La lettre de résiliation de bail commercial : les étapes pour résilier son bail

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Que vous soyez bailleur ou locataire commercial, il se peut que vous soyez amené un jour à devoir envisager la résiliation du bail commercial. Les modalités de cette résiliation sont strictement encadrées : c’est pourquoi il ne faut pas les négliger, sous peine de voir le bail se prolonger…

Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé dans le domaine des baux commerciaux, vous accompagne dans votre procédure de résiliation de bail. 

 

1/ Bail commercial = statut des baux commerciaux !

 

Le statut des baux commerciaux a été mis en place pour protéger le locataire : il prévoit, en effet, plusieurs mesures visant à préserver la continuité de l’activité (droit au renouvellement du bail commercial, versement d’une indemnité d’éviction, durée longue de location, etc.). Ainsi, la résiliation du bail commercial est soumise à des règles strictes. 

2/ Quelles sont les causes de rupture du contrat par le locataire ? 

 

Le statut des baux commerciaux permet au locataire de résilier plus facilement son contrat de bail.

Vous avez pu parfois entendre parler de « bail 3-6-9 » : le bail commercial étant généralement conclu pour 9 ans, il est découpé en 3 périodes de 3 ans chacune.

A l’issue de chacune de ces périodes, le locataire peut résilier le contrat, sans motif particulier (c’est un « congé triennal »).

Le locataire doit donner congé par acte extrajudiciaire (en clair, par un huissier de justice) ou par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Le congé doit être obligatoirement donné au moins 6 mois à l’avance. A défaut, le congé est donné pour la fin de la période triennal suivante (ce qui signifie qu’il faut verser le loyer pendant encore 3 ans).

Notez que le contrat peut prévoir un délai de préavis plus long.

Par ailleurs, lorsque le bail est arrivé au terme des 9 ans et qu’il est tacitement prolongé, les règles de résiliation triennale vont être différentes : le locataire peut donner son congé au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil (toujours par huissier de justice ou par LRAR).

Exemple : si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.

Outre, la résiliation triennale, le locataire peut également résilier son bail commercial en cas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, dans les conditions fixées dans le contrat de bail (par la « clause résolutoire »). En cas de contestation, le juge validera ou non cette résiliation.

Enfin, un locataire peut également donner congé à tout moment (avec préavis de 6 mois) s’il part en retraite ou s’il perçoit une pension d’invalidité (à l’aide d’un huissier de justice ou par LRAR).

3/ Quelles sont les causes de rupture du contrat par le bailleur ?

 

En vertu du statut des baux commerciaux, le bailleur est plus contraint que le locataire et ne peut pas mettre fin au bail comme bon lui semble. Une fois engagé pour une période de 9 ans, cette durée s’impose à lui. 

Le bailleur peut mettre fin au bail commercial lors de chaque période triennale, comme le locataire, mais seulement pour les raisons suivantes :

  • en cas d’impayés, de manquements de la part du locataire laissant place à une procédure d'expulsion (résiliation judiciaire) ; 
  • pour construire ou reconstruire ou surélever l’immeuble existant ;
  • pour reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement au local commercial ;
  • pour effectuer des travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble au cours d’un projet de renouvellement urbain (art. L145-4 alinéa 2 du Code de commerce). 

A la différence du locataire, il peut seulement le faire par acte d’huissier de justice, en respectant un délai de 6 mois au moins avant la fin de la période triennale.

Pour cela, il va devoir en informer son locataire au moins 6 mois avant l’expiration. Si le bailleur ne respecte pas ce délai, les effets du congé seront reportés à la fin de la période triennale suivante.

Le congé doit être motivé et comporter une offre d’indemnité d’éviction (ou les motifs de refus de versement de celui-ci) et la possibilité pour le locataire de contester ce congé en saisissant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans pour obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction.

En outre, le bailleur peut résilier le bail commercial lorsque, suite à la réception d’une demande de renouvellement formulée par son locataire, il exprime un refus, notifié par huissier de justice dans les délais impartis.

Enfin, le bailleur peut également résilier le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles, selon les modalités prévues dans le contrat (par la « clause résolutoire »). En cas de contestation, le juge validera ou non cette résiliation.

4/ Focus sur la résiliation amiable

 

Le locataire et le bailleur peuvent toujours se mettre d’accord pour résilier le bail commercial à tout moment, en dehors de la période triennale et en l’absence de manquements contractuels. 

La résiliation à l’amiable n’impose pas de forme particulière, bien qu’un écrit soit fortement recommandé afin de constituer une preuve écrite en cas de désaccords futurs. 
En outre, le locataire et le bailleur peuvent également adapter la résiliation triennale et opter pour d’autres échéances que celles prévues dans le cadre du bail 3-6-9. Une convention pourra prévoir la possibilité pour le locataire de donner congé à des échéances différentes (il peut s'agir d’une échéance annuelle par exemple).
Cette adaptation de la résiliation n’est possible que pour certains baux, à savoir ceux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux dits monovalents, et les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage.  

5/ Quand faut-il adresser la lettre de résiliation du bail commercial ?

 

La lettre de résiliation doit être envoyée par le locataire. Quand il s’agit d’une société, c’est son représentant légal qui doit la signer.

Le destinataire du congé est le bailleur (ou son mandataire, s’il en a désigné un). Si le congé est envoyé à une mauvaise personne, celui-ci ne produit aucun effet.

Bon à savoir : en cas de pluralité de bailleurs (époux cobailleurs ou indivision), chacun d’entre eux doit se voir notifier le congé (sauf si l'un d'eux a reçu mandat du ou des autres indivisaires). Notez qu’aucune régularisation de la situation n’est possible !

Pour éviter de notifier le congé à la mauvaise personne, il est conseillé, par ailleurs, d’insérer dans le contrat de bail commercial une clause obligeant le bailleur à notifier au locataire toute modification dans la propriété des locaux loués.

Une fois le bailleur correctement identifié, il convient d’adresser la lettre au bon moment, pour respecter le délai de préavis de 6 mois déjà évoqué. Attention car la disposition légale qui consiste à reporter le délai lorsque celui-ci se termine un samedi, dimanche ou jour férié n’est ici pas applicable.

Lorsque le locataire donne son congé par LRAR, la date de notification correspond à celle de la présentation de la lettre. Si la lettre n'a pas pu être présentée au bailleur, le locataire doit renouveler sa démarche par acte extrajudiciaire (et donc par huissier de justice). Cela signifie qu’il faut anticiper la délivrance du premier congé pour pouvoir délivrer le deuxième en temps voulu. C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé pour limiter les risques.

Lorsque le congé et la lettre de résiliation sont délivrés par le bailleur, ce dernier doit respecter le délai de préavis d’au moins 6 mois.

6/ Par quel moyen adresser la lettre de résiliation ?

 

Le locataire a le choix entre la LRAR et le recours à un huissier de justice. En pratique, il va souvent recourir à la LRAR, car moins onéreuse.

Quant au bailleur, il n’a pas le choix : il doit obligatoirement faire appel à un huissier de justice.

7/ Quelles mentions doit contenir la lettre de résiliation ?

 

S’agissant du locataire, le contenu de la lettre de résiliation n’est pas encadré. En pratique, il devra, bien sûr, indiquer la date effective de résiliation du bail, rappeler le lieu de situation, sa dénomination, etc.

Pour le bailleur, le contenu est plus encadré : il doit justifier des motifs de la résiliation (lors d’une résiliation triennale) et proposer une indemnité d’éviction. S’il refuse d’en verser une, il doit le justifier et rappeler à son locataire qu’il peut contester son refus de renouvellement du bail commercial et de versement d’une indemnité d’éviction en saisissant le juge dans un délai de 2 ans.

8/ Quelles sont les conséquences d’une résiliation du bail commercial ?

 

Les conséquences de la résiliation sont simples : à la fin du préavis, le locataire doit libérer les lieux.

Il percevra, si les conditions sont remplies, une indemnité d’éviction qui vise à compenser le préjudice subi par la perte du local loué.  Cette indemnité d’éviction n’est due par le bailleur que lorsque celui-ci est à l’initiative de la résiliation ou du refus de renouvellement du bail commercial. Son montant correspond au préjudice subi par le locataire au jour le plus proche de la date de l’éviction, ce qui signifie :

  • soit au jour du départ effectif du locataire ;
  • soit à la date de la décision du juge, si le locataire se trouve encore dans les lieux.

Parce que la résiliation d’un bail commercial ne doit pas être négligée et notamment pour éviter les risques de devoir se retrouver à payer un loyer pendant 3 ans supplémentaires pour un locataire ou de devoir se retrouver avec un locataire pendant 3 ans supplémentaires pour le bailleur (risques accrus en recourant à un modèle trouvé sur le Web), il est recommandé de faire appel aux services d’un avocat spécialisé pour votre démarche de résiliation du bail commercial.

 

Me Baptiste Robelin

Écrit par

Me Baptiste Robelin

Me Baptiste Robelin, avocat inscrit au barreau de Paris et spécialisé dans les domaines du droit des sociétés, du droit immobilier, des baux commerciaux, des cessions de fonds de commerce ou encore du droit des contrats. Il accompagne également de nombreuses PME et startups dans le domaine des nouvelles technologies.

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