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Salaire d’agent immobilier : comment fixer une rémunération ?

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Me Justine Ouazan-Bouhours
Écrit par Me Justine Ouazan-Bouhours
Droit des sociétés
Droit commercial

Après avoir exercé plusieurs années au sein de cabinets anglo-saxon (Freshfields Bruckhaus Deringer) et français (Altana) de premier plan en conseil et contentieux des affaires, ainsi que dans un cabinet parisien ayant une expertise reconnue en droit immobilier, j'ai crée ma propre structure. Mon cabinet intervient dans trois domaines principaux : conseil et contentieux des affaires, droit immobilier et de la construction et droit du tourisme. Compétence, réactivité, pragmatisme, rigueur et transparence, sont les valeurs du cabinet dont l’objectif est de répondre au mieux aux attentes de ses clients.


Trouver une maison pour toute sa famille, dégoter l’appartement parfait … toutes ces démarches sont longues et complexes et il est parfois impossible de s’en occuper seul. Ainsi, ce qui sont désireux d’acheter ou louer un bien immobilier adapté à leurs besoins vont, la plupart du temps, avoir recours à un agent immobilier afin de les aider dans leurs démarches.

La mission d’agent immobilier séduit de plus en plus. Toutefois, l’exercice de cette profession est conditionnée à l’obtention d’un diplôme ou à l’existence d’une expérience professionnelle en tant qu’intermédiaire sur le bien immobilier d’autrui. 

Parmi les diplômes ouvrant droit à l’exercice de la profession d’agent immobilier, peuvent être cités : 

  • les diplômes remis par l’État d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études après le baccalauréat ; 
  • les diplômes ou titres inscrits au répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) ; 
  • le BTS (Brevet de technicien supérieur) “professions immobilières” ; 
  • les diplômes de l’institut des études économiques option “immobilier, construction et habitat” (ICH).

L’agent immobilier, personne physique ou morale, agit, grâce à une carte professionnelle (la carte T), en tant qu'intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d'un achat, d'une vente ou d'une location d'immeuble, de fonds de commerce. Ce dernier a en effet la possibilité de réaliser pour ses clients des missions précises concernant la vente ou la location d’un bien immobilier (dans ce cas une carte de gestion sera également requise). Il existe aussi le métier de consultant immobilier, qui n’a pas besoin d’être titulaire de la carte T. Sa principale mission est de trouver des biens immobiliers ou qui le seront bientôt pour les intégrer à son catalogue. Il doit passer la main à un autre professionnel, agent immobilier ou notaire, au moment de conclure la vente.

L'activité d’agent immobilier peut être exercée soit à titre individuel, soit dans le cadre d'une structure sociétaire ou même par le biais d'une association régie par la loi du 1er juillet 1901. 

Évidemment, en échange des services qu’il fournit, l’agent immobilier devra percevoir une rémunération. Quelles sont les conditions de fixation de la rémunération des agents immobiliers ? 

Vous souhaitez vous lancer, mais vous vous posez de nombreuses questions sur la rémunération au sein de cette profession ? Comment fixe-t-on la rémunération d’un agent immobilier ? Quels sont les critères à prendre en compte ? A quelles conditions l’agent immobilier peut-il obtenir rémunération ?

Me Justine Ouazan-Bouhours, avocate spécialiste du droit immobilier, décrypte pour vous le sujet de la fixation de la rémunération d’un agent immobilier.

 

 

I/ Les conditions de la rémunération de l’agent immobilier

 

La profession d’agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 dont les dispositions sont d’ordre public (ce qui signifie que nul ne peut déroger à ces règles). Sachez que les opérations de vente, location gérées par l’agent sont soumises à de nombreuses règles et notamment celle du mandat. Pour obtenir une rémunération, l’agent immobilier doit être titulaire d’un mandat. Mais ce n’est pas la seule condition puisque l’agent immobilier doit également participer de manière effective à l’opération et faire constater la vente ou la location dans un écrit avant de pouvoir être rémunéré.

 

L’existence d’un mandat

Ainsi, il est indispensable pour l’agent immobilier de détenir un mandat écrit et préalable – ce mandat a un caractère obligatoire puisqu’il va dessiner les contours de la mission de l’agent ainsi que les pouvoirs qui vont lui être accordés par son mandant.  

Ce mandat sera soumis d’une part, aux règles découlant du droit commun et d’autre part, aux dispositions spéciales précisées dans la loi Hoguet.

Mais alors, quelles sont les conditions à respecter pour que ce mandat soit valable ?

Premièrement, le mandat doit faire l’objet d’un écrit. Il faut être très vigilant à cette condition car, à défaut d’écrit, l’agent immobilier ne pourra réclamer de rémunération pour le travail effectué. 

En outre, ce mandat doit être limité dans le temps, à défaut il pourra être déclaré nul.

Le mandat doit définir précisément les obligations de l’agent immobilier mais également contenir des mentions obligatoires comme par exemple les pouvoirs qui sont donnés à l’agent, la durée du mandat ainsi que son objet …  et bien sûr, les modalités de fixation de la rémunération (nous reviendrons sur ce point plus en détail). 

Il existe donc deux hypothèses dans lesquelles l’agent immobilier ne pourra pas bénéficier de sa rémunération. 

La première est celle où l’agent ne détient pas de mandat. Ainsi, même si ce dernier effectue des missions pour le mandant, comme par exemple des visites d’appartement, sans mandat, il ne pourra demander à être rémunéré. 

La seconde hypothèse est celle où, même s’il existe, le mandat s’avère en réalité être irrégulier.

 

La détermination de la rémunération

Notez que les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en a la charge doivent être inscrits dans le mandat.

Les conditions de détermination de la rémunération, celles-ci doivent être suffisamment précises. Par exemple, s’il est simplement indiqué dans le mandat que la rémunération sera fixée sur le fondement du « barème de l’agence », dans ce cas, la rémunération sera considérée comme étant indéterminée. 

En outre la rémunération peut être à la charge exclusive d’une partie à l’opération ou être partagée : dans tous les cas, le mandat doit le préciser. Par conséquent, l’agent immobilier ne peut recevoir, suite à une opération, une rémunération d’une personne autre que celle mentionnée dans le mandat.

Il faut être vigilant sur ce point puisque le défaut d’indication dans le mandat du débiteur en charge du paiement prive purement et simplement l’agent immobilier de son droit à la rémunération.

 

La participation de l’agent immobilier à l’opération

Pour obtenir rémunération, l’agent immobilier doit participer de manière effective à la transaction immobilière.

Cette condition est considérée comme remplie lorsque l’agent présente à son client (mandant) le bien immobilier que ce dernier finira par acheter ou louer. Cette réalisation effective de l’opération se caractérise notamment par la signature de l’acte authentique d’achat chez le notaire, ou au moment de la signature du bail dans le cadre d’une location.

A ce titre, sachez que si le propriétaire du bien trouve son futur acquéreur ou locataire seul ou via l’aide d’un tiers, l’agent immobilier ne pourra réclamer une rémunération pour tous les actes qu’il aura pourtant effectué préalablement (recherches, visites locaux, appels …). 

Seule exception à cela : lorsque le mandat contient une clause d’exclusivité ou une clause pénale dont le but est de permettre à l’agent immobilier de percevoir une rémunération même si ce n’est pas lui qui, in fine, réalise l’opération.

 

La conclusion d’un engagement entre les parties

En tant que futur agent immobilier, vous vous interrogez sans doute sur le moment précis du versement de votre rémunération.   

Il existe un principe très clair selon lequel un agent immobilier ne peut percevoir une rémunération avant la conclusion des écrits engageant les parties.

Le droit à rémunération de l’agent immobilier est en effet subordonné à la réalisation effective de l’opération, c’est-à-dire à la signature de l’acte authentique chez le notaire. En outre, la loi Hoguet interdit à l’agent immobilier de se faire payer des frais de remboursement ou encore des frais d’avance. 

De même, pour une location, l’agent immobilier ne peut exiger du candidat locataire le dépôt d’un chèque de « réservation ».

Toutefois, si vous renoncez à la vente suite à la signature, l’agent immobilier à tout de même droit à sa rémunération.

 

II/ Rémunération de l’agent immobilier : comment ça marche ?

 

Tout travail méritant salaire, l’agent immobilier est bien évidemment en droit de percevoir une rémunération. Toutefois la rémunération d’un agent immobilier va dépendre de plusieurs critères notamment liés à son statut : agent immobilier salarié ou indépendant. 

 

Le salaire de l’agent immobilier salarié

Si vous envisagez d’exercer votre profession d’agent immobilier au sein d’une agence immobilière, vous serez lié à l’agence par un contrat de travail : vous aurez donc le statut de salarié. 

Dans ce cas, le contrat de travail, et lui seul, détermine le montant de votre rémunération

L’agent est ainsi mandaté en sa qualité de salarié par l’agence pour laquelle il travaille. Notez qu’il peut s’agir d’une agence indépendante ou alors une agence franchisée.

Concrètement, votre employeur (gérant de l’agence) va vous verser un salaire mensuel fixé selon plusieurs critères : par exemple, au regard de votre expérience professionnelle, ou encore de la localisation d’exercice. 

La profession d’agent immobilier comporte dans la grande majorité des cas, un variable en plus du salaire fixe. En effet, il est très fréquent de retrouver dans le contrat de travail une clause permettant à l’agent de percevoir une commission supplémentaire pour chaque transaction réalisée. Cette dernière est importante pour l’agent salarié car elle lui offre une véritable possibilité d’optimisation du salaire.  

Si le statut de salarié ne vous intéresse pas, sachez que vous pouvez également exercer votre métier d’agent immobilier en tant qu’indépendant. Toutefois, comme toute expérience entrepreneuriale, ce statut comporte plus de « risques » et ne vous garantit pas de salaire fixe minimum. 

 

La rémunération des agents commerciaux mandataires immobiliers indépendants

La règle est simple : l’agent indépendant ne perçoit pas de salaire. Dès lors, il ne touchera de rémunération que s’il parvient à finaliser la transaction. En tant qu’indépendant, vous ne percevez pas de salaire fixe mais toucherez à la place une commission sur les ventes conclues. 

Ainsi, vos revenus vont nécessairement être déterminés en fonction du nombre de transactions immobilières effectuées. 

Il est donc complexe de présenter ne serait-ce qu’une fourchette de salaire d’un agent indépendant, ses revenus variant considérablement en fonction des biens qu’il va vendre. Il ne faut donc pas être surpris si, certains mois, les entrées d’argent sont plus ou moins importantes que le mois précédent ou le mois suivant. La rémunération de l’agent immobilier indépendant est comme toute profession d'indépendant, fortement liée à la bonne santé du marché immobilier.

C’est la loi Hoguet qui encadre la rémunération des agents immobiliers indépendants et qui pose une distinction entre d’une part, les activités de vente et d’autre part, les activités de location immobilière.

Concernant les ventes immobilières, l’agent immobilier, comme nous avons pu le voir, ne touchera une rémunération uniquement s’il parvient à finaliser la transaction immobilière.

Le point de repère est donc le le prix de vente puisque l’agent va percevoir une partie de celui-ci sous la forme d’une commission. On peut donc dire qu’il est payé « au résultat ».

L’agent commercial mandataire immobilier peut prétendre gagner entre 70 et 99% des honoraires de l’agence et toucher une commission entre 3% et 7% du prix de vente. Concrètement, pour la vente d’un bien à 500 000 euros et un taux de commission de 4%, l’agent percevra la somme de 20 000 euros. L’agent commercial indépendant est libre d’exercer au profit d’une agence ou d’élargir son réseau à plusieurs agences immobilières. 

Concernant les locations, la commission est plus importante et peut varier entre 10 et 20% des loyers annuels.

Attention toutefois à bien veiller à respecter la règle de l’affichage. Ainsi les frais doivent être exprimés en TTC et être affichés de manière visible et lisible à l’entrée des locaux ou de la vitrine de l’employeur, l’agence immobilière, ainsi que dans les lieux destinés à accueillir la clientèle.  

Vous l’avez compris, la profession d’agent immobilier regorge de spécificités. Il est indispensable que vous soyez bien au clair sur les différents mandats existants, leur rédaction, la manière dont vous allez exercer votre profession (en tant que salarié ou indépendant), la forme juridique que vous allez adapter si vous décidez d’exercer seul, la manière dont vous allez vous rémunérer, etc. 

Pour vous aider à vous lancer dans ce secteur, devenir agent immobilier indépendant, créer votre propre agence immobilière ou une franchise, il est très important de bien être accompagné. Un avocat spécialisé en droit de l’immobilier pourra vous conseiller, vous guider et vous accompagner dans la construction et la rédaction de votre arsenal juridique. 

 

Vous pouvez retrouvez nos autres guides sur les métiers de l'immobilier : 

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