et l'acheteur (ou le locataire). 

Ensuite, l’agent immobilier ne peut recevoir sa commission qu’une fois que la vente (ou la conclusion du bail) est réalisée

La réalisation d'une vente est matérialisée par la signature de l'acte de vente devant notaire (acte authentique). L’impossibilité de toucher une commission avant cette signature définitive implique que l’agent immobilier ne pourra pas être rémunéré si la vente n’est pas réalisée à cause de l’effet d’une clause suspensive. Il n’est pas rare qu’une telle clause se trouve dans un contrat de vente. Elle permet de conditionner la vente à la réalisation d’un événement extérieur. Par exemple, l’acheteur et le vendeur peuvent s’entendre sur le fait que la vente du bien immobilier ne se réalisera que si l’acheteur obtient un prêt bancaire. 

Dans le cadre d’un mandat de recherche, l’agent immobilier ne pourra pas demander la perception de sa commission après avoir mis en relation le propriétaire et un potentiel acquéreur. Il devra, là encore, attendre la conclusion de la vente devant notaire. Par ailleurs, le propriétaire a le droit de refuser de vendre à l’acquéreur qui lui est présenté par l’agent immobilier (sauf si l’acquéreur fait une offre au prix). Celui-ci ne recevra alors aucune commission. 

La perception d'une rémunération avant la réalisation définitive de la vente est illicite. Elle est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.

Dans le cadre d'un mandat de recherche de locataire, la commission ne pourra être touchée qu'après la signature du contrat de bail. Dans ce cas de figure, le paiement de la commission est partagé entre le bailleur et le locataire.

 

L'engagement de la responsabilité de l'agent immobilier

 

L’agent immobilier est soumis à des réglementations complexes qui dépendent de domaines juridiques variés : droit des contrats, droit de la consommation, etc.

Il pourra voir sa responsabilité engagée pour tout manquement à ces règles. Par exemple, il pourra engager sa responsabilité s'il contrevient aux règles relatives à la publicité trompeuse lors de la rédaction de l’annonce immobilière. 

La responsabilité de l’agent immobilier est souvent engagée pour trois raisons :

  • pour avoir manqué à son devoir de conseil et d’information ;
  • parce qu’il n’a pas exécuté correctement la mission qui lui a été confiée, ou ;
  • parce qu’il n’a pas pris toutes les précautions nécessaires lors de la rédaction des actes pour le compte du propriétaire. 

L'agent immobilier a un devoir de conseil et d'information tant vis à vis du propriétaire que de l'acquéreur (ou du bailleur). Les obligations qui découlent de ces devoirs  de conseil et d’information sont explicitées par les juges au cas par cas. L'agent immobilier devra par exemple vérifier que l'acquéreur d'un bien est solvable mais aussi que l'achat qu'il s’apprête à réaliser ne compromet pas ses capacités financières. Il devra encore s'assurer que le bien correspond réellement à ce que veut en faire l'acheteur. Par exemple, manquerait à son devoir l’agent immobilier qui vendrait un bien à un acquéreur voulant en faire un usage commercial, alors que ce dernier est interdit par la copropriété. Enfin, il devra s’assurer de la capacité juridique du vendeur et de l’acquéreur. 

L'agent immobilier peut aussi voir sa responsabilité engagée s'il a mal exécuté sa mission. Il devra en effet répondre des fautes qu’il commet durant sa réalisation. Par exemple, le mandataire qui réalise une vente à un prix inférieur à celui déterminé avec le propriétaire utilise son mandat de vente de manière abusive et pourra voir sa responsabilité engagée.

Pour engager la responsabilité de l’agent immobilier, le propriétaire devra prouver qu’il a subi un dommage, que l’agent a commis une faute et qu’il y a un lien de causalité entre la faute et la production du dommage

Enfin, l’agent immobilier peut avoir à rédiger des actes au nom et pour le compte du propriétaire. Dans ce cas, il est responsable du respect des conditions de formes imposées par la loi (mentions obligatoires, clauses à faire apparaître de manière apparentes, etc.) et des formalités consécutives à ces actes (par exemple l’enregistrement). Il doit également s’assurer que les parties peuvent réaliser l’acte juridique en vérifiant leur capacité à s’engager. 

 

En résumé

 

Les règles qui encadrent le mandat immobilier et la profession d’agent immobilier sont particulièrement nombreuses et complexes. Un manque de connaissance de celles-ci pourraient avoir des conséquences dommageables pour l’agent immobilier. Par exemple, l’oubli d’une mention obligatoire au sein du mandat rend ce document nul et empêche le professionnel de percevoir sa commission, malgré tous les efforts engagés pour la réussite de sa mission. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est conseillé à l’agent immobilier ou au responsable d’une agence immobilière de demander l’assistance d’un avocat. Celui-ci pourra l’accompagner dans la réalisation de toutes ses démarches et le conseiller en cas de survenance de litiges relatifs à la perception de sa commission ou à l’engagement de sa responsabilité. 

Me Justine Ouazan-Bouhours

Écrit par

Me Justine Ouazan-Bouhours

Après avoir exercé plusieurs années au sein de cabinets anglo-saxon (Freshfields Bruckhaus Deringer) et français (Altana) de premier plan en conseil et contentieux des affaires, ainsi que dans un cabinet parisien ayant une expertise reconnue en droit immobilier, j'ai crée ma propre structure. Mon cabinet intervient dans trois domaines principaux : conseil et contentieux des affaires, droit immobilier et de la construction et droit du tourisme. Compétence, réactivité, pragmatisme, rigueur et transparence, sont les valeurs du cabinet dont l’objectif est de répondre au mieux aux attentes de ses clients.

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